방배5구역 재건축 조감도(자료=서울시)

 방배5구역 재건축 시공자, 우려대로 유찰 

[아유경제=박재필기자]지난달 21일 방배동 최고의 입지를 자랑하는 방배5구역 주택재건축정비사업조합의 시공자선정 입찰마감 결과, 1개 사업단(GS·포스코·롯데)만이 입찰함에 따라 유찰되었다.  

방배5구역의 입찰지침은 재건축사업장 어디에도 없는 까다로운 입찰지침이라는 평가 속에 당초 유찰을 우려하는 목소리가 높았다(본지 2013년 12월 24일자, 방배5구역 재건축 시공자 선정, 우려가 현실되나).  

그러나 지난 1월 14일 개최된 현장설명회에 무려 18개사가 참여함에 따라 예상 밖의 치열한 격전지가 될 수도 있다는 기대감이 형성되었지만 결국 우려가 현실이 되었다. 

현재 방배5구역 재건축조합은 3월 14일 대의원회의를 개최하고 입찰 절차를 다시 진행할 예정으로 그 결과가 주목되는 상황이다. 

유찰의 근본 원인은? 

업계 관계자들은 유찰의 가장 큰 이유로 방배5구역의 까다로운 입찰지침을 거론한다. 

건설사들은 투자심사위원회의(이하 투심)를 통해 입찰 여부를 결정하게 되는데 입찰지침이 까다로우면 투심을 통과하기가 어렵다는 것. 

입찰지침의 까다로운 내용은 미분양 아파트에 대한 책임 시공자 부담, 사업 지연 책임 시공자 부담, 물가 인상에 대한 책임 시공자 부담, 지질조건 변경 시 모든 책임 시공자 부담, 입찰보증금 현금 75억원 납부 등 한 손으로 꼽을 수도 없을 정도라는 게 업계 관계자들의 공통된 의견이다.  

특히 지금 같은 부동산시장 침체기에, 그것도 회사마다 자금 사정이 어려운 상황에서 사업 진행에 따른 모든 리스크를 시공자더러 부담하라고 하는 것은 입찰에 참여하려는 회사들에게 찬물을 퍼붓는 것과 같다는 것이다. 

이와 관련해 한 대형 시공사 부장은 “경영진을 설득해 투심에 통과되는 것만으로도 치열한 경쟁상태에 입찰서를 제출하는 것과 같다”는 자조 섞인 발언을 하기도 했다.  

뿐만 아니라 방배5구역에서 특정 시공사의 입김에 대해서도 우려의 목소리가 높았다.  

방배5구역 한 조합원은 “입찰지침서가 까다롭게 작성된 것과 관련해 특정 시공사의 영향이 있었다고 본다. 투심을 통과하지 못할 정도로 까다로운 입찰지침서가 탄생한 배경에는 경쟁이 심하게 될 경우 컨소시엄 구성이나 입찰에 참여하기 어렵다고 판단한 특정 시공사가 유찰 사태를 미리 예상하고도 조합원들에게 유리하다는 명분으로 입찰지침서에 대한 홍보를 했다”며 “입찰 회사를 줄이기 위해 무리한 입찰지침을 만들었다는 얘기도 공공연히 나온다”고 밝혔다.  

거꾸로 가는 방배5구역, 입찰지침서 강화 움직임

시공자 선정 입찰이 유찰됨에 따라 조합원들의 우려가 커지고 있는 가운데 입찰지침서와 관련해 여러 문제점들이 제기되고 있다. 

한 소식통에 따르면 입찰지침을 완화해도 시원찮은 판에 방배5구역 조합은 오히려 입찰지침을 더욱 강화하려고 하고 있다는 것.  

이와 관련해 일부 조합원들은 불만의 목소리를 높이고 있다. 

심지어 연이은 유찰을 원하는 일부 집행부 임·대의원이 존재한다는 말도 돌고 있다.  

현재 방배5구역의 상황을 살펴보면 이렇다.  

방배5구역은 시공자 선정 유찰 후 개최된 이사회에서 중요한 두 가지 사항을 의결해 대의원회에 상정하기로 했다. 

첫째, 입찰보증금을 현재 현금75억원(증권 75억원 별도)을 전액 증권으로 할지 여부와 둘째, 분양가 제시 방법을 기존 원안인 3개 분양가 제시 방법을 하한가 2860만원(평당)으로 정하는 것으로 입찰지침을 수정하는 것. 

이와 관련해 업계 관계자들의 공통된 의견은 좀 더 신중해야 한다는 것이었다.  

입찰보증금을 전액 증권으로 바꾸는 것은 입찰보증금 때문에 입찰 여부를 고민하는 회사들이 있었다는 점을 감안하면, 건설사의 부담을 덜어주어 한 회사라도 더 입찰시켜 경쟁시킨다는 차원에서 환영할 만한 일이라는 의견이 높았다. 

