[아유경제=정훈 기자] 강남(江南) 재건축 열기가 다시금 달아오른 가운데 그 열기가 인근 지역으로까지 확산되고 있다. 대표적인 곳이 서울 동작구 사당2구역 재건축사업이다.

서울시 공공관리제도의 적용을 받고 있는 이곳은 최근 사업시행인가를 받았다. 시공자 선정에 나설 수 있는 ‘필요조건’이 충족된 셈이다. 하지만 관건은 역시 사업성 등의 ‘충분조건’을 얼마나 잘 갖추고 있느냐에 있다는 게 업계 중론이다.

이에 본보는 지난 17일 사당2구역 재건축 정비사업조합(이하 조합)을 찾아 그곳의 사업성과 사업계획 등을 살펴보고 이 사업의 미래를 그려 보았다.

중소형 위주 964가구 공급…상반기 중 시공자 선정 기대
연말까지 관리처분인가 신청해 ‘재건축부담금’ 면제 목표

지난 16일 동작구청(장)은 ‘사당2구역 재건축 정비사업 사업시행인가(안)’을 고시했다(구 고시 제2014-7호).

이에 따르면, 제2종일반주거지역인 동작구 사당동 181 일대 4만9056㎡에는 용적률 244.78%와 건폐율 24.11%를 각각 적용한 지상 18층 규모의 공동주택 15개 동 964가구 등이 들어선다.

이로써 2012년 6월 조합설립인가를 받은 사당2구역은 성공적인 사업 추진을 위한 중요 관문 하나를 또다시 넘어섰다. 서울에서 시행되는 재건축사업이 통상 ‘안전진단 통과-정비계획 수립 및 정비구역 지정-조합 설립추진위원회(이하 추진위) 구성-조합설립인가-사업시행인가-시공자 선정-관리처분인가-이주ㆍ철거-착공’ 등의 순으로 이뤄지기 때문이다.

이제 남은 것은 시공자 선정과 관리처분으로 요약된다. 특히 올해 말까지 관리처분인가 신청을 해야 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 규정한 재건축부담금의 징수를 면제 받을 수 있는 만큼 이를 위한 유리한 고지를 밟게 된 것으로도 볼 수 있다.

사당2구역 전병복 조합장은 지난 17일 “오늘 개최 예정인 이사회에서 시공자 선정과 관련해 논의한 후 공공관리자인 동작구청장과 협의해 제반 절차를 진행할 예정”이라며 “오는 2월 중 이를 위한 입찰공고를 내고, 5월께 시공자선정총회가 개최될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 그는 이어 “시공자 선정이 마무리되는 대로 조합원 분양신청을 진행한 후 가을 즈음 관리처분총회를 개최하는 것을 목표로 사업계획을 수립해 놓은 상태”라며 “계획이 차질 없이 진행되면 연말까지는 관리처분인가 신청을 마쳐 재건축부담금을 면제 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다”고 덧붙였다.

전체 964가구 가운데 중소형이 99%… 분양 성공률 ↑
사업 속도 빨라 건설사ㆍ업계 관심도 덩달아 높아져

사당2구역의 최대 강점은 단연 사업성이다. 계획세대수가 1000가구에 육박하는데 조합원 수가 357명에 불과해 일반분양분이 600가구에 달할 것으로 추산돼서다.

또 이번에 인가를 받은 사업시행계획(안)에 따르면, 면적별 주택 구성 비율도 분양시장 추세에 맞게 대폭 수정됐다. 당초 계획에는 전체 세대수(791가구) 중 20% 정도인 141가구가 중대형으로 구성돼 있었다.

하지만 사당2구역 재건축조합은 지난해(2013년) 5월 서울시 건축심의를 통과하는 과정에서 이를 시장 수요가 높은 중소형 위주로 바꿨다. 전체 세대수는 기정보다 173가구가 늘어난 964가구다. 이는 전용면적별로 ▲49㎡ 56가구 ▲53㎡ 28가구 ▲59㎡ 397가구 ▲69㎡ 48가구 ▲72㎡ 94가구 ▲84㎡ 339가구 ▲108㎡ 2가구 등으로 구성된다. 시장 트렌드에 부합하도록 사업계획을 변경해 미분양 리스크를 최소화시킨 셈이다.

