▲ 현금청산 기준 일원화의 수혜 지역으로 꼽히는 서울 서초구 서초동 무지개아파트.

 [아유경제=정훈 기자] 지난 수개월 동안 국회에 발목이 잡혀 있던 정비사업 활성화 법안들이 마침내 그 족쇄를 풀었다. 업계는 이를 두고 ‘만시지탄(晩時之歎)’이란 평가와 함께 ‘늦었지만 다행’이란 기대감도 나타내고 있다. 이에 본보는 이번에 국회 벽을 넘은 법안들의 내용을 살피고 예상 효과와 그에 따른 업계 대응 방안 등을 모색해 보았다.

도정법 제48조제2항제7호다목 개정
주거전용면적 범위 내에서도 2주택 공급 허용

지난 10일 국회 본회의에서 가결된 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 일부 개정안(대안)’은 재개발·재건축 활성화와 정비사업조합(이하 조합)의 원활한 사업시행에 초점이 맞춰져 있다.

특히 소형주택 공급 확대를 위한 조건을 완화해 눈길을 끌었다. 이날 국회를 통과한 도정법 개정안은 조합원으로 하여금 종전 자산 가격의 범위 내에서 뿐만 아니라 주거전용면적 범위 내에서도 2주택을 공급 받을 수 있도록 했다. 이로써 기존 소유 주택 등이 중대형인 조합원은 2주택을 분양 받은 후 주거용 1개를 뺀 나머지 1개를 임대하는 일이 보다 수월해질 전망이다.

2012년 2월 개정된 현행 도정법은 조합원의 종전 자산 가격 범위 내에서만 ‘2주택 공급’을 허용하고 있다.

하지만 법 개정 이후 이를 놓고 ‘반쪽짜리’란 평가절하가 쏟아졌다. 소형주택 수요 확대 추세에 부응코자 마련됐던 해당 법 조항이 제 기능을 발휘할 수 없는 상황이 벌어졌기 때문이다. 소형주택 가격이 중대형에 비해 상승함에 따라 조합원이 분양 받을 2주택의 면적 합계가 기존 소유 1주택의 그것보다 줄어드는 현상이 발생한 것. 이에 이번 법 개정은 이를 방지하고 소형주택의 공급 확대를 유도코자 이뤄진 성격이 짙다.

도정법 제30조의3제2항제3호 개정
과밀억제권역 외 지역 재건축사업에 용적률 인센티브 적용

이번 개정 도정법은 과밀억제권역 이외 지역에서 시행하는 재건축사업에도 용적률 인센티브 적용을 허용했다. 과밀억제권역은 수도권 중 인구와 산업 등이 지나치게 집중돼 있거나 집중될 우려가 있어 이를 이전하거나 정비할 필요가 있는 지역을 말한다.

수도권정비계획법 시행령 별표1에 따르면, 2013년 12월 현재 지정된 과밀억제권역은 ▲서울 ▲인천(인천경제자유구역 등 제외) ▲의정부 ▲구리 ▲남양주(지금동ㆍ도농동 등만 해당) ▲하남 ▲고양 ▲수원 ▲성남 ▲안양 ▲부천 ▲광명 ▲과천 ▲의왕 ▲군포 ▲시흥(반월특수지역 제외) 등 16개 시(市)에 달한다.

개정안(대안)에 따르면, 과밀억제권역 이외 지역에서 시행하는 재건축사업은 증가된 용적률의 50% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 건설해야 한다.

따라서 해당 법 조항이 시행되면 이들 지역을 제외한 나머지 지역에서 시행되는 재건축사업에도 재개발과 같이 용적률 인센티브가 적용돼 사업 촉진에 도움을 줄 것으로 보인다.

한 정비사업 전문가는 “부동산 경기 침체에 따른 정비사업 부진으로 용적률 인센티브 적용이 당장 도시재정비시장을 부양키에는 역부족일 것”이라면서도 “하지만 이번 법 개정으로 과밀억제권역 이외 지역의 재건축사업에도 용적률 인센티브를 적용할 수 있는 길이 열렸다는 점에서 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다”고 말했다.

