이는 재건축을 바라보는 업계 관계자들의 공통된 목소리다. ‘반포래미안퍼스티지(옛 반포주공2단지)’와 ‘반포자이(옛 반포주공3단지)’의 성공으로 생겨났던 ‘재건축=황금 알을 낳는 거위’란 등식이 더 이상 성립되지 않는다는 이유에서다.

특히 재건축을 옭아매는 각종 규제들이 생기고, 부동산 경기 침체가 장기화면서 사업시행도 제대로 못하는 재건축 사업장들이 부지기수다. 여기에 건설사들이 몸을 사리면서 일선 정비사업조합(이하 조합)들은 시공자 선정에도 애를 먹고 있다. 자연스레 조합-시공자 간 관계도 과거에 비해 한층 더 ‘갑을관계’가 공고해졌다.

이 같은 현상은 재건축의 ‘보루’이자 ‘아성’인 강남(江南)에도 통용된다. 성공이 당연시됐던 ‘강남 재건축’도 그 위상이 흔들리고 있기 때문이다. 최근 시공자 선정에 나선 몇몇 사업장에서 대형 건설사들이 입찰을 포기한 것이 단적인 예다.

더욱이 정부와 국회가 관계 법령 개정을 통해 규제 완화에 나서고 있지만 실효성 논란 등에 휩싸이며 약발이 먹히지 않고 있다. 이에 업계 한편에서는 법제 개선을 통한 ‘재건축 살리기’ 노력이 ‘재건축 신화의 종언’을 의미하는 방증이라는 얘기마저 나온다. 아울러 이러한 환경 변화에 맞춰 재건축을 바라보는 패러다임의 변화를 주문하는 목소리도 감지되고 있다.

재건축초과이익환수制 폐지, 민주당 입장 선회로 가능성 커져
업계, “‘재건축=대박’ 신화 끝났다는 의미… 폐지 효과 작을 것”

최근 정부는 재건축시장의 ‘대못’으로 인식돼 왔던 재건축초과이익환수제도의 폐지를 추진키로 했다. 하지만 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 초과이익환수법)’ 등의 폐지에 대해 민주당의 반대 목소리가 커 국회의 벽을 넘기가 어렵다는 인식이 높았다.

하지만 민주당 지도부에서 입장 선회를 암시하는 듯한 발언이 나온 것으로 알려지면서 분위기가 바뀌기 시작했다.

한 소식통에 따르면, 장병완 민주당 정책위의장은 지난달 20일 “부동산을 비롯해 경제는 시대 상황에 따라 변하기 때문에 관련 정책 역시 그 같은 변화에 맞춰야 한다. 경제는 이념과는 다르다”고 말했다. 그는 또 “그동안 민주당이 제도 폐지를 반대했던 것은 자고 일어나면 부동산 가격이 급등하는 시기가 있었기 때문”이라며 “이제는 인구구조가 바뀌고 집에 대한 인식도 많이 바뀌었기 때문에 제도가 폐지된다고 해서 부동산시장이 급변하지는 않을 것”이라고 덧붙였다.

민주당은 그동안 재건축을 통해 발생한 이익을 ‘불로소득’으로 간주, 공익에 부합하는 차원에서 이를 환수해야 한다는 입장을 견지해 왔다. 이 때문에 과거 정부가 부동산 경기 부양의 일환으로 이 제도의 폐지를 추진했으나 번번이 국회의 벽에 가로막혔다.

하지만 정책위의장이 당에서 가지는 존재감을 고려할 때 민주당의 입장이 사실상 바뀐 것 아니냐는 관측에 무게감이 실리고 있다.

한 업계 관계자는 “이 같은 민주당의 입장 변화에는 과거와 같은 집값 폭등이 발생하지 않을 것이란 전제가 깔려 있다”며 “민주당의 입장 선회로 규제 폐지가 가시권에 들어오면서 당장은 강남권을 중심으로 사업성 제고 기대감이 확산되겠지만, (민주당의 입장 선회 배경에는) 재건축으로 막대한 이익을 얻는 시대는 끝났다는 인식도 함께 녹아 있는 만큼 제도 폐지에 따른 파급효과는 크지 않을 것”이라고 전망했다.

실제로 재건축초과이익환수제도의 폐지는 그에 따른 실질적인 효과보다는 그 상징적인 효과에 의미를 둬야 한다는 게 업계 안팎의 공통된 의견이다. 제도 도입 이후 이를 적용 받아 재건축부담금을 납부한 사례가 극소수(2014년 1월 기준 재건축부담금이 부과된 곳은 4곳이나 실제 납부한 곳은 1곳에 불과함)인 데다 징수가 예상되는 강남권 재건축 단지 대부분이 이를 피하기 위해 올 연말까지 관리처분인가 신청을 목표로 사업에 박차를 가하고 있는 상황이기 때문이란 설명이 뒤따랐다.

