GS건설 도시정비사업팀 부장

부동산시장에서 언제부터 프리미엄이 주요한 위치를 차지하기 시작했는지는 정확하지 않지만, 대략 1980년대 중반 아파트 대량 공급시대 때가 아닌가 싶다. 1980년대 중반, 86년 아시안게임과 88서울올림픽을 전후로 아파트 시장의 수요가 폭발적으로 증가했다. 노태우 정부 때의 이른바 ‘200만호 공급’과 같은 정책이 서민들로부터 환영을 받은 것은 그만큼 주택이 부족하다는 것의 반증이었다.

사실 1980년대 이전까지만 하더라도 우리나라의 주거환경이란 지금과 비교할 수 없을 정도로 열악했다. 1960~1970년대의 급격한 산업화에 따른 고도성장기를 거치면서 국민소득이 크게 증가했지만, 너나없이 먹고 살기 위해 허리띠를 졸라맸던 탓에 주거환경개선이 경제발전속도를 따라잡지 못했었다. 이런 상황에서 아파트가 대량 공급되면서 주거 선호도 역시 아파트 중심으로 급속하게 변하기 시작했다.

현재 우리나라는 주거형태에 있어서 아파트 선호가 비정상적일 만큼 높다. 여기에 대해서는 전문가마다 다양한 의견이 있겠지만, 개인적으로는 아파트 대량공급 시대 초기의 아파트 선호추세는 예전과의 단절에서 비롯되지 않았나 싶다. 즉, 어렵던 시절에서 벗어나 먹고 살만하게 되었을 때, 예전 기억을 떠올리게 하는 주택보다는 새로운 형태의 주택으로 이주하고 싶다는 욕망이 기저에 자리했을 것이라 본다. 또는 다른이와의 차별화된 주거, 서구화의 동경과 편의성으로 아파트를 선호했으리라 추측 한다.

더구나 아파트 대량 공급시대는 자동차 보급 증가와 궤도를 같이 하고 있다. 좁은 골목에 주차하기보다는 구획정리가 잘 되어 있는 아파트 주차장에 편하게 주차할 수 있다는 것도 하나의 강점이 되지 않았나 싶다.

사정이 이렇다 보니 비교적 여유가 있는 사람들은 너나없이 아파트를 선호하게 됐다. 구 시가지에 비해 개발이 편리했던 강남일대에 아파트가 밀집하면서 소득 상위계층이 줄지어 입주하게 됐는데, 소득수준과 주거의 질적인 향상은 필연적으로 교육열을 가열시키게 마련이다. 우리나라 부모들의 극성스러울 정도의 교육열은 이미 전세계적으로 정평이 자자하다. 게다가 아파트라는 주거형태의 특성상 비슷한 생활수준의 사람들이 밀집되어 있다 보니 자녀교육에 있어서도 경쟁적이 될 수밖에 없었고, 명문대학 진학률이 높은 강남지역 아파트에 대한 선호도는 날이 갈수록 높아질 수밖에 없었다.

기본적으로 프리미엄은 공급이 수요에 미치지 못할 때 발생한다. 강남권에 진입하고자 하는 사람은 나날이 늘어가는 반면 이 지역에 주택의 공급은 거의 정체 상태이니 희소성에 따른 프리미엄이 붙을 수밖에 없었다. 특히, 아파트는 초기에 새로운 형태의 주거유형으로 각광을 받았고, 이어서는 생활의 편리함과 교육환경의 우수성 등의 장점을 바탕으로 프리미엄이 형성되다가 이후에는 이른바 ‘강남에 산다’는 다분히 개인적인 만족도와 선민의식까지 프리미엄에 영향을 주었던 것으로 풀이된다.

강남권을 중심으로 하는 아파트의 프리미엄은 1990년대 중반 이후 재건축이 본격적으로 추진되면서 또 다른 국면으로 접어들게 된다. 이른바 강남․서초․송파 등 ‘강남권’에는 강남이라는 이름에 어울리지 않게 서민아파트의 대명사인 주공아파트와 시영아파트가 밀집해 있었다. 강남개발기에 이들 지역에 택지개발 등을 통해 대규모 아파트 단지가 들어섰기 때문이다. 90년대 중반 이후 이들 아파트를 중심으로 재건축 움직임이 본격화되기 시작했다. 특히, 이른바 서울 5대 저밀도지구인 ‘잠실, 암사․명일, 청담․도곡, 화곡, 반포’ 지구의 재건축이 가시화되면서 강남권 아파트 가격이 요동을 치기 시작했다. 화곡지구를 제외한 나머지 4개 지구가 강남권이거나 준 강남권인 강동구에 위치해 있었고, 건립연한이 엇비슷한 이들 단지가 일제히 재건축을 추진하면서 집값이 가파르게 상승했다. 여기에 저밀도지구에 속하지는 않지만 대규모 단지 밀집지역인 개포지구의 재건축도 가세했다.

