▲ 가로주택정비사업 시행이 유력시되고 있는 서울 동대문구 장안동 326 인근 골목길.

[아유경제=정훈 기자] 재개발·재건축 등 전면 철거 후 신축하는 방식의 기존 정비사업이 인기를 잃어 가고 있는 가운데 이를 대체할 ‘대안’ 사업이 주목을 받고 있다. 특히 서울과 경기 등에서 시·도지사가 앞장서 주거환경관리사업을 속속 추진하고 있는 가운데 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)’에 새로이 추가된 가로주택정비사업에도 관심의 눈길이 쏠리고 있어 귀추가 주목된다.
 
官주도 출구전략 가동 상황서 ‘외면’
 주거환경관리사업과 달리 조합 방식
 
가로주택정비사업은 ‘노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선키 위해 시행하는 사업’이다. 2012년 2월 도시정비법이 개정되면서 주거환경관리사업과 함께 새로운 정비사업 유형에 포함됐다.
 
하지만 이 사업 방식은 그동안 업계와 이해관계인의 관심에서 멀어져 있던 게 사실이다. 2012년 1월 서울시가 ‘뉴타운·재개발 수습 방안’을 발표한 이후 정비사업 ‘출구전략’이 가동됐으나 당초 기대했던 만큼의 성과가 나오려면 실태조사가 마무리되는 올 연말 이후에나 가능할 것으로 보이기 때문이다.
 
특히 현재 대안 사업으로서 서울시와 경기도를 중심으로 속속 추진 중인 주거환경관리사업과 시행 방식이 다른 점은 가로주택정비사업이 그동안 외면 받을 수밖에 없었던 주된 이유로 꼽힌다.
 
한 정비사업 전문가는 “가로주택정비사업은 공동시행자를 지정할 수 있지만 기본적으로 정비사업조합(이하 조합) 방식”이라며 “시장·군수 등이 사업시행자로서 사업 추진이 가능한 주거환경관리사업과는 차이가 있어 그동안 업계의 관심을 받지 못했다”고 설명했다.
 
그는 이어 “실태조사 등을 통한 정비(예정)구역 해제와 조합 및 조합설립추진위원회(이하 추진위) 해산 등은 사실상 서울시를 비롯한 관(官)이 주도하고 있는 실정인데 그러한 상황에서 토지등소유자의 의사 결정이 기본 전제가 돼야 하는 가로주택정비사업이 설 자리는 없었던 게 사실”이라고 덧붙였다.
 
관 주도의 출구전략이 가동 중인 상황에서 새로운 정비사업 유형으로서 사람들에게 개념마저 생소한 가로주택정비사업이 본격 추진되기에는 한계가 있다는 의미로 풀이된다.
 
실제로 도시정비법 제8조제7항에 따르면, 가로주택정비사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수 동의를 얻어 시장·군수·주택공사 등을 공동 시행자로 정할 수 있다. 반면, 주거환경관리사업은 시장·군수 등이 직접 시행하는 것을 원칙으로 하고 있다.
 
서울시 대안 사업 활성화 방침에 장점 부각되면서 관심 ↑
 서초구 반포동 577 일대-동대문구 장안동 326 일대 ‘유력’
 
하지만 최근 서울시가 대안적 정비사업 활성화 의사를 지속적으로 밝히면서 가로주택정비사업에 대한 관심도 높아지고 있는 형국이다.
 
김승원 서울시 주거재생과장은 지난달(10월) 17일 “앞으로도 주민들이 정비구역 등에 대해 해제 요청할 경우 지속적으로 해제해 주민들의 자유로운 재산권 행사가 가능토록 하고 해제 지역 주민이 희망할 경우 주거환경관리사업 등 대안적 정비사업으로 검토, 추진해 나갈 예정”이라고 밝혔다.
 
진희선 서울시 주거재생정책관 역시 같은 날 “주민들의 의견을 반영해 구역을 해제하게 돼 주민의 자유로운 재산권 행사가 가능케 됐고 앞으로 해제 지역 주민이 희망할 경우 마을 만들기 사업을 포함한 주거환경관리사업 등 대안적 정비사업으로 전환해 나갈 예정”이라고 밝힌 바 있다.
 
가로주택정비사업이 조합 방식을 취하고 있는 만큼 현재 서울시가 22곳의 주거환경관리사업을 시행 중인 것처럼 사업이 당장 활성화하기에는 무리가 따른다는 의견이 많다.
 
