지난 2006년 그린벨트에서 해제될 당시만 하더라도 주민들은 “김해공항의 배후 지역으로 성장해 아파트가 들어서고 상가 건물이 들어설 것”이라고 기대했지만 10년여 가까이 이 마을은 예전 모습을 간직하고 있다.

1~2층짜리 주택 570여 채가 듬성듬성 자리 잡고 있을 뿐, 아파트와 상가는 찾아볼 수 없다. 그린벨트에서 해제됐지만 이 마을은 여전히 저층 주거시설만 지을 수 있는 제1종 일반주거지로 묶여 있기 때문이다.

그러나 앞으로 이 마을에 고층 아파트와 대형 쇼핑몰이 들어설 수 있게 됐다. 정부가 지난 12일 지역 경제 활성화를 위해 그린벨트 해제 지역에 대한 규제를 과감하게 풀겠다고 발표했기 때문이다.

이르면 오는 6월부터 개발제한구역특별법 지침이 개정돼 공항마을과 같이 상업시설 등의 개발 필요성이 있는 그린벨트 해제지역에 주택뿐만 아니라 상가와 호텔 등이 들어설 수 있게 된다.

지역 경제 활성화 대책… 규제 완화 및 제도 개선의 주요 내용은?

국토교통부(장관 서승환)는 지난 12일 대통령 주재 제5차 무역투자진흥회의에서 관계기관과 합동으로 지역 경제 활성화 대책을 발표하며 그린벨트 규제를 완화한다고 밝혔다.

지역 경제 활성화 대책에 따르면, 시·군 행복생활권 구현, 시·도 특화발전 프로젝트 등 지역이 자율적으로 발전전략을 수립토록 하고, 중앙정부는 재정지원, 기업 인센티브, 규제 완화와 제도 개선, 기존 거점개발사업의 활성화 등 다양한 정책수단을 패키지 형태로 맞춤형 지원하기로 하였다.

국토부 관계자는 “앞으로 지역 일자리 창출 및 주민 생활여건 향상을 위한 투자가 촉진되고 지역 활력 제고에도 큰 역할을 할 것으로 기대된다”고 말했다.

‘지역 경제 활성화 대책’ 중 개선되는 제도와 완화되는 규제의 주요 내용은 다음과 같다.

개발제한구역 해제지역 규제 합리화

정부는 지난 대책 발표에서 지역투자에 장애가 되는 당면 애로 및 규제사항을 해소해 나가기로 했다.

정부는 우선 개발제한구역 해제지역의 효율적 활용을 위해 용도지역 제한, 임대주택 건설의무, 공원녹지 조성 부담을 완화하고, 2015년까지 한시적으로 해제지역 개발에 민간의 참여를 확대하기로 하였다.

현재 개발제한구역에서 해제된 집단취락은 주거용도 위주의 개발만 허용되나 앞으로는 기성 시가지에 인접하고, 주거 외의 토지 수요가 있는 경우 준주거지역, 준공업지역, 근린상업지역으로도 개발이 가능하여 일부 상업시설이나 공장 등도 들어설 수 있게 된다.

개발제한구역 해제지역에 주택단지를 건설할 경우 임대주택을 35% 이상 건설해야 하고, 산업단지를 조성할 경우에는 공원·녹지를 5~10% 이상 조성해야 하나 이러한 부담도 완화된다.

임대주택 건설용지가 공급공고일 후 6개월 동안 매각되지 않는 경우 분양주택 건설용지(국민주택 규모 이하)로 변경을 허용하고, 산업단지 내 조성해야 하는 공원녹지의 범위에 기존의 도시공원과 녹지 외에 하천, 저수지, 사면녹지 등도 포함된다.

경남 창원 사파지구는 지난 2011년 12월 그린벨트에서 해제돼 도시개발사업으로 주택단지를 조성하려 했지만 아직도 허허벌판으로 남아 있다. 그린벨트 해제 지역에 아파트 단지를 지으려면 현재 임대주택을 35% 이상 건설해야 한다는 규정에 묶여 땅을 사려는 사업자가 없었기 때문이다.