정비사업 전문가 A씨는 “정부가 재건축초과이익환수제 폐지를 추진하다고 하자 일부 부동산 정보업체 등이 전국적으로 수백 곳이 수혜를 받게 될 것이라는 전망을 내놨지만 이는 현실을 모르고 하는 소리”라며 “재건축부담금 징수의 전제 조건은 ‘조합원 1인당 평균이익 3000만원 초과’인데 지금과 같이 분양시장이 얼어붙은 상황에서 일부 강남권 단지들을 제외하고 이만큼의 이익을 낼 수 있는 곳을 찾기 힘든 데다 이 정도 이익이 예상되는 단지들의 경우 이미 제도 유예기간의 혜택을 누리기 위해 올해 말까지 관리처분계획의 인가 신청을 목표로 사업을 추진 중인 만큼 제도의 존폐 여부는 이들에게 큰 의미가 없는 상황”이라고 말했다.

초과이익환수법 제3조의2에 따르면, 2014년 12월 31일까지 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업은 재건축부담금이 면제된다.

실제로 상대적으로 많은 개발이익이 예상되는 강남권 주요 재건축 단지 가운데 재건축부담금 면제를 목표로 사업계획을 수립·시행 중인 곳이 많다. 개포지구 주요 저밀도아파트 5개 단지(주공1~4단지·시영아파트)를 비롯해 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구, 송파구 잠실주공5단지 등이 이에 속한다.

이에 따라 제반 일정 등을 고려할 때 아직 조합설립인가를 받지 못했거나 사업시행인가를 신청하지 않은 주요 재건축 단지가 제도 폐지의 실질적인 수혜 대상으로 꼽힌다. 대표적인 곳이 강남구 은마아파트, 강동구 둔촌동 주공아파트, 서초구 반포주공1단지 3주구 등이다. 국토교통부 역시 지난 1월 올 연말까지 관리처분인가를 신청할 사업장 수를 120곳으로 예상하면서도 재건축부담금을 납부할 만한 초과이익을 낼 곳은 6곳에 불과할 것이란 분석을 내놓기도 했다.

게다가 작년 하반기 청약 대박을 터뜨린 ‘신반포1차(현 아크로리버파크)’, ‘잠원대림(현 래미안잠원)’, ‘대치동 청실아파트(현 래미안대치청실)’ 등은 재건축초과이익환수제도가 도입된 2006년 9월 25일 이전에 관리처분인가를 신청, 애당초 제도 적용 대상이 아니었다.

이와 관련해 정비사업 전문가 A씨는 “재건축초과이익환수제는 부동산 경기 변동에 따라 호황일 때는 강화를, 불황일 때는 완화 또는 폐지를 요구하는 여론에 흔들리는 모습을 보여 왔다”며 “2012년 말 폐지를 촉구하는 여론의 압력에 제도 적용을 유예하는 내용으로 법 개정이 이뤄지면서 제도 도입 취지는 이미 훼손됐다”고 설명했다. 그는 이어 “정부와 정치권은 제도 도입 당시 막대한 이익이 예상되는 재건축 단지들을 적용 대상에서 제외한 것도 모자라 2년간 적용 유예기간을 둠으로써 그나마 재건축부담금을 납부할 만한 단지들에게도 빠져나갈 수 있는 ‘구실’을 제공했다”며 “이미 유명무실한 제도의 폐지는 그저 재건축 사업시행을 가로막았던 규제 하나를 없애는 상징적인 조치에 그칠 것”이라고 진단했다.

믿는 도끼 江南에 발등 찍힌 시장… 시공자 선정 ‘기대 이하’

재건축초과이익환수제도 폐지 논의 과정에서 엿볼 수 있듯이 재건축을 통해 막대한 이익을 꿈꾸는 시대는 지났다는 게 업계 중론이다.

더욱이 이와 일맥상통하는 현상이 재건축시장 ‘최후의 보루’로 불리는 서울 강남 지역에서도 발생했다. 짓기만 하면 수십~수백 대 1의 청약 경쟁률이 다반사였던 이 지역에서 시공자 선정에 어려움을 겪는 조합이 늘고 있어서다.

일례로, 서초구 신반포6차는 새 시공자 찾기에 나섰다가 작년 5월 3번째 입찰에서도 고배를 마셨다. 기존 시공자와의 법적 분쟁 탓에 그 추이를 지켜보려는 건설사 간 눈치 싸움이 주된 원인으로 꼽혔지만 입지와 사업성 등을 고려할 때 시공자 선정이 무산된 것은 일대 사건으로 치부됐다(신반포6차는 지난달 수의계약 방식으로 삼성물산을 시공자 선정 우선협상대상자로 정함).

작년 하반기 침체됐던 시장에 온기를 돌게 할 만큼 그 가치를 인정받던 강남의 위상은 해가 바뀐 지 불과 한 달여 만에 추락했다. 업계에서 ‘강남 재건축 수주 대전(大戰)’으로까지 불리던 이 지역 시공권 경쟁이 ‘소문난 잔치’로 전락했기 때문이다.