조합원 간 결속력이 뛰어나 사업 속도가 상대적으로 빠르다는 점도 강점으로 꼽힌다. 이곳은 사업 초기 토지등소유자 간 의견 차로 조합 설립에 어려움이 있었지만 2012년 6월 조합설립인가를 기점으로 가속도가 붙은 상태다. 그해 9월에는 정비사업전문관리업자와 설계자를 재선정하며 사업시행에 날개를 달았다.

사당2구역이 양과 질, 두 가지 측면 모두에서 사업성 제고를 달성함에 따라 이곳에 대한 업계와 건설사들의 관심도 더욱 높아진 상태다. 강남을 중심으로 분양시장이 활기를 되찾은 가운데 강남에 가깝다는 점도 장점으로 부각되고 있다. 시공자 선정을 앞두고 있는 사당2구역 입장에선 보다 좋은 조건으로 시공자를 뽑을 수 있는 여건이 조성되고 있는 셈이다.

지난 17일 인터뷰 말미에 전병복 조합장은 “입지적 장점과 조합원들의 높은 사업 참여 의지에 실수요자 중심의 주택 구성을 통한 사업성 제고 효과가 더해져 벌써부터 다수 건설사들이 우리 구역에 관심을 보이고 있다”고 밝힌 뒤 “사업시행인가 고시로 시공자 선정을 위한 발판이 마련된 만큼 이번 인터뷰가 아직 우리 사당2구역 재건축사업에 대해 잘 모르는 건설사들도 관심을 가질 수 있는 계기가 되기를 바란다”고 기대감을 나타냈다.

“재건축은 ‘삶의 질’ 높이기 위한 나의 使命”
“오랜 세월 기다린 조합원 위해 완수에 총력”
 

“재건축도 사업인 만큼 사업성이 담보돼야 추진하는 것이다. 하지만 우리 사당2구역 재건축사업은 불리한 지형 조건과 열악한 주거환경을 개선하기 위해 반드시 완수해야 하는 사업으로서, 이의 책임을 맡은 내게는 일종의 사명(使命)과도 같다. 오랜 세월 기다려 준 조합원들에게 보답하기 위해서라도 이를 완수하는 데 최선을 다할 것이다”

지난 17일 사당2구역 전병복 조합장이 한 말이다. 그는 솔직했다. 여느 사업장처럼 우리 구역은 사업성이 최고라느니, 입지가 좋다느니 하는 자랑을 하지 않았다. 구역이 구릉지에 위치한 데다 대중교통 이용이 인근 아파트 입주민에 비해 불편하다는 점도 숨기지 않았다.

전병복 조합장은 이러한 점을 사당2구역 재건축사업이 완수돼야 하는 당위성을 설명하는 데 활용했다. 아울러 사업시행인가를 받은 만큼 최적의 건설사를 시공자로 맞이해 이미 수립한 계획대로 사업을 시행해 나갈 방침을 누차 강조했다.

-비교적 순조롭게 사업시행인가까지 받았다. 그 비결이 뭔가/
우리 사당2구역은 2006년 11월 첫 추진위구성승인을 받은 이후 인고의 세월 끝에 2012년 6월 조합 설립을 마쳤다. 추진위 체제로 5년여 동안 답보 상태에 있었던 게 빠른 사업 추진에 대한 열망으로 이어져 오늘에 이르게 된 것으로 보고 있다. 여기까지 오는 데에는 조합원들의 적극적인 참여와 협조가 가장 큰 원동력이 됐다. 어느 조합이나 마찬가지겠지만 조합원들 간 화목과 의지가 뒷받침돼야 사업이 잘 돌아간다. 우리 구역은 애당초 재건축에 동의하지 않은 소유자들에 의한 반대는 있었으나 사업에 동의한 소유자 가운데 이른바 ‘비대위’를 구성해 반대 목소리를 낸 사례가 없었다. 이 점에 대해서는 조합원들에게 감사의 말을 전하고 싶다. 한 가지 덧붙이자면 관할 구청과 서울시의 적극적인 행정 지원도 우리 사업이 오늘에 이르는 데 한몫 거들었다.

