▲ 건축물 사용승인 전 ‘반자높이’를 낮추는 설계 변경은 분양받은 자 5분의 4 이상의 동의가 필요한 ‘층고 감소’에 해당하지 않는다는 법제처의 유권해석이 나왔다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 분양한 건축물의 사용승인 전 분양받은 자 5분의 4 이상의 동의를 받아야 하는 설계변경 중 ‘층고’ 감소하는 변경에 ‘반자높이’의 감소는 포함되지 않는다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 민원인이 「건축물의 분양에 관한 법률(이하 건축물분양법)」 제7조제1항에서는 분양사업자는 분양한 건축물에 대해 사용승인 전 건축물의 면적ㆍ층수의 증감 또는 용도의 변경 등 분양받은 자의 이해관계에 중대한 영향을 줄 수 있는 설계 변경으로서 대통령령으로 정하는 설계 변경을 하려는 경우 분양받은 자의 5분의 4 이상의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제10조제2호 본문에서는 ‘대통령령으로 정하는 설계 변경’으로 ‘공용면적ㆍ전용면적ㆍ대지지분 또는 층고가 감소하는 변경’을 규정하고 있는바, ‘층고’가 감소하는 변경에 ‘반자(班子)높이’가 감소하는 변경이 포함되는지 문의한 것에 대해 회답했다.

해석 이유로 법제처는 “먼저 건축물분양법에서는 층고 및 반자높이에 대한 별도의 정의 규정을 두고 있지 않으나, 「건축법」은 건축물에 관한 일반법이므로 건축물에 대한 일반적인 기준은 같은 법의 규정을 적용해야 한다”며 “「건축법 시행령」 제119조제1항에서는 층고를 ‘방의 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이’로, 반자높이를 ‘방의 바닥면으로부터 반자까지의 높이’로 각각 별개의 호에서 정의하고 있다”고 말문을 열었다.

이어 “이처럼 「건축법」상 ‘층고’와 ‘반자높이’가 문언 상 명확히 구별되는 개념인 점에 비춰볼 때, 건축물분양법 시행령 제10조제2호에서 층고가 감소하는 변경만을 규정하고 있는 이상 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경이 포함된다고 볼 수는 없다”고 설명했다.

계속해서 “침익적 행정행위의 근거가 되는 행정법규는 엄격하게 해석ㆍ적용해야 하고 그 행정행위의 상대방에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석해서는 안 된다”며 “건축물분양법 제10조제2항제6호에서는 같은 법 제7조제1항을 위반해 분양받은 자의 5분의 4 이상의 동의를 받지 않고 층고가 감소하는 변경 등 대통령령으로 정하는 설계 변경을 한 자에 대해 1년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는 점을 고려할 때, 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경까지 포함된다고 확장 해석하는 것은 타당하지 않다”고 짚었다.

한편, 건축물의 반자높이가 감소하면 건축물 내 실제 내부 공간이 축소되는 만큼 분양받은 자를 보호하려는 건축물분양법 제7조제1항의 취지를 고려해 층고가 감소하는 변경에 반자높이가 감소하는 변경도 포함되는 것으로 해석해야 한다는 의견이 있다.

그러나 법제처는 “문언상 ‘층고’와 ‘반자높이’는 구별되는 개념이고, 건축물의 반자는 반드시 설치해야 하는 건축물의 필수 부분이 아니다”라며 “반자를 설치하는 경우에도 반자높이는 천장 속 설비 및 전기배관 공간 등에 따라 변경될 수 있다는 점을 고려할 때 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵다”고 지적했다.

따라서 법제처는 “건축물분양법 시행령 제10조제2호의 ‘층고’가 감소하는 변경에 ‘반자높이’가 감소하는 변경은 포함되지 않는다”고 못 박았다.

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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