[아유경제=정혜선기자] 국토교통부, 한국토지공사(이하 LH), 건설단체협의회가 후원하는 ‘RTN 2014부동산 시장 대전망’ 세미나가 지난달 28일 서울 강변역 인근 프라임센터 3층 강변웨딩스퀘어 연회장에서 열렸다.

이날 세미나는 ▲2014년 부동산시장 변수-제도 정책 시장 이슈(김선덕 건설산업전략연구소장) ▲2014년 주택 분양시장 전망-유망 분양시장과 ‘내집’ 마련 투자전략(김규정 우리투자증권 부동산 연구의원) ▲저(低)성장시대 부동산 자산관리 전략-부동산 자산관리의 솔루션(김용남 글로벌PMC대표) ▲2014년 부동산시장 키워드-내년 시장을 움직이는 핵심 변수(아기곰 동호회 시삽) 등의 주제로 발표가 진행됐다.

한문도 서울 디지털대 부동산학과 교수가 사회를 맡았고 이정열 RTN 대표의 대표 인사로 강연은 시작됐다. 특히 이날 강연에서는 질의응답 시간을 통한 시청자와 부동산 관계자 간 소통의 장도 마련됐다.

“전세금 상승 따른 가계부채 부담으로 소비 회복에 걸림돌”

김선덕 건설산업전략연구소 소장에 따르면, 올해 하반기 경제성장률(전년 동기 대비)이 3% 중·후반 수준을 나타내면서 경기 회복세는 이어질 전망이다. 민간소비는 소득 여건 및 소비 심리 개선 등에 힘입어 완만한 증가세를 이어가겠지만 가계부채 부담과 높은 전세가격 등은 소비 회복 제약 요인으로 작용할 수 있다.

그는 또 올해 주요 부동산 이슈에 대해 단연 ‘양도소득세(이하 양도세) 면제’ 혜택과 ‘취득세 감면’이라고 말했다. 정부는 6억원 이하 또는 전용면적 85㎡ 이하 신규·미분양주택을 구입하거나, ‘1가구 1주택자’가 보유한 주택을 금년 말까지 구입할 경우 취득 후 5년간 양도세를 전액 면제했다.

또한 생애 최초 주택구입자금 지원 규모를 확대하고 소득 요건 상향, 금리 인하 등의 혜택과 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 은행권 자율로 적용하고, 주택담보인정비율(LTV)도 70%로 완화했다.

이외에도 주택 바우처 도입, 주택기금 융자 지원 등 수요자 지원 방식을 확대하고 사회 초년생, 신혼부부, 대학생 등 생애 주기별 주거 취약 시기에 대한 지원을 강화했다.

2014년 수도권 분양시장은 점차 회복될 것으로 보이나 지역별 격차는 클 것으로 예상된다. 지방은 그동안의 주택가격 상승과 분양 물량 증가로 가격이 하락할 가능성이 높다. 다만 세종시 공무원 이전과 혁신도시 이전이 지속적으로 이뤄지고 있어 이러한 지역은 하락폭이 크게 나타나지는 않을 것으로 보인다.

“새 아파트 물량 증가, 지역·유형별 ‘쏠림현상’

희소가치 큰 강남·한강변 재건축 단지에 ‘주목’”

김규정 우리투자등권 부동산 전문위원은 정부가 올해 3차례 내놓은 부동산 대책의 효과 지속성에 의문을 제기했다. 특히 주택 공급 축소 정책으로 수요 심리를 자극해 9월까지 주택거래량이 전년 동기 대비 20%가량 증가했음에도 불구하고 전국 주택 매매가격이 다시 떨어지는 현상이 발생하고 있다는 점이 이유로 거론됐다.

김 위원은 “2014년 준공 예정인 새 아파트가 총 40만 가구에 달하지만 공급 지역이 편중되고 보금자리주택 등의 비중이 높아 지역별 수급 불균형, 신축 전세 부족 등의 우려가 있다”고 밝혔다.

하지만 좋은 입지, 투자성이 높은 새 아파트 분양에 관심이 지속될 것으로 그는 전망했다. 가장 주목해야 할 곳으로 강남 재건축 단지가 꼽혔다.

2014년 분양 유망 지역으로 ▲서울 강남권·한강변 재건축 단지 ▲마포구 아현뉴타운, 영등포구 신길뉴타운, 성동구 왕십리뉴타운 등 브랜드 지역들이 있다. 또한 강남권 보금자리주택 잔여 분양도 주목해 볼 만하다. 수도권 잔여 보금자리주택은 서울 구로구 항동지구, 구리시 갈매지구, 시흥시 은계지구 등이 있다.

2014년 분양 예정 재건축 단지들은 강남권에 들어서는 새 아파트로서 가치가 있는 단지들이다. 또한 강남권 재건축 아파트들은 교통·교육·주거환경이 좋으며 한강변에 위치해 조망권이 훌륭하다. 이들 단지들은 장기 투자·보유 시 그 가치가 높을 것으로 전망됐다.

