▲ 이건기 서울시 주택정책실장이 지난 10월 30일 서울시 신청사 2층 브리핑룸에서 ‘뉴타운ㆍ재개발 수습 방안 후속 대책’을 발표하고 있다.

[아유경제=정훈 기자] 서울시가 정비사업 전(全) 단계에서 공공의 역할을 강화키로 했다. 하지만 이를 비판하는 목소리가 점점 커지고 있다. 특히 ‘출구전략’의 성과를 가늠할 수 있는 실태조사 결과를 내놓기도 전에 공공의 역할 확대를 골자로 하는 정책을 발표한 데 대해 업계는 ‘알맹이 빠진 정책’이란 평가와 더불어 ‘물타기’ 의혹마저 제기하고 있는 형국이다.
 
실태조사 후속 조치… 각 구역별 ‘맞춤형’ 지원
 업계, “출구전략 실패 반성 없이 ‘물타기’ 꼼수”
 “‘매몰비용’ 확대 방안 ‘알맹이’ 빠졌다” 지적도
 
서울시는 지난 10월 30일 ‘6대 현장 공공지원 강화책’을 발표했다. 이는 시가 2012년 1월 ‘뉴타운·재개발 수습 방안’을 발표한 이후 1년 넘게 실시했던 실태조사의 후속 조치다.
 
이날 이건기 서울시 주택정책실장은 “뉴타운·재개발에 대한 주민들의 신뢰 확보와 합의에 바탕을 둔 진로 결정의 첫 단추였던 실태조사가 1년 6개월여 만에 마무리 단계로 접어들었다”며 “서울시는 앞으로도 주민들이 공감하는 방향으로 정비사업이 진행되도록 갈 곳과 멈출 곳을 구분해 해당 정비구역에 맞는 적극적인 공공 지원을 펼쳐 나갈 것”이라고 말했다.
 
6대 현장 공공지원 강화책은 ▲진로 결정 지원 ▲모범 정비사업조합(이하 조합) 투명협약 체결 및 금리 인하 인센티브, 공공건축가 참여 ▲정비사업 닥터 및 사업관리자문단 파견 ▲상생토론회 개최 ▲조합 운영 실태 점검 ▲해제 구역 대안사업 추진 등으로 이뤄졌다.
 
이 같은 조치들은 각 구역별 상황에 맞게 ‘맞춤형’으로 적용된다.
 
먼저 ‘진로 미결정 구역’은 정비구역 내 ‘찾아가는 이동 상담 부스’를 설치하고 실태조사관을 파견한다. 이는 실태조사를 통해 추정 분담금이 제시됐음에도 불구하고 여전히 진로를 고민하는 구역의 진로 결정을 지원키 위한 것으로, 정비구역 내에 설치된 부스를 실태조사관이 직접 찾아 상담을 지원한다. 동 주민센터에 상담 부스를 설치·운영해 주민들이 찾아오도록 했던 수동적 지원 체계를 시가 직접 현장을 찾는 적극적 체계로 전환하는 셈이다.
 
서울시 주택정책실 관계자는 “이동 상담 부스는 공식적인 실태조사가 마무리되는 2014년 1월 이후에도 진로를 결정치 못한 구역을 적극 지원키 위한 대책”이라며 “이동 부스에선 추정 분담금에 대한 주민들의 이해도를 높이고 주민 스스로 (진로를) 결정할 수 있도록 각종 정보를 제공하는 역할을 할 것으로 기대된다”고 밝혔다.
 
‘사업이 원활히 추진 중인 구역’의 경우 모범 조합을 선정해 정비사업 융자 대출금리 인하 인센티브를 제공한다. 서울시는 사업비용을 투명하게 공개하고 갈등 관리로 사업 정체를 극복한 조합을 모범 조합으로 선정할 방침이다. 해당 조합에는 정비사업 융자 대출금리를 인하해 준다. 현행 4.5%인 신용대출금리는 3%로, 3%인 담보대출금리는 1%로 각각 인하된다. 이렇게 되면 신용대출의 경우, 구역당 최고 30억 원을 융자 받는다고 할 때 연간 4500만 원의 사업비가 절감될 것으로 시는 내다보고 있다.
 
모범 조합 선정은 서울시 재개발·재건축 클린업시스템 ‘조합 칭찬’ 코너 운영과 시·구에서 추천서를 접수해 조합 관계자를 인터뷰하고, 사실 여부를 심사해 심사위원회가 최종 결정한다. 선정된 조합은 서울시와 투명·공정 협약을 체결하고 금리 인하 인센티브를 제공 받게 된다.
 
