▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사

정부의 부동산 정책이 흔들린다. 정부는 2025년 9월 7일자 ‘주택공급 확대방안’을 통해 수도권 주택 공급 확대 및 조기화 방안을 발표하였다. 당시 주택 공급 목표는 수도권 주택 착공 장기평균이나 장기 주거종합계획 상 주택 수요 등을 고려할 시 연 25만 가구를 공급하는 것이 적정하다는 것이다.

지난 7월 31일자 국토교통부 보도자료인 2026년 6월 주택통계에 따르면 올해 6월 착공 기준 주택 공급 실적은 1만6349가구로 전년 동월 대비 19.9% 감소했고, 6월 누적 실적은 6만5204가구로 전년 동기 대비 0.7% 감소했다. 정부의 적정선인 연 25만 가구, 목표인 약 27만 가구에는 턱없이 부족하다.

최근 핫이슈는 부동산 문제이다. 현 정부의 부동산 정책은 논란의 중심에 있다. 아울러 정부의 주택 공급 정책에 관해서도 논란이다. 주택 공급 정책은 장기적이다. 수요와 공급에 있어 주택 공급량은 수요에 후행적이어서 시장의 불균형이 야기되고 시장ㆍ정책실패를 가져올 수 있다. 우리 국민의 주거 생활은 선진국 수준이다. 정부 또한 우리가 선진국이라 한다. 연합뉴스 보도 등에 따르면 재정경제부와 금융위원회는 지난 6월 24일에 MSCI의 2026년 연례 시장분류 결과에서 한국증시가 선진국 지수관찰대상국에 포함되지 않는 것과 관련해 입장문을 발표했다. 국민들은 물량보다 수준 높은 ‘주거 생활의 질’을 요구한다.

정부의 정책은 시장에 대한 직ㆍ간접적인 개입을 통해 이뤄진다. 직접적인 개입은 한국토지주택공사(LH) 등을 통해 시장에 직접 주택을 공급하는 것이고, 간접적인 개입은 세제나 금융시장 등을 통해 개입하는 것이다. 하지만 간접적인 개입은 장기적인 주택시장에 대한 정부의 개입으로는 부적절하다. 단기적으로 주택시장을 안정화하는 수단으로 활용돼야 한다. 하지만 세제에 대한 개입은 그 강도에 따라 시장을 경색시켜 절벽현상의 야기로 부의 격차를 더욱 확대할 수도 있다.

정부의 부동산 정책은 신중해야 하고 국민들과의 담론을 통해 이뤄져야 한다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」에 의한 도시정비사업에 있어 사업이 지연되는 요인을 압축하면 사업성과 주민 간의 갈등이다. 사업성이 낮은 경우 법 개정이나 주민들에 대한 설득으로 사업 추진이 가능하나 주민들 간의 갈등은 쉽게 해결할 수 있는 사안이 아니다. 따라서 부동산 정책은 국민이 요구하는 주거생활의 질과 주택 공급 가능 기간 등을 고려해 신중하게 결정돼야 한다. 도시정비법에 따른 주택공급은 두가지 조건을 모두 충족한다. 국민들에게 삶의 질이 향상된 주택을 공급하고, 장기적인 주택공급기간을 예측하여 수요와 공급의 조절을 가능하게 하기 때문이다.

정부는 도시정비법에 따른 주택공급을 하나의 정책적 수단으로만 활용한다. 도시정비법의 목적은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 것이다(제1조). 도시정비법의 목적을 정확히 인식하면 정부의 주택 공급 정책의 방향이 보이고, 민간과 공공이 공급하는 주택공급량의 조절이 가능하다. 공공이 공급하는 주택을 민간 건설 방식으로 공급하더라도 한계가 있다. 주택 공급에 있어 격차를 인정하고 차이를 두자는 것이 아니다. 국민들은 공공이 공급하는 주택을 사다리로 인식한다.