최근 분양된 강남권 재건축 단지들의 높은 일반분양 경쟁률이 이를 방증한다. ‘래미안 서초 잠원’과 ‘래미안 대치 청실’은 각각 26대1과 25대1의 높은 청약률을 보였다.

그에 따르면, 또한 위례, 동탄2신도시 같은 신도시도 주목할 만하다. 지방으로는 광역 도시 도심, 혁신도시 기업 이전 지역과 충북, 전남 등 기업 이전 지역들이 있다.

김 위원은 “보유 (청약)통장과 청약 목적에 따라 차별화된 청약 전략이 필요하다”고 밝혔다.

행복주택은 ▲구로구 오류동지구 ▲서대문구 가좌지구 ▲노원구 공릉지구 ▲안산 고잔지구 ▲양천구 목동지구 ▲송파구 잠실·송파지구 등에 향후 5년간 총 20만 가구가 공급되며, 임대주택도 연 11만 호 공급될 예정이다.

저렴한 공공 분양을 목적으로 한다면 희소성이 높은 유망 지역에 청약통장을 쓰는 것이 좋다. 대표적으로 내년 7월부터 10월까지 분양하는 세곡2지구, 내곡지구, 마곡지구 등이 있다.

“투자·소유보다 임대수익 창출 가능한 임대사업 관리에 초점 맞춰야”

김용남 글로벌 PMC대표는 “부동산 수익 창출은 타이밍이다. 하지만 이런 방식이 경제 저성장 시대에 들어서면서 많이 바뀌었다”라고 말했다. 보통 부동산 이익은 ▲적기 매입 ▲수익 극대화 위한 운영 ▲적기 매각 방식으로 창출 된다.

하지만 부동산 시장이 저성장 시대에 들어서면서 부동산 자산 관리 방식이 변화되고 있다. ▲자산가치 상승에서 보전으로 ▲성과 중심에서 관계 중심으로 ▲이익 관리에서 비용 관리로 ▲임차인 유치에서 유지로 ▲매각차익 추구에서 운영수익 추구로 변화되고 있다.

특히 김 대표는 공실 관리에 힘쓸 것을 당부했다. 그는 공실 리스크 관리를 위해 다음과 같은 조언을 했다. ▲즉시 임대할 수 있는 상태로 유지하라 ▲예방·유지·보수를 미루지 마라 ▲빌딩 시스템 가동 시간을 변경하고 리셋해라 ▲안전한 환경을 유지해라 ▲청결을 유지해라 등이다.

그는 또 임차인과의 유대를 강화하고 선제적으로 소통할 것을 강조했다. 덧붙여 ‘임차인 서비스’의 중요성을 이해하고 소통해야 한다고 말했다.

전세가 상승 지역 주목, 수도권 전셋값 내년 7월 정점 예상

이날 세미나에서는 향후 부동산 시장이 기존 전세 중심에서 월세 중심으로 옮겨질 것으로 예측됐다. 이에 따른 대비책도 제시됐다.

과거에는 경제적 여력에 따라 매매·전세·월세 중 선택이 가능했으나 점차 주거 형태가 변할 것으로 예상된다. 전세는 감소하고 월세가 늘어남에 따라 종국엔 전세 제도가 사라지고 매매·월세시장으로 재편될 것으로 보인다.

앞으로 전세는 월세를 놓기에 부적절한 일부 초고가 전세만 남게 될 전망이다. 현재는 전세가가 많이 올랐던 지역을 중심으로 전세가 없어지고 있는 추세이며 임대 시장에서 월세 비중이 높아지고 있다. 내년 부동산 시장은 매매 혹은 월세로 나뉘고 자본이 없는 사람은 월세 시장으로, 자본이 있는 사람은 매매시장으로 유입될 전망이다.

내년 부동산 임대 시장은 주거용 부동산의 수익형화로 전세가 월세로 전환되는 것을 막을 수 없으며 앞으로 점점 전세는 귀해질 것으로 예상된다. 무주택자라면 주택 구입을 고려해야 하는 시기라는 설명이 이어졌다.

조인스랜드부동산 동호회 운영자는 “현재 부동산 시장은 전세난에 몰린 수요자가 주도하는 상황으로 전환되면서 전세가 상승률이 높았던 지역을 중심으로 투자해야 한다”고 당부했다.

그는 또한 “경기 회복 속도가 빠르지 않기 때문에 유동성 장세보다는 실수요 위주의 시장으로 전략을 짜야 한다”면서 “특히 당분간 6억원 이하 국민 주택 규모 이하의 주택에 주목해야 한다”고 덧붙였다.

한편, 서울의 아파트 전세가는 2009년 저점을 지나 현재는 2001년도 수준을 회복한 것으로 나타났다. 특단의 조치가 없다면 전국 아파트 전세가는 2014년 11월에 정점에 달할 것으로 예상됐다. 서울 아파트 전세가는 전국보다는 앞선 내년 7월에 정점에 찍을 것으로 보인다.

참고

•DTI(Debt To Income)

 : 금융부채 상환 능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율.

•LTV(Loan to Value ratio·주택담보인정비율)

 : 은행들이 주택을 담보로 대출해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도.

정혜선 기자  sesyjhs@naver.com

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