그러나 주거환경관리사업의 활성화와 함께 최근 주거환경관리 방식으로 정비를 마친 지역(마포구 연남동 239-1 일대)이 탄생하면서 ‘대안’ 사업에 대한 관심이 어느 때보다 커졌다는 점은 고무적이다.
 
특히 인근 상수동과 합정동 일대 집값과 상가 권리금이 약보합세이거나 하락세인데 비해 연남동의 경우 강보합세를 띠고 있다는 점이 대안 사업에 대한 관심을 한층 더 고조시킬 전망이다.
 
여기에 가로주택정비사업이 지닌 장점이 부각될 경우 사업 활성화도 머지않은 얘기라고 업계 관계자들은 입을 모은다.
 
한 업계 관계자는 “가로주택정비사업은 ‘정비사업’임에도 불구하고 도시 및 주거환경정비 기본계획과 정비계획을 수립하지 않아도 된다”며 “게다가 추진위 설립도 필요 없어 기존 정비사업에 비해 상당한 시간 절약과 그에 따른 비용 절감이 기대된다”고 말했다.
 
이 관계자는 이어 “대규모 사업인 기존 재개발·재건축과 직접적으로 비교하기엔 무리가 있지만 정비계획 수립부터 추진위 구성까지 최소 수년이 소요되는 점을 고려하면 가로주택정비사업은 시작부터 이러한 리스크를 상당 부분 덜고 가는 셈”이라고 덧붙였다.
 
또 다른 업계 관계자는 “기존 가로를 유지한 채 1만㎡ 이하 구역이 정비 대상인 만큼 신속한 사업 추진이 가능할 것으로 보인다”며 “여기에 가로주택정비사업이 인가 받은 관리처분계획에 따라 공급되는 주택을 최대 3채까지 분양 받을 수 있는 점 때문에 사업성도 충분할 것으로 보인다”는 의견을 내놨다.
 
가로주택정비사업이 안정적인 주택 수급과 저소득 주민의 입주 기회 확대라는 일종의 ‘사회적 의무’로부터 자유롭다는 점도 장점이다. 대안적 정비사업의 한 축이라 할 수 있는 주거환경관리사업에 이러한 의무가 부과돼 주택의 규모 및 규모별 비율 등에 제한이 있는 것과 비교된다.
 
이 때문에 서민 주거 안정을 위한 대량의 주택 공급 측면에서 기존 정비사업의 대안이 될 수 없다는 비판을 받고 있는 주거환경관리사업과 달리 가로주택정비사업은 애초부터 그러한 논란에서 비켜나 있다.
 
가로주택정비사업의 장점은 이에 국한되지 않는다. 가로주택정비사업은 주거환경개선사업과 마찬가지로 건축규제 완화 등의 특례를 적용 받기 때문이다.
 
도시정비법 제42조제4항에 따르면, 가로주택정비사업은 대통령령으로 정하는 범위에서 건축법 제72조제2항에 따른 지방 건축위원회 심의를 거쳐 그 기준을 완화 받을 수 있다.
 
그 완화 대상에는 ▲대지 안의 공지 기준 ▲건축물의 높이 제한 ▲부대시설 및 복리시설의 설치 기준 ▲건폐율 산정 기준(경사지에 위치한 가로구역으로 한정) 등이 있다. 또한 이 4가지 외에 가로주택정비사업의 원활한 시행을 위해 대통령령으로 정하는 사항도 규제 완화가 가능하다.
 
사업시행자가 민간인 데다 소규모 가로구역을 정비함에도 불구하고 시장·군수 등으로부터 비용을 보조 받을 수 있다는 점도 가로주택정비사업 활성화에 도움이 될 전망이다.
 
도시정비법 제63조제2항은 ‘시장·군수는 사업시행자가 주택공사 등인 주거환경개선사업·주거환경관리사업 및 가로주택정비사업과 관련해 제1항에 따른 정비기반시설 및 임시수용시설(주거환경관리사업의 경우 공동이용시설을 포함)을 건설하는 경우 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 주택공사 등에게 보조해야 한다’고 명시하고 있다.
 