또 공공건축가를 총괄계획가(MP)로 참여시켜 정비계획 수립 단계부터 도시계획위원회 심의 완료까지 계획 일관성을 통한 사업 기간 단축은 물론 도시경관과 주택 품격 향상 등 디자인 개선을 지원한다.
 
그동안 자치구에서 전문가 자문을 실시했으나 계획의 적정성 검토와 조정의 한계가 있었고, 또 주민의 사업성 확보 요구 등으로 관련 부서 협의 및 도시계획심의 장기화 등 지속적인 민원 발생 문제가 있었다.
 
공공건축가는 기존 추진 구역의 경우 신축 세대수 2000가구 이상인 곳에, 신규 추진 구역의 경우 전체 구역에 참여케 된다.
 
‘사업 지연 구역’엔 ‘정비사업 닥터’와 ‘사업관리자문단’ 등 전문가를 파견해 사업 정상화를 돕는다.
 
‘정비사업 닥터’는 도덕성·전문성을 고루 갖춘 전문가로서 해당 구역의 갈등 원인을 파악해 상생할 수 있는 길을 찾아 제시하고, 금융 컨설팅 등 해당 구역 여건에 맞는 지원을 안내한다. 2년 이상 지연 구역 중 갈등 요소가 복합적인 사업장에 파견될 예정이다.
 
또 공사 중 설계 변경으로 인한 공사비 증액으로 인해 사업이 지연되는 곳은 건축사 및 기술사 등으로 구성된 ‘사업관리자문단’이 공사비 산출이나 설계 변경 증액의 타당성 검토 등 사업성 향상을 위한 기술 지원을 한다. 이에 소요되는 비용은 서울시가 부담한다.
 
아울러 서울시는 3년 이상 정체된 정비구역은 조합, 시공자, 정비사업전문관리업자 등 이해관계인과 ‘상생토론회’를 개최해 서로의 애로 사항 등을 청취해 공공이 지원할 수 있는 방안을 마련하고, 신속한 정상화가 이뤄질 수 있도록 지원할 방침이다.
 
이를 위해 시는 이달 중으로 5개 시범 구역을 선정해 조합의 운영 실태를 점검할 계획이다. 사업 지연 원인을 찾아 근본적인 해결책을 마련키 위한 방안으로, 시범 구역은 5년 이상 사업이 지연 중인 곳이나 비용 과다 지출 또는 갈등 양상이 복합적인 곳 중에서 선정된다.
 
시에 따르면, 추진주체가 있는 305개 구역 중 2년 이상 사업이 지연되고 있는 구역은 180곳에 달한다. 이는 조합설립추진위원회(이하 추진위) 81곳, 조합 99곳으로 구분되며, 5년 이상 지연 구역도 32곳(추진위 19곳/조합 13곳)이나 됐다.
 
‘정비(예정)구역에서 해제된 구역’은 주민이 원할 경우 다양한 대안사업을 선택할 수 있도록 지원한다. 구체적으로 기반시설·공동이용시설·범죄예방시설 설치, 주택 개량 및 관리 지원, 공동체 활성화 지원 등 물리적·사회적·경제적 통합 재생을 지원케 된다.
 
이와 관련해 시는 11월 현재 22개 주거환경관리사업구역을 지정해 사업을 추진 중이다. 이미 지난 9월 제1호 사업인 마포구 연남동 239-1 일대 주거환경관리사업이 완료된 바 있다. 올 연말까지 6개 사업이 추가로 마무리될 전망이다.
 
하지만 이번에 서울시가 내놓은 정책을 바라보는 업계의 시선은 그다지 곱지 않다. 대다수 업계 관계자들은 ‘출구전략’ 실패에 대한 자기반성 없이 비난 책임을 피하려는 ‘꼼수’로 의심하고 있다. 또 ‘뜨거운 감자’인 조합 매몰비용 보전에 관한 내용이 빠져 ‘속 빈 강정’으로 평가절하 하는 의견도 나온다.
 
한 업계 관계자는 “아직 전체 실태조사 결과가 나오지도 않았는데 후속 조치부터 발표한 시 행태가 출구전략, 아울러 공공관리제도의 실패에 대한 비난 여론을 희석시키려는 ‘물타기’ 같다”며 “뉴타운만 하더라도 지구 지정을 한 것도 서울시이고, 문제가 많다며 공공관리제를 도입한 것도 서울시이다. 나아가 이도 저도 안 되니 진로를 결정하자며 시작한 게 실태조사인데, 이제 와서 공공의 역할을 확대한다니, 서울시는 부끄러운 줄 알아야 한다”고 목소리를 높였다.
 
