[아유경제=이경은 기자] 최근 정부는 대안적 정비사업의 활성화를 위해 많은 정책들을 개선했다.

먼저 국토교통부(이하 국토부)는 지난달 29일 소규모 방식 정비사업의 활성화를 위해 내놓은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 일부 개정안이 국회 본회의를 통과했다고 밝혔다.

이번 개정안 중 ▲가로주택정비사업조합 설립에 필요한 동의율 완화와 ▲해제된 정비예정구역도 주거환경관리사업구역으로 지정 가능하도록 한 점이 업계의 관심을 끌고 있다.

하지만 법제 개선에도 불구하고 실질적인 사업 활성화까지는 요원할 것이라는 의견이 많다. 이번 개정이 문제를 해결하지 못한 ‘눈 가리고 아웅’ 식이라는 우려가 나오고 있는 것이다.

가로주택정비사업 조합설립동의율만 낮추면 된다?

가로주택정비사업은 전면 철거 방식의 재개발ㆍ재건축과는 달리 마을 공동체를 유지하면서 낡은 주거지를 개선하는 주민 참여형 재생사업으로, 도시계획도로로 둘러싸인 1만㎡ 이하 가로구역의 노후한 단독ㆍ다세대주택이 그 대상이다.

서울시는 한때 뉴타운의 늪에 빠져 있었다. 다수의 정비구역을 묶어 광역단위 뉴타운사업지구로 지정한 후 개발계획은 공공이 수립하고 그에 맞춰 개별 구역에서 민간이 사업을 추진할 수 있게 해주는 이 방식은 서울시가 뉴타운이란 ‘지뢰’를 곳곳에 심어 놓게 했다.

그러나 부동산시장이 침체되면서 분양시장 또한 암흑기에 접어들었다. 이에 한창 진행 중이던 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운사업은 기약 없이 지연됐고 몇몇 구역은 해제 요건이 완화된 틈을 놓치지 않고 사업을 백지화했다.

사업을 잠시 보류하거나 철회했다고 능사는 아니었다. 어쨌든 그곳은 개발이 필요한 지역이기에 사업을 진행해야 했다. 그러니 사업의 덩치를 줄이더라도 개발을 이어갈 수밖에 없었다.

그래서 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운사업의 대안으로 가로주택정비사업이 도입된 것이다. 이 사업이 도입됐을 때 정부와 각 지자체들은 많은 기대를 품고 있었다. 20가구 이상이면 구역 지정 요건이 되고 기존 정비사업에 있던 추진위 구성 절차는 생략 가능하기 때문이다. 이로 인해 사업 기간이 짧아져 비용 절감까지 가능하기에 기존 재개발ㆍ재건축을 대체할 수 있을 것이란 기대가 컸다.

하지만 지난 2월 5일 기준 가로주택정비사업이 본격 시행된 사례는 한 건도 없다. 타 정비사업에 비해 높은 조합설립동의율이 발목을 잡았다. 가로주택정비사업은 동의율이 90%를 넘어야만 조합 설립이 가능하다.

실제 서울시가 시범사업으로 추진하고 있는 서초구 반포동 577 일대(55가구)와 동대문구 장안동 326 일대(56가구)는 각각 동의율이 82%와 80% 수준에 그쳐 조합 설립에 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됐다.

이를 보완하기 위해 정부가 지난 4월 이 동의율을 80%로 낮췄다. 정부는 이를 통해 가로주택정비사업의 활성화를 기대하고 있다.

그러나 동의율을 낮춘다고 해서 가로주택정비사업의 활성화를 기대하기는 어렵다는 게 업계 중론이다.

먼저 동의율을 낮춤으로써 발생하는 문제점에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 제도 개선에 앞서 매도청구권 인정에 따른 재산권 침해 논란 해소가 먼저라는 지적이 대표적인 예다.

매도청구권이란 사업에 동의하지 않는 주민의 집을 조합이 강제로 사들일 수 있는 권리인데 이 권리가 인정됨에 따라 가로주택정비사업이 초기 ‘주민 참여형 공동체 사업’과는 다른 ‘주민을 쫓아내는 개발’이라는 비판이 나올 수도 있다는 것이다.

이에 한 변호사는 “조합설립동의율을 낮추게 되면 결과적으로 더 많은 주민을 쫓아내고 사업을 진행할 수 있다는 의미가 된다”면서 “이 때문에 매도청구권 행사 기준을 강화하는 등의 후속 조치 마련이 필요하다”고 말했다.

동의율 외에도 활성화 발목 잡는 골칫거리 많아 

이번 법 개정안에는 동의율 완화 외에도 ▲조경기준 완화 ▲시장ㆍ군수가 선정한 1인 이상 감정평가업자 참여 ▲조합 총회 소집 시 안건 통지 의무 신설 등이 담겨 있다.

하지만 이들은 가로주택정비사업의 문제점들을 직접적으로 마주 보고 있지 않다. 특히 여전히 불투명한 사업성 탓에 주민은 물론 건설사의 사업 참여 유인을 높이기가 쉽지 않다.

우선 층수 제한을 보면 가로주택정비사업을 추진할 때 사업지가 제1종일반주거지역이면 4층, 제2종일반주거지역일 경우에는 7층 이상의 건축물을 올릴 수 없다.

7층 이상의 건물을 올릴 수 없다는 제한 탓에 대다수 건설사와 조합들은 수익 극대화를 위해 모든 건물을 7층으로 지을 가능성이 높다. 이는 박원순 시장이 추구하는 '스카이라인의 다변화'와도 상반되는 결과를 초래할 수 있다.