그는 이어 “과밀억제권역 이외 지역에서 상대적으로 재건축이 활발하게 이뤄져 왔던 안산과 남양주, 인천을 제외한 광역시 랜드마크 지역에서 시행되는 재건축사업이 수혜 대상으로 꼽힌다”고 덧붙였다.

한편, 과밀억제권역 이외 지역에서 시행하는 재개발사업의 경우 75% 이하로서 시·도조례로 정하는 비율의 면적에 주거전용면적 60㎡ 이하 소형주택을 건설해야 한다.

도정법 제47조제1항 개정
관리처분계획 인가일 다음 날 90일 이내 ‘현금청산’

법 개정을 통해 현금청산 기준 시점이 일원화되고 그 시점이 관리처분계획의 인가일을 기준으로 정해진 점은 조합의 사업시행에 큰 보탬이 될 것으로 보인다.

현행 도정법은 분양신청 포기자와 철회자, 제외자의 현금청산 시기를 다르게 규정하고 있다. 도정법 제47조제1항제1호에 따르면, 분양신청을 하지 아니한 자(포기자)와 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자(철회자)의 경우 분양신청기간 종료일의 다음 날이 현금청산 기준 시점이다. 반면, 같은 조항 제2호에 따르면 인가된 관리처분계획에 의거해 분양 대상에서 제외된 자(제외자)는 그 관리처분계획의 인가일 다음 날을 현금청산 기준 시점으로 삼는다.

하지만 개정안은 이를 ‘관리처분계획의 인가일’로 통일했다. 개정안 제47조제1항은 ‘사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양 대상에서 제외된 자에 대해서는 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산해야 한다’고 명시하고 있다. 기준일 다음 날로부터 150일 이내였던 현금청산 기간도 60일이나 단축된 셈이다.

이와 관련해 서울의 한 조합 임원은 “현행 도정법은 분양신청 포기자와 철회자에 대한 현금청산 기준 시점을 분양신청기간 종료일 다음 날로 규정하고 있는데, 이는 자금난을 겪고 있는 대다수 조합에게 사업시행을 가로막는 ‘독소조항’으로까지 인식돼 왔다”면서 “하지만 도정법 개정안은 이를 분양신청 제외자의 현금청산 기준 시점인 관리처분계획 인가일의 다음 날로 통일해 조합으로서는 현금청산에 필요한 자금 조달이 용이해지고 불필요한 금융비용의 지출을 방지할 수 있게 돼 기대를 모으고 있다”고 전했다.

그의 말대로 현재 분양신청 포기자 및 철회자에 대한 현금청산 기간은 분양신청 다음 날로부터 150일 이내이다. 하지만 해당 조합 처지에서 볼 때 이 시기는 현금청산에 필요한 자금 조달이 쉽지 않은 시기다. 아직 분양 수입이 발생하지 않았기 때문으로, 대다수 조합은 자금을 차입해 필요 자금을 충당한다. 이로 인해 이자비용 등이 발생하게 돼 조합으로서는 부담이 클 수밖에 없었다.

따라서 개정 도정법이 시행되고 이에 의거해 조합원분양 공고를 내는 곳은 현금청산에 따른 자금 압박에서 벗어날 수 있을 것으로 보인다.

통상적으로 조합이 사업시행인가일로부터 60일 이내에 분양신청 공고를 낸다는 점에 비춰 볼 때, 현재 사업시행인가를 준비 중인 강남권 주요 재건축 단지들이 법 개정의 수혜 대상이 될 전망이다.

업계 관계자 등의 의견을 종합하면 ▲강남구 개포주공1~4단지, 개포시영 ▲서초구 삼호가든맨션3차, 삼호가든4차, 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포15차, 서초무지개아파트 ▲송파구 잠실주공5단지 ▲강동구 고덕주공5단지 등이 이에 해당된다.