이와 관련해 한 정비사업 전문가는 “가로주택정비사업은 ‘토지등소유자’를 규정하는 등에 있어서는 재개발 등의 성격을, ‘조합원 자격’과 ‘매도청구’가 가능하다는 측면에선 재건축의 성격을 갖고 있다”면서 “이렇듯 복합적인 특성을 지닌 소규모 정비사업인데도 비용의 일부를 세금으로 충당할 수 있도록 한 점은 일부 비난 여론에도 불구하고 사업 추진에 힘을 실어 줄 것”이라고 예상했다.
 
이처럼 가로주택정비사업의 장점이 부각되면서 실제 이를 시행하려는 움직임도 포착됐다.
 
서울시 주택정책실 주거환경과 등에 따르면, 서초구 반포동 577 일대 3508㎡(55가구)와 동대문구 장안동 326 일대 4257.3㎡(56가구)가 조합설립동의율 확보에 박차를 가하면서 이들 두 곳에서의 가로주택정비사업 본격 추진은 ‘초읽기’에 들어간 상태다.
 
시는 이 두 곳을 시범사업 대상으로 정하고 이를 위해 지난 6월(반포동)과 8월(장안동) 주민설명회를 개최했다. 조합설립동의율도 지난 10월 말 기준 반포동이 81.8%(45/55가구), 장안동이 85.7%(48/56가구)에 달한다.
 
지난 8일 서울시 주택정책실 주거환경과 주거환경사업팀 담당자는 “토지등소유자 수가 적지만 상가 소유자 반대가 상대적으로 심해 당장 조합이 설립되기엔 어려움이 있다”면서도 “하지만 시가 시범사업 대상으로 정했던 서대문구 북가좌동과 달리 두 곳은 주민들의 사업 참여 의지가 강해 조합설립동의율 확보만 이뤄지면 제1호 사업 대상이 될 가능성이 높다”고 말했다.

조합설립동의율 낮추고 건립 규모 제한 풀어야 활성화
 
이들 두 곳이 조합을 설립해 본격적인 사업 추진에 나선다고 해서 가로주택정비사업이 ‘대안’으로 확실히 자리매김하는 것은 아니다. 활성화를 위해 넘어야 할 산이 많아서다. 특히 타 정비사업에 비해 높은 조합설립동의율을 낮추고 사업성 제고를 위해 층수 제한을 풀어야 한다는 지적이 많다.
 
도시정비법 제16조제1항에 따르면, 가로주택정비사업의 조합설립동의율은 ‘토지등소유자의 9/10 이상 및 토지 면적의 2/3 이상’이다. 재개발과 도시환경정비사업이 ‘토지등소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 1/2 이상’으로, 재건축이 ‘전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지 면적의 3/4 이상’으로 각각 정하고 있는 것과 비교하면 다소 높은 셈이다.
 
또 도시정비법 시행령 제13조의3제3항은 ‘가로주택정비사업으로 건설하는 건축물의 층수는 7층 이하’로 규정하고 있다. 통상적인 가로구역이 제2종일반주거지역(중층주택 중심)이라 저층 주택이 대부분을 이루고 있는데 7층까지만 지을 수 있도록 해 가로주택정비사업이 주거환경관리사업만큼 활성화하려면 층수 완화가 절실하다는 게 업계 중론이다.
 
이에 업계 한편에선 동일 가로구역이라도 구간별로 층수에 차등을 둬야 한다는 의견이 나오고 있다.
 
한 건설사 관계자는 “서울시의 경우 시 도시계획 조례로 제2종일반주거지역에서 아파트 신축 시 평균 7층까지만 짓도록 하고 있는데, 이 제한 규정은 사업시행에 걸림돌이 될 것”이라며 “따라서 동일한 가로구역이라 하더라도 층수에 차등을 둬 허용 가능한 최고 층수를 높일 필요가 있다”고 지적했다.
 
이 관계자는 이어 “하지만 보다 근본적인 측면에서 봤을 땐 (가로주택정비사업을 통한) 신축 세대수가 기존 정비사업에 비해 현저히 적은 점이 이 사업 방식의 한계”라며 “수익을 내기 위한 최소한의 분양 물량이 나오지 않는다면 건설사 처지에서 사업에 참가할 유인이 없다. 이는 조합 방식 사업에 불리하게 작용할 것이며, 주택의 공급 측면에서 봤을 땐 대안으로서 자리 잡기가 주거환경관리사업보다 더 어려울 수 있다”고 덧붙였다.
 

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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