국토부에 따르면 그린벨트 해제 뒤 2년 이상 착공이 되지 않고 있는 사업장이 전국에 17곳에 달한다. 17곳의 총 면적이 여의도 면적의 4.3배(약 12.4㎢)에 달하며 4년간 총 8조5000억원 가량의 사업비가 투입될 예정이다.

이번 규제 완화에 따라 국토부는 그린벨트 해제 이후 사업성 부족으로 사업이 지연되고 있는 경남 창원 사파지구 사례와 같은 사업들이 사업성이 제고되어 지역개발에 보다 탄력이 붙을 것으로 전망하고 있다.

해제지역의 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 대한 민간의 출자비율 제한을 현행 1/2미만에서 2/3미만으로 2015년까지 한시적으로 완화하고, 해제지역에 산업단지, 물류단지 등을 조성하는 경우 민간의 대행개발을 허용하여 민간의 참여를 확대한다.

또 지자체 재정 여건 등으로 인해 조성이 부진한 도시공원에 민간이 활발히 참여할 수 있도록 인센티브 확대와 절차 간소화도 추진된다. 현재 민간이 도시공원 조성시 면적의 80%를 공원으로 기부채납하면 나머지 20%에는 주거지역·상업지역에서 허용되는 수익시설을 설치할 수 있으나, 기부채납비율을 70%로 낮추고, 기부채납 완료 전이라도 수익사업의 추진이 가능토록 하여 투자자의 자금부담을 완화할 계획이다.

그 외 지역발전을 위한 개선 사항… 도시재생 시범사업 ‘본격화’

작년 도시재생특별법 제정, 국가도시재생기본방침 마련에 이어 올해는 도시재생 시범사업이 본격화된다.

4월 중 도시재생 선도지역 11~13곳(경제기반형 2곳, 근린재생형 9~11곳)을 지정하고, 계획수립을 거쳐 하반기에는 사업지원에 착수한다. 지난 14일까지 지자체 공모를 마쳤고 전문가 평가위원회 평가 및 도시재생특별위원회(총리) 심의를 거쳐 4월 중 지정 완료할 계획이다.

국토부는 시범사업의 성공모델을 토대로 2015년 이후에는 도시 재생사업을 전국적으로 확산할 계획으로, 전국 지자체가 자체적으로 수립(‘14~’15년초)한 도시재생계획에 따라 지원규모를 검토·확정하고, 2016년부터 매년 35곳(경제기반형 5, 근린재생형 30)에 대해 지원을 추진한다.

또한, 국민주택기금을 주택도시기금으로 확대개편(‘14년 주택도시기금법 제정)하여 도시재생 재원으로 활용하고, 입지규제최소지구 등 입지특례를 도입하여 도시재생을 촉진할 계획이다.

경기도 구리, 하남 등 최대 수혜 지역 예상

정부가 이번에 발표한 그린벨트 규제 합리화 대책은 그린벨트를 더 풀겠다는 것이 아니라 그린벨트에서 해제됐지만 여전히 각종 규제에 묶여 개발이 힘들었던 지역의 규제를 더 풀겠다는 것이다. 즉, 개발제한구역에서 해제된 ‘집단 취락’ 지역에 대한 규제 완화가 이번 대책의 핵심이다.

집단 취락 지역이란 과거 그린벨트로 묶여 있을 때부터 자연스럽게 마을이 들어서 있던 곳으로 전국에 106㎢나 된다. 전국 1656개 그린벨트 해제 마을 중 90%(1485개)는 개발사업 미착공 상태다. 이런 지역은 그린벨트에서 해제된 이후에도 ‘주거지역’으로 묶여 있어 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적 비율)도 최고 250% 이하이고, 건물 높이도 4~5층으로만 제한돼 있다. 이 때문에 민간 사업자들이 투자해야 할 이유도 없고, 개발 사업도 거의 진행되지 않았다.