-공공관리자나 서울시로부터 이뤄진 행정 지원에는 어떤 게 있나/
대다수 추진위가 그러하듯, 원활한 사업 추진을 위해 필요한 것은 역시 자금이다. 과거에는 정비사업전문관리업자나 시공자 등으로부터 자금을 차입해 이를 사업비로 충당하는 경우가 많았으나 공공관리제도 전면 시행 이후 부동산 경기 침체가 맞물리면서 관행처럼 이뤄졌던 업체를 통한 자금 조달이 막혀 걱정이 많았다. 하지만 다행히 서울시를 통해 추진위 때 1번, 조합 때 1번 이렇게 2차례 자금 융자를 받아 사업시행에 많은 도움을 받았다. 여기에 조합 설립 이후 1년 반, 서울시 건축심의 통과(2013년 5월) 후 약 8개월 만에 사업시행인가 고시가 이뤄질 만큼 공공관리자(동작구청장)의 신속한 행정 처리도 우리 사업이 여기까지 오는 데 큰 보탬이 됐다.

-이번 사업시행인가(안)의 핵심 내용은/
인가 받은 사업시행계획의 핵심은 요즘 추세에 부합하는 ‘다운사이징’과 그를 통한 세대수 확충이다. 특히 기정 계획에 비해 중소형 주택을 대폭 늘린 게 눈에 띈다. 정비구역 지정 당시만 하더라도 중대형 세대수가 141가구였는데, 이번에 이를 모두 없애는 대신 그 자리를 실수요층의 선호도가 높은 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)로 채웠다. 전체 계획세대수 964가구 중 전용 85㎡ 이하가 962가구에 달한다. 그중에서도 수요가 가장 많은 전용 84㎡를 339가구나 배정해 분양 리스크를 크게 낮춘 점도 특기할 만하다.

-향후 계획이 궁금하다/
재건축사업에 있어서 큰 산인 사업시행인가를 넘어선 만큼 당면 과제는 시공자 선정이다. 가장 중요한 협력업체인 만큼 심도 있는 내부 논의 및 구청과의 협의 등을 거쳐 다음 달(2월) 중으로 시공자 선정을 위한 입찰공고를 낼 예정이다. 오는 5월까지는 우리 사당2구역에 걸맞은 파트너 선정을 마치고, 10월께 관리처분총회 개최를 목표로 사업에 박차를 가할 것이다. 이는 올해 말까지 관리처분인가 신청을 염두에 둔 것으로, 재건축을 통한 이익 극대화를 위한 당연한 노력으로 보면 될 것 같다.

-조합원들에게 당부하고 싶은 말은/
앞서 언급한 계획대로 사업이 진행되면 내년(2015년) 상반기 이주를 진행하고 곧바로 착공에 들어갈 수 있을 것으로 보인다. 우리 조합원들은 이제까지 아주 잘해 주었다. 그 점에 대해선 늘 감사하게 생각하고 있다. 하지만 관리처분 단계에 들어서면 각자의 이해가 보다 명확하게 드러나는 만큼 유언비어가 난무할 가능성이 높아진다. 이로 인해 조합원 간 반목과 불화가 생기고, 막바지에 다다른 사업이 산으로 가는 일도 허다하다. 우리는 이를 반면교사로 삼을 것이다. 조합 집행부는 사업시행자로서 다수 조합원들에 비해 전문성을 갖추고 있다. 조합원들은 유언비어에 현혹돼 잘못된 판단을 내리는 우를 범하지 않기 위해서라도 사실 확인이 필요하거나 궁금한 점이 있으면 반드시 조합 사무실을 찾아 주었으면 한다. 재건축은 공동 사업이다. 저마다 재산이 걸려 있다 보니 서로 융화되기 힘들다. 어느 한 사람에게 맞춰 사업을 시행할 수도 없다. 따라서 조합원들은 이 점을 인지하고 서로 조금씩 양보해야 한다. 그 길이 결국엔 모두에게 득이 된다는 점을 깨닫고 마지막까지 화합했으면 한다.

정훈 기자  koreaaeryou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>