지리적 강점에 저밀도 아파트인 만큼 대지지분이 많아 조합원 부담이 낮다는 점에서 개발이익이 극대화된 이들 지역에 사람들이 몰리는 것은 당연한 노릇이다. 당시까지만 하더라도 조합원들은 재건축 완료시 막대한 개발이익을 볼 수 있을 것으로 기대됐다. 당연히 주택을 매입해 조합원이 되고자 하는 사람들이 몰려들었고, 개발이익에 대한 기대심리로 ‘프리미엄’이 한층 높아졌다.

건설회사들의 수주경쟁도 치열했다. 이른바 메이저 건설회사들이 치열한 경쟁을 펼치면서 개발에 대한 기대가 한층 높아졌다.

하지만, 결론적으로 주택가격의 급격한 상승은 서울시의 재건축 시기조정, 소형평형 의무건립 등 규제로 이어졌고, 고점에서 매입해 조합원이 된 사람들에겐 기대했던 프리미엄이 돌아가지 않았다. 그럼에도 이들 저밀도지구는 개발이익이라는 측면에서 수혜를 봤다고 할 수 있다. 문제는 이들 지역 이후 재건축을 추진하던 단지들이 규제 폭탄을 고스란히 뒤집어써야 했다는 것이다.

저밀도지구를 중심으로 한 강남권 아파트 재건축이 한차례 휩쓸고 간 뒤, 날이 갈수록 규제 강도는 거세졌고, 2000년대 중반 이후 2012년 현재까지 사실상 정비사업은 기나긴 침체의 늪에서 벗어나질 못하고 있는 실정이다.

사실 재건축이나 재개발과 같은 정비사업에 토지등소유자가 ‘동의’하고 기꺼이 조합원이 되는 것은 경제적인 이득이 있다고 판단하기 때문이다. 그런데, 노무현 정부 이래 조합원들의 경제적 이익은 ‘초과이익’으로 간주되어 환수대상이 됐고, 악화된 사업성으로 인해 주민들은 정비사업을 추진할 동력을 잃게 되었다.

낡고 오래된 주택의 가격이 새로운 주택보다 낮은 것이 상식이다. 하지만, 주택이 턱없이 부족하던 시절을 겪으면서 주거환경개선사업의 대상인 낡은 주택을 보유하는 것이 새로운 주택을 보다 싼 가격에 안정적으로 확보하는 수단이 되면서 새 주택보다 가격이 높아진 웃지 못 할 상황이 발생했던 것은 분명한 사실이다.

그러나, 그렇다고 해서 정비사업에서 발생하는 경제적 이익을 무조건 부도덕한 투기로 보는 것은 아예 정비사업을 하지 말라는 것과 다름없다. 대개의 사람들은 이익이 없으면 움직이지 않는다. 하물며 전재산이나 마찬가지인 주택을 담보로 하는 정비사업에 있어서는 작더라도 이익이 확보되어야만 추진 동력이 생기는 것은 어쩔 수 없다.

아직도 상당수의 조합원들은 좋았던 시절을 떠올리며 ‘프리미엄’을 기대한다. 하지만 이제 정비사업에서 ‘프리미엄’을 기대하는 것은 난망한 노릇이 됐다. 주택이 ‘사는 것’에서 ‘사는 곳’으로 변하고 있는 요즘의 추세를 감안하면 더욱 그렇다. 이젠, 정비사업에 있어 ‘프리미엄’을 잊어야 한다. 조합도 장밋빛 청사진으로 토지등소유자의 동의를 이끌어내기 보다는 현실적인 사업계획으로 합의를 도출해야 한다. 아울러 조합원들도 정비사업이 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니라는 점을 인식해야 한다. 정비사업을 추진하는 동력이 경제적 이익에 있는 것은 분명하지만, 애초 정비사업의 시작은 주거환경을 개선함으로써 삶의 질을 높이자는 데 있었음을 깨달았으면 한다.

박재필 기자  pjp78@naver.com

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