정부는 이런 지역 중 인근에 도심이 있고, 개발 수요가 있다면 기존 ‘주거지역’을 준주거지역이나 준공업지역, 근린상업지역으로도 개발할 수 있도록 했다. 이에 따라 개발밀도가 주거지역보다 높아지게 되고 건립할 수 있는 건축물·시설도 다양해진다.

지금까지는 용적률이 50~250%인 단독·공동주택만 지을 수 있었지만 앞으로는 준주거지역(용적률 200~500%), 준공업지역(200~400%), 근린상업지역(200~900%)으로 개발할 수 있다. 물론 이는 각 지방자치단체별로 실제 상한선은 이보다 낮아질 수 있다. 건립 가능 시설도 오피스텔, 공장, 창고시설, 공장생산제품용 판매시설, 교육시설 등으로 다양하다.

한 업계 관계자는 “시·도에서 허가만 난다면 용적률도 최대 900%까지 올라가 4~5층짜리 건물만 지을 수 있던 지역에 30층 안팎 고층 아파트도 들어설 수 있다”고 말했다.

부동산 업계에선 그린벨트 해제 지역이 많은 경기도 구리, 하남, 남양주, 김포시 등이 최대 수혜 지역이 될 것으로 예상하고 있다. 이런 지역은 서울과 가까워 개인 투자자는 물론 개발 사업자도 몰릴 것으로 예상된다.

그러나 정부의 이번 조치에 대해 정부가 지역 개발이라는 목표에만 치우쳐 녹지를 훼손하고, 땅값 급등 등 부작용도 있을 것이라는 지적도 제기되고 있다.

한 업계 관계자는 “전국의 그린벨트 해제 지역 땅값이 급등해 투기 바람이 불 가능성이 크고, 그린벨트 해제 지역이 과도하게 개발되면 인근의 미해제 지역 녹지가 훼손될 가능성도 크다”고 말했다.

한국환경회의, “개발제한구역 규제 완화 철회할 것 촉구”

전국적 난개발과 환경파괴 등 우려

더욱이 일각에선 정부의 이번 대책을 놓고 범죄행위와 다를 바 없다며 개발제한구역에 대한 규제 완화를 철회할 것을 촉구하고 있다.

정부의 지역 경제 활성화 대책이 시·도별 특화산업 선정, 지역산업 입지 공급, 민간공원개발 활성화 등 지역발전을 위한 지원 내용을 담고 있는 듯 하지만 실상은 광범위한 규제 완화를 통해 개발제한구역 및 산·농지를 개발하겠다는 숨은 의도를 품고 있다는 것.

한국환경회의에 따르면 지역경제 활성화 대책 내용 중 특히 문제가 심각한 것은 이미 해제된 개발제한구역에 대한 용도변경 허용이다. 개발제한구역을 해제하고도 개발이 잘되지 않으니 공장도 짓고 상업시설도 지을 수 있도록 하겠다는 것. 또한 국토부는 산지에 휴양림, 병원 등과 같은 시설의 입지도 허용하겠다고 밝혔다. 규제 합리화라고 하지만 실상은 그나마 남아있는 최소한의 규제조차 완전히 철폐하겠다는 것으로 보인다고 한국환경회의 관계자는 전했다.

한국환경회의 관계자는 “이미 수도권 외곽의 관리지역에는 주택보다 공장이 더 많고, 장소를 가리지 않고 공장이 들어서고 있다”며 “이런 상황에서 개발제한구역에 대한 규제가 완전히 없어지고 산·농지에 대한 개발이 허용된다면 전국적 난개발과 환경파괴를 가져올 것은 뻔하다”고 지적했다.

이어 그는 “이번 정부조치로 혜택을 보는 것은 돈 많은 개발업자와 부동산 투기업자 될 것이고 규제 완화로 인한 난개발과 환경파괴로 인한 피해는 고스란히 지역 주민과 국민들에게 떠넘겨질 것”이라며 “한국환경회의는 지역경제 활성화를 명분으로 한 이번 규제 완화는 범죄행위와 다를 바 없다고 규정하며 개발제한구역에 대한 규제 완화를 철회할 것을 촉구한다”고 말했다.

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