재건축초과이익환수制, 존폐 기로에 서다

 “정비사업 가로막는다”… 폐지 주장 많아

강남권 주요 단지 미적용 시 무용론 힘 받을 것

[아유경제=정훈 기자]한창 진행 중인 정비사업 출구전략과 그에 따른 매몰비용 논쟁으로 업계가 떠들썩한 가운데 ‘재건축초과이익환수제도’가 새로운 쟁점으로 떠오르고 있다. 당초 정했던 제도 적용 유예기간 종료가 1년 앞으로 다가온 상황에서 제도의 존폐를 놓고 여야 간 힘겨루기도 이뤄지고 있어 귀추가 주목된다.

‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 재건축초과이익환수법)’에 근거를 두고 있는 이 제도가 별안간 화젯거리로 떠오른 것은 조원동 청와대 경제수석이 지난 14일 국회운영위원회 국정감사에 출석해 ‘개발이익환수제도’에 대해 “부동산 투기가 심할 때 도입한 규제”라며 “풀어야 한다”는 취지의 발언을 한 데서 비롯됐다.

개발이익환수제도는 개발사업의 시행 등으로 정상지가 상승분을 초과해 사업시행자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 환수하는 것으로, 투기를 방지키 위한 목적으로 1990년대에 도입됐다.

개발이익은 조세와 부담금 형태로 부과된다. 재건축초과이익환수법에 따른 재건축부담금은 후자에 속한다. 재건축초과이익환수제도는 2006년 강남 재건축 아파트를 중심으로 집값이 급등하자 정부가 비난 여론을 잠재우기 위해 꺼낸 ‘카드’였다.

재건축초과이익환수법에 따르면, 부담금 부과 개시 시점은 정비사업조합(이하 조합)설립추진위원회(이하 추진위) 최초 구성승인일이다. 다만 2003년 7월 1일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축조합은 최초 조합설립인가일이, 추진위 또는 조합이 합병한 경우 각각의 구성승인일 또는 설립인가일이 부과 개시 시점이다.

부과 기준은 종료 시점 부과 대상 주택의 가격 총액에서 개시 시점 부과 대상 주택의 가격 총액과 정상주택가격상승분 총액, 개발비용 등을 공제한 금액이다.

부담금은 이 금액을 조합원 수로 나눈 값에서 법정 부과율을 적용해 계산된다. 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원 이하면 면제되고, 3000만원 초과부터는 초과 금액에 부과율이 차등 적용된다.

새누리당은 이 제도가 부동산 호황기에 투기 억제를 위해 도입돼 시장이 침체에 빠진 현 시점에선 사업시행을 가로막는 요인이 되는 만큼 폐지해야 한다는 입장이다. 이 제도에 특정 지역(강남)을 타깃으로 한 징벌적 성격이 녹아 있어 이로 인해 제기되고 있는 ‘역차별’ 논란을 해소키 위해서라도 폐지해야 한다는 의견도 나온다.

반면, 민주당은 재건축초과이익이 불로소득인 만큼 공익적 차원에서 이를 유지해야 한다는 입장이다. 이에 대해선 ‘투기 억제’라는 명분이 국민 정서에 부합하는 데다 민주당의 ‘대주주’ 격인 친노(親盧) 세력이 참여정부 시절에 도입한 탓에 그에 대한 애착이 남다르기 때문이란 분석이 나온다.

업계도 ‘폐지’와 ‘유지’로 의견이 나뉜다. ▲전자를 주장하는 쪽은 “재건축, 나아가 부동산 시장 활성화를 도모하고 집주인이 부과 부담을 세입자에게 전가(전월세 가격 상승)함으로써 초래되는 임대 시장의 동요를 방지키 위해서”라는 이유를 내세운다. 반대로 ▲후자를 외치는 쪽은 “이 제도가 투기 억제에 효과적인 데다 이를 폐지한다고 해서 부동산 경기 활성화로 이어질지 불투명하다”는 점을 주된 논거로 제시한다.

이들과 달리 이미 이 제도가 시장 상황에 따라 유연하게 적용되고 있는 만큼 좀 더 지켜보자는 ‘유보’적 입장도 있다. 실제로 재건축초과이익환수제도는 부동산 경기 침체가 심화되자 이를 폐지 또는 완화해야 한다는 여론에 밀려 제도 적용을 2년간 유예키로 하는 내용으로 완화된 바 있다.

2012년 12월 18일 신설된 재건축초과이익환수법 제3조의2에 따르면, 2014년 12월 31일까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업은 재건축부담금이 면제된다.

이에 따라 강남구 개포지구 내 주요 저층 단지를 필두로 해 서초구 반포동과 잠원동, 송파구 잠실, 강동구 고덕지구 내 재건축조합들은 재건축부담금 징수를 피하는 방향으로 계획을 짜 사업에 박차를 가하고 있는 형국이다.

이에 대해서도 말들이 많다. 한쪽에선 상대적으로 막대한 개발이익이 예상되는 강남권 주요 단지들이 부담금 징수를 피하기 위해 사업에 속도를 내는 것 자체로 제도 도입 취지가 훼손됐다고 혀를 찬다. 이들은 주요 재건축 단지들로부터 개발이익 환수가 이뤄지지 않으면 제도 적용 후 그 효과도 미미할 것으로 내다보고 있다. 다른 쪽에선 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘는, 다시 말해 제도를 적용 받아 실제 부담금을 납부하는 사업장이 애초부터 소수에 그칠 것으로 예상됐던 만큼 제도 도입 자체가 무리였다고 주장한다. 이들은 또 정비사업이 침체 일로를 걷고 있는 상황에서 그나마 업계가 명맥을 유지하고 있는 것도 강남권 재건축이 움직이고 있기 때문이라고 역설한다.

이와 관련해 한 업계 관계자는 “여야 대치가 극심한 데다 내년 말까지 제도 적용을 유예키로 한 만큼 당분간 큰 변화는 없을 것 같다”면서도 “하지만 작년 이뤄진 규제 완화로 제도 도입 당시 기대됐던 징벌적 조치로서의 파급효과는 상당 부분 희석됐다”고 진단했다.

그는 이어 “여기에 현재 사업에 속도를 더하고 있는 강남권 주요 재건축 단지들이 내년 말까지 줄줄이 관리처분계획의 인가를 신청하고 2015년 이후 실제 부담금을 납부하는 사업장의 면면이 드러나게 되면 재건축초과이익환수제도는 존폐 기로에 서게 될 것”이라고 예상했다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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