또 다른 업계 관계자는 “논란에도 불구하고 업계 한편에선 여전히 원활한 출구전략 가동을 위해 조합에 대해서도 매몰비용을 보전해 줘야 한다고 주장하고 있다”며 “서울시 집계를 보더라도 조합설립인가부터 관리처분인가 이전까지 조합 1곳이 쓴 비용이 평균 91억5000만 원에 달하는데, 이 비용의 보전 방안이 빠진 이번 대책은 알맹이가 없다고 봐야 한다”고 지적했다.

315개 구역 실태조사 완료… 196곳 추정 분담금 통지
 추진주체 없는 130곳 진로 결정… 42곳 ‘Go’, 88곳 ‘Stop’
 “사업성이 결정 기준” 市분석에 업계 “진작 하지(!)” 비난
 
한편, 서울시는 지금까지 실태조사 대상 총 571개 구역 중 315개 구역에 대해 조사를 실시했다. 추진주체가 없는 266개 구역 중 180개에 대해 조사를 실시해 130곳에, 추진주체 있는 305개 구역 중 135개에 대해 조사를 벌여 66곳에 각각 추정 분담금을 통지했다.
 
현재 추정 분담금 산정을 진행 중인 70개 구역은 올해 안으로 마무리하고, 늦게 실태조사를 신청한 나머지 구역은 내년 초에 완료할 계획이다.
 
시에 따르면, 추진주체가 없는 130곳이 실태조사 결과를 바탕으로 진로를 결정했다. 42곳은 사업 추진을, 88곳은 사업 포기를 각각 결정해 희비가 갈렸다.
 
이 같은 결과가 나온 가장 큰 원인은 ‘사업성’으로 시는 분석하고 있다. 실제로 사업 추진이 결정된 42개 구역의 경우 비례율이 100%에 근접한 98.7%로 나타났다. 반면, 사업 포기로 가닥을 잡은 88개 구역은 이 비율이 74.3%에 불과했다. 또 추진주체가 있는 곳(99.5%)이 없는 곳(86.6%)보다 높게 나타나 눈길을 끌었다.
 
비례율은 ‘총수입(종후자산 총액)에서 총비용을 뺀 값을 종전자산 총액으로 나눈 후 100을 곱한 수치’로, 이 비율이 높을수록 사업성이 좋은 것으로 평가 받는다. 통상 100%를 기준으로 해 사업성을 판단한다.
 
이미 공사비가 결정된 조합 단계의 실태조사 기간(6.8개월)이 그렇지 않은 추진위 단계(8.3개월)보다 1.5개월가량 짧은 것으로 시는 분석했다.
 
진로 결정의 기준이 사업성이란 시 분석에 대해 업계는 당연한 결과로 평가하면서도 정비(예정)구역 지정 전에 이러한 분석을 하지 못했던 시의 ‘뒷북’ 행정을 비판했다.
 
한 정비사업 전문가는 “서울시 발표를 보고 있자니 이는 마치 자신들이 잘했다고 평가하는 것처럼 느껴졌다”며 “재개발이나 뉴타운 모두 ‘사업’인 만큼 이를 시작하기 전에 당연히 사업성 분석이 기본적으로 이뤄졌어야 했는데 애초에 정치적 목적에서 구역 지정을 남발해 놓고 이제 와서 ‘실태조사 결과 사업성을 기준 삼아 진로를 결정했다’는 식으로 자화자찬하는 것은 말 그대로 꼴불견”이라고 꼬집었다.
 
서울 강북의 모 재개발 구역 토지등소유자 최모 씨는 “서울시에서 구역 지정 전에 이런 자료를 발표했다면 애초부터 (추진위구성)동의서를 내지 않았을 텐데 뒤늦게 사업성 운운하며 사업 추진 여부를 판가름했다는 게 우습다”며 “우리 구역은 수년간 사업이 지지부진했던 탓에 주민들의 사업 의지가 꺾여 결국 추진위가 해산됐고, 그로 인해 겪은 심적·물질적 피해가 상당한데 누구에게서 보상 받아야 하느냐”며 울먹였다.
 

정훈 기자  whitekoala@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>