[아유경제=박재필 기자] 2011~2013년까지를 업계 전문가들은 도시정비사업의 ‘암흑기’라 부른다. 공공관리제도 시행과 맞물린 부동산 경기 침체로 제대로 시행된 사업이 없다시피 해서다.

특히 분양시장은 악화됐고 대형 건설사들의 보수적 행보로 곳곳의 주요 사업장에서도 시공자를 선정하지 못하는 등 어려움이 많았다.

하지만 2014년 강남 재건축사업을 필두로  부동산 경기가 살아나면서 도시정비사업이 조금씩 사업에 박차를 가하고 있는 가운데 서울 강동구 고덕지구 재건축 단지를 필두로 한 지분제 사업장에서 무리하게 제시됐던 무상지분율이 도시정비사업의 새로운 재앙이 될 수 있다는 경고의 목소리가 높아지고 있어 조합원들의 신중한 판단이 요구되는 시점이다.

고덕주공6단지 174%… 지켜지지 않을 약속에 속 타는 조합원들

고덕지구 재건축 단지 하면 가장 먼저 떠오르는 게 두산건설이 제시한 무상지분율 174%이다. 과거 한 번도 제시되지 않았던 지분율로 조합원들의 기대감은 한층 높아졌고 이는 인근 재건축 단지를 비롯해 둔촌주공에까지 160%이상의 지분율이 제시되는 데 결정적 역할을 했었다.

2010년 당시 고덕주공6단지 시공자선정총회를 회상해 보면 이렇다. 두산건설이 321표(36%)를 득표하며 시공자로 선정됐다. 현대건설-포스코건설 컨소시엄(151%)과 대우건설(162%)은 각각 270표와 265표로 뒤를 이었지만 두산건설이 제시한 높은 무상지분율에 조합원들의 마음을 얻지는 못 했다.

하지만 시공자를 선정하고 3년 이상이 흐른 고덕주공6단지의 현주소는 ‘기대 이하’라는 게 업계 중론이다. 조합장이 바뀌는 것도 모자라 최근 본계약 협상을 앞두고 두산건설과 의견 차를 좁히지 못 하고 있는 것.

조합은 최종적으로 두산건설이 제시한 무상지분율을 지키지 못할 경우 새로운 시공자를 선정하겠다는 입장을 고수하며 두산건설을 압박하고 있다.

하지만 무상지분율 174%는 도급순위 100위권 이하 건설사도 지킬 수 없는 조건이라는 게 업계 전문가들의 의견으로, 이 때문에 인근 재건축 단지들도 고덕6단지를 예의 주시하고 있는 형국이다.

인근 단지들 역시 150~160%의 지분율을 제시받았지만 결국 사업은 정상적으로 진행되지 않았고 도급제로 바꿔 사업을 진행하는 등 사업이 답보 상태에 빠져 있다. 업계 전문가 대부분이 고덕지구 재건축의 경우 허황된 무상지분율로 결국 진퇴양난에 빠져 있다고 목소리를 높이고 있다.

이에 따라 인근 단지들은 고덕6단지의 본계약이 진행되지 않으리라고 판단, 계약 조건을 변경하거나 도급제로 사업을 변경해 사업을 시행하라고 주문하고 있다.

결국 고덕지구 재건축에서 제시됐던 160~174%의 무상지분율은 물거품이 될 것이며 이에 따라 또다시 사업 지연으로 피해는 가중될 것으로 업계 전문가들은 예상하고 있다.

한 시민단체 관계자는 “고덕6단지의 경우 174%의 무상지분율로 본계약이 이뤄질 가능성은 0%라고 본다”며 “당시 조합원들은 과도한 무상지분율이 엄청난 이익을 가져다줄 것이라 생각했지만 현재 다수 조합원들이 물거품이 돼 버린 무상지분율을 제시한 시공자를 선택한 본인들의 잘못된 판단에 후회의 목소리를 높이고 있다”고 전했다.

