▲ 서울의 A재정비촉진지구 내 위치한 B재건축 구역 모습. 이번 도촉법령 개정으로 되레 사업성 악화가 우려된다는 지적이 나오고 있다.

[아유경제=정훈 기자] 재정비촉진지구 내 재개발사업의 활성화를 촉진하는 관계 법령의 개정이 이뤄졌다. 임대주택 건설 비율을 낮춘 것이 핵심인데, 정부의 기대와 달리 업계의 반응은 싸늘하기만 하다.

국토교통부(이하 국토부)는 지난 16일 뉴타운사업의 활성화를 위해 재개발에 대한 용적률 인센티브 적용 시 임대주택 비율을 완화하고, 재건축의 경우에도 용적률 인센티브를 새로이 적용하는 내용을 담은 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법(이하 도촉법)’과 도촉법 시행령이 17일부터 시행에 들어간다고 발표했다.

먼저 작년(2013년) 7월 16일 개정된 도촉법 등에 따르면, 개정 법 시행일인 지난 17일 이후 재정비촉진계획을 수립하거나 변경하는 재건축 사업장은 법적상한용적률까지 건축이 허용되고, 이에 따라 증가되는 용적률의 10~30% 범위에서 조례로 정하는 비율만큼 임대주택을 건설해야 한다. ‘수도권정비계획법’에 따른 과밀억제권역 이외 지역은 이 비율이 ‘30% 이하’로 명시됐다(법 제3조제3항, 령 제34조제1항제3호).

다음으로 지난 16일 개정된 도촉법 시행령에 따르면, 이미 용적률 인센티브가 적용돼 왔던 재개발사업은 임대주택 건설 비율이 증가된 용적률의 ‘30~75%’에서 ‘20~50%’ 범위로 완화됐다. ‘수도권정비계획법’ 상 과밀억제권역 이외 지역은 이 비율이 ‘50% 이하’로 정해졌다(령 제34조제1항제1호).

국토부는 이번 법제 개선으로 사업성 제고 효과가 상당할 것이라 기대하고 있다. 국토부 관계자는 “사업성 부족으로 뉴타운사업 추진이 어려운 점을 감안해 (용적률) 인센티브에 따른 임대주택 비율을 완화하게 됐다”면서 “앞으로도 주민이 사업 추진을 원하는 지역에 대해서는 원활한 시행을 위해 규제 완화 등 제도 개선을 지속해 나갈 계획”이라고 밝혔다.

하지만 국토부의 기대와 달리 일선 현장의 반응은 냉랭하다. 실효성이 없다는 이유에서다.

한 업계 관계자는 “도촉법과 동법 시행령이 정하고 있는 용적률 인센티브 관련 내용은 어디까지나 ‘가이드라인’일 뿐, 실질적인 임대주택 비율은 시ㆍ도조례로 정해지는 만큼 조례 개정이 뒷받침되지 않으면 이번 법령 개정은 유야무야로 끝날 것”이라고 예상했다.

특히 재정비촉진사업이 가장 활발하게 추진 중인 서울시의 경우 이미 임대주택 건설 비율이 50%여서 이번 법제 개선의 파급효과가 없을 것이란 의견이 지배적이다.

‘서울시 도시재정비 촉진을 위한 조례’ 제20조에 따르면, 도촉법 시행령 제34조제1항제1호에 따라 시ㆍ도조례가 정하는 비율은 50% 이상이다.

업계 한편에서는 이번 조치로 재정비촉진지구 내 재건축사업에 용적률 인센티브가 적용되면서 임대주택 건설 의무가 생겨 되레 사업성 악화를 초래했다는 비판마저 나오고 있는 실정이다.

또 다른 업계 관계자는 “서울 시내 재정비촉진지구 내 정비사업 유형은 대부분이 재개발인데 재개발 임대주택 건설 비율이 이미 50%인 상황이라 이번 법제 개선으로 사업성이 바뀌는 일은 없을 것”이라며 “비록 소수에 불과한 재정비촉진지구 내 재건축사업의 경우 새로 재정비촉진계획을 수립하거나 변경할 때 이 개정 법령의 적용을 받아 임대주택을 지어야 해 사업성이 악화되는 결과를 맞게 될 것”이라고 지적했다.

그의 말처럼 서울 시내 34개 재정비촉진지구 가운데 작년 1월부터 현재까지 서울시 고시 등이 이뤄진 주요 25개 지구 195개 재정비촉진구역(다수 지구로 세분화된 구역은 1개로 산정) 중 재건축(시장재건축 제외)을 추진 중인 곳은 10개(▲신길 2개 ▲아현 1개 ▲천호 7개, 5.1%)에 불과하다.

이 관계자는 이어 “이번 도촉법과 시행령의 개정은 조례가 정한 상한용적률에도 불구하고 이를 법적상한까지 적용할 수 있도록 한 ‘도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)’ 개정안(지난 14일 공포ㆍ시행)과 맞물려야 제대로 된 효과를 볼 수 있는데, 개정 도정법의 효과도 기대키 어려운 상황에서 개정 도촉법의 효과를 기대한다는 것은 앞뒤가 맞지 않는다”며 “법적상한까지 용적률 적용이 가능해졌다고 해도 각 지방자치단체(이하 지자체)가 조례로 이를 제한하고 있는 상황인 데다 이미 법적상한에 근접한 수준까지 용적률을 적용해 사업을 시행 중인 곳이 많고, 늘어나는 용적률의 절반 정도를 임대주택으로 토해 내야 하는 마당에 용적률 몇 % 올리겠다고 상당한 시간과 비용을 요하는 사업계획 변경에 나서는 사업장이 거의 없을 것이므로 국토부가 기대하는 사업성 제고 효과는 극히 미미할 것으로 예상된다”고 덧붙였다.

아울러 임대주택 공급 감소로 주거 복지가 악화되는 것을 지자체가 우려하는 상황에서 정부가 ‘엇박자’를 내는 조치를 취해 시장 혼선을 부추기고 있다는 비판도 나온다. 또 전반적인 부동산 경기 침체로 재정비촉진사업의 사업 전망이 어둡다는 점도 이번 조치의 효과를 반감시킬 것이란 전망도 있다.

여기에 정부가 헛다리를 짚었다는 얘기도 흘러나온다.

서울 강북의 한 재개발조합 관계자는 “강북 지역을 중심으로 시행 중인 재개발사업은 용적률 상향보다는 기부채납 비율을 하향 조정해 주는 게 사업시행에 훨씬 큰 도움이 될 것”이라며 “정부나 국토부도 이 같은 사실을 알면서도 효과가 불투명한 용적률 상향과 임대주택 비율 완화 조치를 내놓은 것은 시장의 욕구를 잘못 읽은 것이거나 이를 무시하는 처사”라고 목소리를 높였다.
 

정훈 기자  koreaaeryou@naver.com

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