하지만 분양가 제시 방법 중 하한가를 2860만원으로 정하는 것은 또다시 유찰 사태를 불러올 수 있는 명분이 될 것이라고 충고했다. 

이와 관련해 방배5구역 한 조합원은“무리한 입찰지침서를 만들었던 일부 이사들이 또다시 분양가 제시 방법에 대한 주장을 펼치고 있다”며 “일부 이사들이 특정회사를 지지하는 것이라는 말이 돌고 있다. 집행부는 유찰에 책임을 져야할 판에 또다시 유찰 사태를 만든다면 그 책임에서 자유롭지 못할 것이다”고 경고했다.  

분양가 제시방법 재검토는 또 유찰로 가는 길 

당초 입찰지침서는 평당 분양가 3개에 대한 각각의 무상지분율을 제시하도록 명기되어 있다. 이는 분양가 변동에 따른 무상지분율을 분양가별로 확정시켜 향후 건설사들이 분양가 변동 시 건설사들의 자의적인 무상지분율 책정을 막을 수 있다는 차원에서 많은 장점이 있는 시스템으로 평가 받았다.  

이때 건설사는 하한가, 중간가, 상한가 총 3개의 분양가와 각각의 무상지분율을 입찰서에 제시하도록 되어 있다. 통상적으로 상한가는 분양시장이 좋아졌을 때를 대비한 분양가를, 하한가는 현시점보다 분양시장이 안 좋아졌을 때를 대비한 분양가를, 중간가는 현시점의 적정 분양가를 제시하는 것이 일반적인 것이다. 특히 하한가에 대한 판단은 분양시장이 안 좋아졌을 때를 예상해서 책정하는 것이기 때문에 회사마다 기준이 같을 수 없다. 

그런데 방배5구역은 이 하한가를 2860만원(평당)으로 책정하려고 고민 중이라는 것.  

현재 주변 시세가 평당 2800만원 내외인 점을 고려할 때 하한가를 2860만원으로 책정하려는 시도는 입찰하지 말라는 것과 같다는 우려의 목소리가 높았다. 

한 재건축 관련 시민단체 관계자는 “하한가를 정하는 것은 분양시장 침체기에 대비한 하나의 안전장치로 분양가가 떨어지더라도 최소한의 무상지분율을 보장받기 위한 조치다. 입찰지침서를 완화해도 시원찮은 판에 오히려 더 강화하려 한다니 걱정이다”고 말했다. 

과연 오는 3월 14일 대의원회에서 방배5구역 입찰지침서가 어떻게 결정될지 이곳 대의원들이 판단에 귀추가 주목되고 있다. 

방해는 중단돼야 한다는 목소리 높아  

5년여 동안 사업이 지연되다 보니 도급순위 10위 안에 있는 건설사들은 모두 이 구역에서 홍보활동을 했었다.  

입찰하지 못할 바에야 계속 유찰시켜 사업 진행 자체가 어렵게 만들겠다는 특정 회사가 있다는 소문도 나오고 있다. 

이와 관련해 정정당당한 승부를 펼쳐야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 

수주에 의지가 있다면 입찰에 참여해 자웅을 겨루는 것이 조합원들을 위한 선택이라는 것. 

유찰 사태를 이끄는 것이 기업이 사회에 대한 책임에 맞는 행동인지 생각해 보라는 목소리가 조합원들 사이에서 퍼지고 있다.  

방배3구역 가처분신청, ‘임시총회’진행될까  

방배3구역 역시 시공자 선정을 앞두고 어려움을 겪고 있다. 

코오롱글로벌과 한진중공업이 입찰에 참여했음에도 불구하고 현재 조합은 임시총회를 개최해 재입찰에 대한 찬반 여부를 물을 예정이다. 

조합에서는 입찰에 대한 문제점과 조합원들의 의견에 따라 찬반 여부를 묻겠다는 입장이지만 이와 관련해 입찰한 시공사들은 일부 조합원들의 주장에 조합 집행부가 흔들려서는 안 된다는 입장이어서 팽팽한 긴장감이 형성되고 있다.  

특히 총회 금지 가처분 신청이 접수된 것으로 확인돼 또다시 사업이 지연될 것으로 예상돼 우려가 커지고 있다. 

총회 금지 가처분 신청이 받아들여질 경우 현재 입찰한 시공사를 총회에 상정에 조합원들의 선택을 통해 시공자 선정을 하게 되겠지만 임시총회를 개최해 찬반 여부에 대한 결정이 이뤄질 경우 재입찰을 통해 다시 시공자 선정 입찰을 진행하게 된다. 

방배3구역 조합원들의 결정이 초미의 관심사로 떠오르고 있다.

박재필기자  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>