도정법 제24조제6항 단서 개정
정비사업비 10% 이상 증가액에서 현금청산금 등 제외

이번 개정안에 총회에서 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어야만 하는 ‘정비사업비 10% 이상 증가액’의 산정 시 제외되는 항목이 추가된 점도 조합의 사업시행을 보다 수월하게 할 전망이다.

현행 도정법 제24조제6항에 명시된 ‘정비사업비가 10/100 이상 늘어나는 경우 제외되는 항목’에는 ‘생산자물가상승률분’이 유일하다. 하지만 이번 개정안에는 ‘관계 법령의 개정에 따른 건설기준 및 절차 등의 강화로 발생하는 비용 또는 제47조에 따른 현금청산 금액’이 첨가됐다.

이로써 일선 조합은 ‘정비사업비 10% 이상 증가’로 인해 총회를 개최해야 하는 부담에서 조금은 자유로워질 것으로 예상된다.

서울 강북의 한 재개발조합 관계자는 “정비사업비의 10% 이상 증가 시 그 증가분 산정에서 제외되는 항목에 관계 법령 등이 강화됨으로써 발생하는 비용 등이 포함된 점은 사업시행자의 총회 개최 부담을 덜어 준다”며 “잦은 총회 개최에 따른 사업 지연 및 사업비 증가라는 악순환의 고리를 방지할 수 있다는 점에서 이번 도정법 개정은 올바른 방향으로 이뤄졌다고 생각된다”고 밝혔다.

이처럼 사업 촉진을 유도하는 내용을 담은 도정법 개정안이 국회를 통과했음에도 불구하고 업계의 반응은 기대감보다는 아쉬움이 큰 것으로 나타났다.

특히 정부가 올해 4차례나 내놓은 부동산 대책들과 맞물려 이뤄졌어야 할 법제 개선이 국회의 늑장 처리로 인해 그 시행이 늦어진 탓에 파급효과가 크질 않을 것이란 우려가 높았다.

한 업계 관계자는 “지난 수개월 동안 국회에서 잠자던 도정법 개정안이 늦게나마 처리된 것은 다행”이라면서도 “하지만 4·1 부동산 종합대책 등의 후속 조치로 이뤄졌어야 할 법안 처리가 너무 늦게 이뤄져 그 기대 효과는 반감된 상태”라고 전했다.

그는 이어 “도시재정비시장이 살아나려면 결국 분양시장이 되살아나야 하는데 이를 일정 부분 가능케 할 분양가 상한제 및 다주택자 양도세 중과 폐지 등이 정쟁 등으로 처리되지 않고 있어 이번 도정법 개정의 효과를 체감키 위해서는 좀 더 시간이 지나야 할 것 같다”고 덧붙였다.

주택법 제2조제15호다목 개정
‘수직증축 리모델링’ 허용…세대수 증가 범위도 15%로 상향

한편, 도정법과 같은 날 국회 본회의를 통과한 주택법 개정안(대안)에서 가장 눈에 띄는 대목은 업계 숙원인 ‘수직증축 리모델링’을 허용키로 한 점이다.

이에 따르면, 리모델링사업의 세대수 증가 범위는 현행 10%에서 15%로 5%포인트 상향된다. 아울러 최대 3개 층까지 수직증축이 가능해진다.

관련 업계가 오랫동안 허용을 촉구해 왔던 ‘수직증축 리모델링’이 가능해짐에 따라 도시재정비시장의 판도가 재건축과 리모델링으로 양분될 것이란 전망과 기대감도 커지고 있다.

반면, 주택법 개정의 수혜 대상이 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 양천구 목동, 분당 등으로 제한적인 데다 사업 활성화의 관건이 사업성에 달려 있는 만큼 지나친 기대감을 경계해야 한다는 목소리도 흘러나오는 형국이다.
 

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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