이와 관련해 고덕지구 재건축 단지의 한 조합원은 “무지에서 시작된 엄청난 과오로 볼 수 있다. 당시 160~174%를 제시한 건설사들의 감언이설을 절대적으로 신뢰했다”며 “하지만 고덕지구 재건축  조합원들이 하나둘씩 허황된 욕심이었단 걸 인지하기 시작했다. 브랜드를 내세워 적정 지분율을 제시했던 건설사를 선택했어야 했다”며 후회의 목소리를 높였다.

또 다른 조합원 역시 “재건축사업의 승패는 시간과의 싸움이다. 결국 사업을 진행할 수 있는 안정적인 대형 건설사를 시공자로 선택했어야 했다”며 “무조건 무상지분율만 높으면 이익이 생길 것이라 생각하고 시공자를 선정했지만 4년이 지난 지금 조합원들에게 남은 건 상처뿐”이라고 비난했다.

과천ㆍ강남 재건축, 고덕지구 반면교사 삼아야

2010년 고덕지구를 강타한 고(高) 무상지분율과 지분제사업 열풍은 과천, 안산, 강남 지역 등지로 확산됐다. 여전히 150% 이상의 무상지분율이 제시돼야 한다는 목소리가 각 단지마다 만연해 있다.

하지만 고덕지구의 사업 지연이 큰 영향을 미쳤는지 과천 재건축 단지에서 120%대의 무상지분율이 제시되기 시작하며 분위기가 조금씩 바뀌었다. 일각에서는 무상지분율이 조금씩 적정 수준을 되찾아 가고 있다는 목소리도 나왔다.

그러나 최근 들어 강남 재건축사업에서 지분제를 선택한 현장들이 나오면서 또다시 허황된 무상지분율에 대한 경고의 목소리가 높아지고 있다. 높은 무상지분율에 취해 한동안 휘청거린 고덕 재건축 단지를 반면교사로 삼아야 한다는 것.

특히 적정 지분율을 수용해 사업 순항을 이어 가고 있는 현장들에서 교훈을 얻어 무상지분율에 현혹되지 말아야 한다는 점이 강조됐다.

아유경제 육근호 편집인의 말이다. “백화점 3곳에서 1000만원짜리 모피를 세일하고 있다고 가정해 보자. A백화점은 30% 세일해 명품 모피를 700만원에 판다. B백화점은 20% 세일해 이를 800만원에 판다. C백화점은 25% 세일한다고 하면서 슬그머니 가격을 1200만원으로 올려 놓고 중국산 모피를 900만원에 판다고 가정해보자”며 “결국 C백화점에서 모피를 산 사람들은 1200만원짜리를 900만원에 싸게 산거처럼 보이지만 가장 손해를 본 것이다”고 말했다.

업계는 위 사례와 같이 과도한 무상지분율을 제시해 놓고 결국 일반분양ㆍ조합원분양가를 올리는 등 사업제안서에 다양한 꼼수를 부리는 건설사의 감언이설에 속아서는 안 된다고 조언하고 있다.

남기송 천지인 합동법률사무소 변호사는 “경쟁 구도를 만들어 건설사들이 더 좋은 조건을 제시하게 하는 것은 당연히 조합에서 해야 할 일이다”며 “하지만 덤핑으로 무상지분율과 비례율을 제시해 입찰에 참여하는 것만큼은 절대적으로 막아야 한다. 고덕지구의 사례를 정확히 분석해야 한다. 최근 들어 서초구 삼호가든4차아파트 역시 160% 이상의 지분율이 제시됐다. 하지만 이곳은 중층 단지인 점을 알아야 한다. 이를 비례율로 환산해 보면 지분율도 적정하게 산출된 것으로 본다. 정확한 사업성 분석을 통해 현장에 맡는 비례율과 지분율이 제시돼야 정상적으로 사업이 진행될 수 있다”고 밝혔다.

강남뿐 아니라 지방 사업장에서도 지분제사업이 확산되고 있는 가운데 과도한 지분율과 비례율은 결국 대재앙이 될 수 있다는 업계 관계자들의 목소리가 높아지고 있다. 시공권만 확보하려는 건설사의 꼼수에 주의하라는 업계 전문가들의 의견을 귀담아들어야 할 것으로 보인다.

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