[아유경제=박재필 기자] 서울 서초구 방배5구역 재건축 시공자 선정에 ‘먹구름’이 드리워지고 있다.

내년 강남권 재건축 수주전의 ‘하이라이트’로 기대를 모았던 이곳의 시공권 경쟁이 사업시행자의 까다로운 입찰 조건 제시로 유찰 가능성이 높아졌기 때문이다.

방배5구역 재건축 정비사업조합(이하 조합)은 지난 20일 대의원회를 개최하고 이사회 결의로 대의원회에 상정된 시공자 선정 입찰지침서의 내용 중 일부를 수정 후 가결했다. 지난달(11월) 이사회에서 의결됐던 입찰지침서(안)이 대의원회에서 부결된 바가 있었기 때문에 이번에는 그 통과 여부가 초미의 관심사였다.

‘확정지분율 제시-시공자 책임분양’
이번에 대의원회에서 통과된 입찰지침서를 보면 과거 다른 사업장에서 찾기 힘든 내용들로 가득 차 있다.
특히 관심이 집중됐던 ‘분양가와 상관없는 확정지분율 제시’ 여부는 이곳 조합원들이 원하는 대로 분양가와 상관없는 확정지분율 제시로 최종 결정됐다.

여기에 시공자의 ‘책임분양’은 기본이고 ‘물가 인상에 따른 무상지분율 제시’를 결정함으로써 재건축 역사상 유래를 찾기 힘든 확정지분제 입찰서가 됐다는 평가를 받고 있다.

이밖에 시공자가 연대보증을 요구할 수 없다는 내용이 담겨 있던 이사회 결의안과 달리 대의원회 결의안에서는 이 조항이 삭제됐다. 입찰보증금은 총액 150억원 중 현금 50%, 증권 50%로 확정됐다.

방배5구역 재건축 시공자 입찰지침서를 접한 업계 관계자들은 혀를 내두르고 있다. 조합(원)에 일방적으로 유리한 내용으로 점철돼 건설사들의 사업 참여 의지를 꺾어 버리고 있다는 이유에서다.

업계 관계자 A씨는 “과거 지분제를 선택했던 다른 재건축조합들이 방배5구역처럼 조합(원)에 유리한 입찰지침서를 몰라서 못 만들었겠느냐”고 반문한 뒤 “더욱이 건설사들이 지분제 방식의 입찰을 기피하고 있는 상황에서 온갖 조건을 확정해야 하는 방배5구역 시공자 입찰에 과연 몇 개 회사가 참가할 수 있을지 의문스럽다”고 말했다.

그는 이어 “조합원들이 요구하는 ‘분양가 변동과 상관없는 무상지분율’을 확정한 것만 봐도 그렇다. 지금처럼 부동산 경기가 침체된 상황에서 과연 이 조건으로 투심을 통과할 수 있는 건설사가 얼마나 되겠는가. 백번 양보해서 강한 사업 참여 의지로 투심은 통과할 수 있다 하더라도 ‘물가 인상’ 문제로 가면 얘기가 달라진다”면서 “물가 인상과 관련된 ‘확정’을 얘기할 때는 조합이 제시하는 착공 기준일까지의 물가 인상분은 건설사가 부담하고, 조합 제시 착공 기준일보다 지연될 경우 그 책임에 따라 조합과 시공자가 협의하는 것이 일반적이다. 그러나 이번에 결정된 방배5구역의 입찰지침서를 보면, 조합 제시 착공 기준일보다 지연되는 경우에도 모든 책임을 시공자가 부담하도록 돼 있다. 이는 사실상 사업에 참여치 말라는 얘기와 다를 바 없다”고 꼬집었다.

업계 관계자 B씨 역시 “일반 아파트 재건축보다 조합원 간 이해관계가 복잡한 단독주택 재건축에 투심 통과도 불투명하고 지금과 같은 불경기에 시공자로 선정도 되지 않은 상태에서 입찰보증금으로 75억원이나 되는 현금을 조합에 맡겨 놓을 수 있는 회사가 과연 있을까”라고 물은 뒤 “현재 방배5구역에서 활동 중인 건설사 중 1~2개 회사가 이 모든 난제를 무릅쓰고 입찰 참여를 결정한다고 하더라도 공개경쟁입찰에 따른 경쟁이 이뤄지지 않으면 유찰될 수밖에 없을 것”이라고 우려 섞인 전망을 내놨다.

업계, “相生 길 찾아야 할 것”
한편, 방배5구역 시공자 입찰지침서 결정 과정에 복잡하게 얽힌 이해관계가 드러나 우려를 낳고 있다. 특히 사업을 시행코자 하는 조합원들과 건설사들, 이를 어떡해든 막아야 하는 조합원들과 건설사들 간 대립이 가장 큰 문제로 지적됐다.

업계 관계자 B씨는 “사업을 못 하게 막는 조합원들과 건설사들이 있다는 게 언뜻 보기에 이해가 가지 않을 수도 있다”면서 “하지만 방배5구역은 조합원 수가 1000명이 넘는 데다 일반 아파트 재건축이 아닌 단독주택과 빌라가 혼재된 재건축이다. 다시 말해, 이해관계인이 너무 많이 섞여 있다”고 말했다.

그는 이어 “특히 조합 집행부에 욕심을 갖고 있는 그룹이 3개 이상인 것으로 파악된 상태다. 그러다 보니 어떤 형태로든 시공자 선정이 잘못돼서 현 집행부에 흠집이 나야 내년 4월에 있을 조합장 선거에서 자신들의 입지가 강화될 것이라고 생각하는 것 같다. 그래서 각종 명분을 내세워 입찰지침서 내용을 건설사에 불리하게 만들어 시공자 입찰을 유찰시키려는 것 아닌가 하는 생각이 든다”고 지적했다.

업계 관계자들에 따르면, 건설사들의 이해관계도 복잡하다. 방배5구역은 지난 수년간 도급순위 10위권 회사들이 치열하게 수주 활동을 펼친 각축장이었다. 이런 상황에서 사업 방식이 지분제로 결정돼 입찰 참가가 어려운 회사들과 참가하더라도 특정 조건은 수용키 어려운 회사들 사이의 이해관계가 얽히게 됐다는 게 이곳 소식통들의 공통된 전언이다. 이들 입장에선 어떡해든 시공자 입찰을 유찰시켜 다시 입찰지침서가 만들어져야 입찰 기회가 생기게 되므로 현 조합 집행부가 추진하는 일에 훼방을 놓을 수밖에 없는 여건이 형성된 셈이다.

업계 관계자들은 알고 있지만 방배5구역 조합원들이 알지 못하는, 혹은 알고 있어도 모른 척하는 진실이 여기에 있다. 상생하려면 서로 양보해야 한다는 점이다. 건설사들도 이익을 창출해야 하는 기업이다. 조합원들 또한 이익을 내고자 재건축을 한다.

이 때문에 상호 이익을 위해서는 양측이 상생할 수 있는 길을 찾아야 한다고 업계 관계자들은 입을 모은다. 어느 한쪽에 유리하거나 불리한 사업 조건은 이해관계의 충돌을 낳고, 이는 결국 해당 사업을 실패로 이끌게 된다는 점이 주된 이유다.
 

박재필 기자  koreaaeryou@naver.com

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