이에 대해 한 업계 관계자는 “정비사업의 수익성을 좌우하는 것은 몇 층을 더 올릴 수 있는지가 결정한다”면서 “엄격하게 적용되고 있는 층수 제한을 폐지하거나 완화해 주면 조합설립동의율을 낮추지 않아도 주민들의 적극적인 참여를 이끌어 낼 수 있을 것”이라고 말했다. 그는 이어 “스카이라인에 다변화를 준 건설사나 주민들에게 세제 혜택 등을 제공하는 것도 사업 활성화를 위한 방편이 될 수 있다”고 덧붙였다.

조합원들의 사업 부담을 줄여줄 수 있는 제도 개선이 필요하다는 지적도 꾸준히 제기돼 왔다.

가로주택정비사업은 블록 단위로 쪼개 사업이 진행되는 소규모 방식으로 재건축처럼 건설사가 주택을 대량으로 분양하는 ‘지분제’ 방식으로 사업이 추진되기 어려운 구조다. 조합원분양분을 제외한 주택이 미분양으로 남을 경우 그 손실을 조합원이 전적으로 책임져야 하는 것은 물론 미분양주택을 활용할 뾰족한 방법도 없다는 게 문제로 꼽히고 있다.

이에 지자체나 민간임대사업자가 미분양주택을 매입해 임대로 돌릴 수 있는 등의 제도를 마련해 조합원들의 부담을 줄여줄 필요가 있다는 의견이 나온다.

낮은 사업성은 시공자 선정에도 악영향을 미칠 가능성이 크다. 가로주택정비사업에 대해 한 건설사 관계자는 “일반분양분이 워낙 적은 데다 기대수익도 낮아 지분제로 계약하는 건설사는 없을 것”이라고 우려했다.

물론 중소 건설사에게는 가로주택정비사업이 기회로 작용할 수 있다. 하지만 요즘 분양시장을 보면 사람들은 이른바 '브랜드 아파트'를 선호한다. 이는 분양 실적과 직결된다. 조합원들 입장에서는 ‘브랜드 아파트’를 내세워 분양시장에 뛰어들어야 유리하기 때문이다.

구역지정 대상 확대된 주거환경관리사업도 여전히 ‘미흡’ 

주거환경관리사업도 여전히 대안으로서 자격이 미흡하다는 게 업계 관계자들의 공통된 시각이다. 주거환경관리사업은 2012년 2월 도정법 개정을 통해 법제화된 사업으로 노후 단독ㆍ다세대주택 등 밀집 지역의 도시 구조를 가급적 유지한 채 주거환경을 정비ㆍ개량하는 사업을 말한다.

이번 도정법 개정을 통해 정비예정구역에서 해제된 곳도 주거환경관리사업구역으로 지정할 수 있게 됐다. 정비구역에서 해제된 곳만 구역 지정 대상이었던 점에 비춰 볼 때 그 대상이 확대되는 셈이다.

지난 3월 기준 서울시가 추진 중인 주거환경관리사업은 총 23개로 파악됐다. 하지만 시가 단계적으로 확대 시행을 천명해 왔던 데다 법제 개선으로 구역 지정 대상이 늘어난 만큼 이를 통해 정비가 이뤄지는 곳은 더욱 늘어날 것으로 보인다.

그러나 주거환경관리사업 역시 많은 문제점을 안고 있다는 게 업계의 전반적인 시각이다. 특히 기반시설 정비는 활발히 진행되고 있는데 반해 주민의 자발적 주택 개량은 취약한 것으로 나타났다.

취약한 주택 개량으로 인한 피해는 결국 서민들에게 고스란히 되돌아온다. 먼저 공급량이 적어짐에 따라 도심에 살고자 하는 수요를 충당할 수 없을 것이란 지적이 높다. 이는 도심 내 집값 상승 요인이 된다. 집값 상승은 전월세 가격 상승을 동반한다. 결국 집주인들만 배를 불려주는 사업이라는 오해를 받기 쉽다.

사업시행자가 원칙적으로 시장ㆍ군수 등 공공이라는 점에서 예산 확보와 배분 등에 대한 문제도 해결해야 할 과제다. 향후 정비예정구역 해제 지역을 대상으로 사업을 시행하게 되면 필요 예산도 늘어날 것이고, 이는 재원 조달 문제를 야기할 것이기 때문이다.

이와 관련해 한 업계 관계자는 “주거환경관리사업은 시장과 구청장 등이 사업시행자로서 해당 자치구와 시에서 사업비를 부담해야 한다”며 “재원 조달 방안과 지자체별 분담 비율, 확보한 예산의 분배 등을 놓고도 갈등이 빚어질 공산이 큰 만큼 보다 세밀한 법제 개선이 요구된다”는 의견을 내놨다. 그는 또 “향후 정비예정구역 해제 지역을 중심으로 주택 개량 수요가 늘어날 것으로 전망되는 만큼 그에 필요한 융자 지원 규모 확대와 주택 개량 관련 건축규제 완화 등의 조치도 이뤄질 필요가 있다”고 덧붙였다.

이번 도정법 개정안을 두고 근시안적인 대책이라는 목소리도 감지됐다. 당장의 불만을 잠재우기 위해 급하게 내놓은 정책이라 미흡하다는 이유에서다.

또 다른 업계 관계자는 “대안적 정비사업 활성화 방안은 재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운 등 과거 정부에서 실패한 정책들과 선을 긋기 위한 성격이 짙다”며 “하지만 문제의 핵심을 보지 않고 현재 불만이 쏟아지는 부분만을 인식해 만든 법제로는 당초 기대했던 사업 활성화를 이끌어 내기에 한계가 있으므로 추가적인 제도 개선이 시급하다”고 강조했다.

이경은 기자  ruddms8909@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>