작년 12월 13일 열린 서초구 방배3구역 시공자 선정을 위한 현장설명회(이하 현설)에는 10대 건설사 대부분을 포함해 총 14개 업체가 참가했다. 하지만 지난 1월 27일 방배3구역 조합이 입찰마감 한 결과, 코오롱글로벌과 한진중공업 2개 사만이 응찰했다. 실망스러운 입찰 결과에 방배3구역은 대의원회가 이들 업체의 총회 상정 여부를 결정짓지 못해 사업에 차질이 불가피해졌다.

강남 재건축 수주전의 ‘하이라이트’가 될 것으로 기대를 모았던 서초구 방배5구역은 한 술 더 떴다. 유찰 사태가 빚어져 해당 조합(원)은 물론 시장까지 충격에 빠뜨렸기 때문이다. 지난달 21일 방배5구역 조합이 입찰마감 한 결과, 응찰한 건설사는 GS건설-포스코건설-롯데건설 컨소시엄 1곳에 불과했다. 이에 따라 빠르면 오는 4월 시공자 선정을 마무리하려던 이곳 사업계획은 휴지가 됐다.

방배5구역은 작년 상반기까지만 해도 메이저 건설사를 시공자로 선정할 것이란 전망이 우세했다. ▲계획세대수와 일반분양분이 각각 2500가구-1000가구 이상인 데다 예상 공사비만 6700억원에 달해 올 강남 재건축시장의 ‘최대어’인 점 ▲지하철 4·7호선 환승역인 이수역과 7호선 내방역을 동시에 이용 가능한 역세권인 점 ▲‘강남불패(江南不敗)’를 입증했던 ‘방배 롯데캐슬 아르떼(옛 방배2-6구역)’가 인접해 있는 점 등이 이 같은 전망을 뒷받침하는 주된 이유로 꼽혔다.

하지만 이곳 조합이 작년 8월 임시총회에서 ‘지분제’를 사업 방식으로 정하면서 시공자 선정에 먹구름이 드리워졌다. ‘도급제’가 대세로 자리한 시장 추세에 역행한다는 이유에서였다. 아울러 150억원(현금 75억원 포함)에 달하는 입찰 보증금도 ‘복병’으로 거론됐다.

결국 이번에 입찰이 성사되지 못하면서 우려는 현실이 됐고, 방배5구역을 필두로 해 활짝 열릴 것으로 예상됐던 강남 재건축시장은 당분간 움츠러들 수밖에 없을 것이란 전망이 우세하다.

정비사업 전문가 B씨는 “2013년은 분양시장이 회복 조짐을 보이면서 하반기 출시된 강남 재건축 물량이 ‘대박’을 터뜨렸지만, 올해는 사업시행자나 수요자 모두 시장 추이를 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 진단하며 “올해 공급 예정인 강남 재건축 물량은 작년 대비 증가한 반면 시황은 규제 완화 분위기에 비해 침체돼 있기 때문”이라고 설명했다.

그의 말대로 올 12월까지 분양이 예정된 강남권 재건축 단지는 ▲아크로힐스 논현(옛 논현동 경복아파트) ▲역삼자이(옛 개나리6차) ▲고덕래미안힐스테이트(옛 고덕시영) ▲아크로리버파크 2차(옛 신반포1차) ▲서초우성3차(삼성물산) ▲서초삼호(대우건설) ▲가락시영(현대건설-삼성물산-현대산업개발) 등이다. 더욱이 대대적인 규제 완화 움직임에도 불구하고 집주인들이 물량 회수에 나서 호가만 오르는 현상이 뚜렷해지고 있다는 점도 눈여겨 볼 필요가 있다.

이에 업계는 이해관계인 모두에게 신중한 대응을 당부하고 있다.

한 부동산 정보업체 관계자는 “강남을 중심으로 하는 집값 급등과 그에 따른 막대한 시세 차익은 옛이야기가 된 지 오래”라며 “이 같은 상황에서 조합원이라면 재건축 비용 상승과 분양가 하락으로 인해 높아진 추가부담금을 감내하느니 적절한 타이밍에 매도하는 게 나을 수 있다. 반면, 규제 완화 기대감에 따른 호가 상승으로 매수 부담이 커진 실수요자나 투자자들은 추격 매수보다는 관망세를 취하다가 시장 변화에 맞춰 매수에 나서는 게 리스크를 최소화하는 길”이라고 조언했다.

과거와 같이 ‘대박’을 꿈꾸며 ‘묻지마’ 식으로 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 십상이란 의미로 풀이된다. 재건축시장은 분명 변했다. 이에 시장은 재건축을 하려는 자나 이를 통해 신규 주택을 분양 받으려는 자, 유관 업계 관계자 모두에게 이전과는 다른 시각으로 자신을 바라보라 주문하고 있다.
 

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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