도시정비법의 주택 공급 방식은 재개발ㆍ재건축 및 주거환경개선사업으로 나뉜다. 주거환경개선사업은 공공의 개입 가능성이 크고, 재개발ㆍ재건축사업은 민간이 주도적으로 시행한다. 도시정비사업은 절차법으로 많은 인ㆍ허가 절차를 거치고 공공이 그 인ㆍ허가 과정에 개입한다. 서울시는 신속통합기획이라 해 사업 기간을 단축해 사업성도 높이고 주택 공급 시기도 조절하는 정책을 펴고 있다. 필자는 누차 현 도시정비법으로 사업 기간을 대폭 단축할 수 있음을 주장한 바 있다.

여기에 더해 도시정비법에 있어 사업 기간을 대폭 단축해야 한다. 이는 공공의 노력으로 충분히 가능하다. 공공은 서비스를 제공하는 주체이며 그에 대한 책임도 져야 한다. 도시정비사업이 성공적으로 안착하기 위해서는 정비구역 지정도 중요하지만, 정비계획의 수립이 기간 단축의 열쇠라 할 수 있다. 정비계획을 수립하기 위해 사업시행자는 주민들을 설득하고 공간이용계획 및 사업을 진행하기 위한 준비를 하게 된다. 이때 공공이 해야 할 역할은 자금 및 역량 강화 지원이다.

공공은 도시정비사업의 원활한 진행을 위해 일명 도시정비사업기금을 조성해 사업시행자를 전폭적으로 지원해야 한다. 도시정비법 제4조에 따르면 기본계획의 수립권자는 도시ㆍ주거환경정비기본게획을 수립하게 된다. 현재 기본계획의 수립권자는 인ㆍ허가권자이다. 기본계획을 수립한 인ㆍ허가권자가 도시정비사업이 비정상적으로 진행되는 것을 방관하고 주민들 간의 갈등으로 사업이 지연되는 경우 정비구역 등을 해제한다는 것은 책임을 전가하는 것이다. 공공은 도시정비사업이 수립된 계획대로 성사되도록 노력해야 한다.

도시정비사업은 원인자부담이라는 명목으로 기부채납을 받는다. 이는 공공기여의 일환으로 시행되는 사업시행자의 부담분이다. 사업지의 조합원들이 부담하는 기부채납분은 적정해야 한다. 사업시행자가 누리는 이익은 부동산시장의 변동에 따른 이익으로 정비계획 수립 및 정비구역 지정 단계에서 적정하게 판단하면 되는 것이다. 최근 주식시장도 논란이다. 금년 3월 초 어느 대학의 입학식에 참석하기 위해 가는 도중에 라디오에서 흘러나오는 주식시장 전망뉴스를 들은 적이 있다. 너무 장밋빛이어서 정신이 몽롱해지는 기분이었다.

최근 주식시장을 보면서 주식시장에서 주택시장에 대한 답을 찾아본다. 주택시장은 기본을 다시 생각해 볼 시점이다. 선진국으로 진입하고 선진국이 되기 위해서는 안정적인 시장의 유지 관리가 필수이다. 필자도 정부의 시장에 대한 적정한 개입은 필요하다고 본다. 차를 운전하다 보면 어떤 때는 운전자의 의도와 달리 다른 방향으로 갈 수도 있다. 주택시장도 정부의 개입이 반드시 필요하다. 간접적인 개입의 정도가 지나치면 정부가 직접 개입하고 있는 일부 시장도 흔들린다.

정비계획은 민간이 공급하는 공동주택시장이다. 도시정비사업이 정상화되는 경우 양질의 주택이 시장에 공급되어 국민의 욕구를 충족시킬 수 있다. 도시정비사업이 정상적으로 진행되기 위해서는 정비계획의 수립 단계에서 공공과 민간의 협력이 필요하다. 이때 공공은 자금 지원과 전담 인력을 배치해 사업시행자와 동행하는 것이다. 부동산 정책을 생각해 보면서 도시정비법에 따른 주택시장의 중요성을 생각해 보면 정비계획이 도시정비사업의 핵심이라는 것을 새삼 느끼게 된다. 도시정비사업에 있어 주택 공급 정책은 정비계획의 수립에서 시작된다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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