[아유경제=이화정 기자] 서울시 SH공사(사장 이종수)는 지난 10년간 급증하던 채무액이 감소 추세로 전환돼 올해 4월 말 기준 10조3345억원까지 낮췄다고 지난 14일 밝혔다.

SH공사는 지난 2011년 13조5000억원 수준까지 증가된 채무액을 꾸준히 감축한 결과 지난 2년 6개월여간 3조2444억원을 줄였다.

이러한 추세를 이어갈 경우 2011년 10월 13조5000억원에서 올해말 7조원 수준의 채무액을 기록, 2011년 10월 이후 최대 6조5000억원 이상 감축하게 된다. 이는 올 한해 약 3조6000억원 정도를 추가 감축하는 것으로 2013년 말까지 용지 및 주택매각 실적과 연계된 가시적인 성과로 낙관적이다.

채무감축에 따라 연간이자 부담이 2011년에는 5476억원, 일평균 15억원였던 이자비용이 2013년에는 4191억원으로 줄어, 연간 1285억원이 감소됐고, 하루 이자를 약 3억5000만원씩 절감하게 됐다.

SH공사는 2012년 5354억원의 대규모 적자를 기록했지만 지속적인 채무 감축과 경영 효율화 추진에 따라 2013년 1197억원의 당기순이익을 달성하는 등 재무 건전성 강화의 발판도 마련했고, 또한 금년에도 지난해 매각 실적을 기반으로 2013년도 이상의 당기순이익을 달성할 것으로 예상된다.

부채 가운데 이자 부담이 있고 상환 기간이 정해진 채무를 집중 감축하는 정책을 추진함에 따라 부채 증가폭은 2012년 증가분의 1/30 이하로 낮췄다.

채무 감축 과정과 여건이 순조롭기만 했던 것은 아니다. 경기 침체로 인한 PF사업 해지, 주택 미분양 발생 등 장애 요인이 산재했으나 공격적인 대책으로 극복해 이와 같은 놀라운 채무 감축 실적을 이뤄냈다.

그 예로 은평지구 중심 상업지 PF사업 해지로 인해 발생한 우발채무를 떠안았으나 해당 토지에 대한 공격적인 마케팅으로 2013년 12월~ 2014년 4월까지  대부분을 재매각했고, 2013년도에 발생한 미분양 주택은 1517가구에 달했으나 선납 할인, 분양 대행 등 민간 분양 기법을 과감히 처방해 2014년 5월 8일 기준 260가구 이하로 줄이는 등 채무 감축 장애 요인을 극복하는 저력을 보여줬다.

또한 서울시와 소통ㆍ협업을 통해 2년 전부터 경영을 혁신하고 마케팅을 강화해 수입 창출과 예산 및 비용 절감 등을 활용했다.

특히 마곡ㆍ문정ㆍ은평지구 등의 택지 매각에 전력을 다해 가시적인 성과를 거뒀다.

서울시가 중심이 된 채무 감축 집중 점검 회의를 개최해 문정지구 조기 매각을 추진했다. 단계별로 매각 전략 수립과 공급을 통한 매각을 추진하고 개발 계획 변경 및 문정지구 잠재 매수자 맞춤형 공급을 추진했다.

그러나 대규모 필지(약 5000여평) 및 총 투자 금액(1000억원 이상)의 과다에 따른 참여 위험이 존재하고, 단시간에 일시적인 매각 공급으로 인해 어려움이 있었다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 기업인 간담회를 통해 기업의 요청 사항을 경청했다. 또한 서울시와 매주 채무 감축 회의를 통해 대안을 도출하고 적용했다. 계약금 환불 조건부 매각 도입을 통한 매수 기업의 투자 위험을 완화시켜 기업을 적극 유도했다.

결국 지난 2013년 8월 14일 문정지구 전 필지를 매각을 완료했다.

분양 촉진 6단계 시행으로 은평 미분양 해소에 나섰다. 재무 건전성 확보 저해 요인인 은평지구 미분양 주택 615가구에 대한 분양 촉진 방안을 강구한 것이다.

부동산 경기 침체 등 장애 요인 속에서도 은평뉴타운 미분양을 해소하기 위해 서울시청 신청사 내 분양 상담실을 열었다. 또한 서울 은평지구 내 공인중개사를 순회하며 설명회를 개최하고, SH공사 전 임직원 가두 판촉 활동을 전개했다.

주요 분양 촉진책은 할인 효과와 분양 조건부 전세 등의 파격적인 내용이었다. 이 결과 2013년 말 기준 계약 완료를 이뤘다.

천왕2지구, 신내3지구, 마곡지구도 완판 신화 이어갔다. 천왕2지구 2단지 및 신내3지구 2단지는 분양아파트와 임대아파트(장기전세 및 국민임대)가 혼합 건설된 국민임대주택단지로서 일반분양 당시 분양임대 혼합단지(Social Mix)에 대한 거부감, 시세에 근접한 분양가 등 분양에 불리한 단지 여건과 부동산 시장 침체가 맞물려 대규모 미분양이 발생한 지역이다.

천왕2지구 2단지와 신내3지구 2단지는 일반분양 당시 계약률이 각각 8%(2가구) 10%(72가구)에 머물렀다.

그러나 SH공사는 2013년 9~10월 걸쳐 진행한 선착순 분양으로 잔여 세대 중 121가구를 계약했고, 2013년 10월부터 2014년 1월에 걸친 할부납과 일시납 납부자에 대한 선납 할인을 근간으로 시행한 분양 촉진으로 잔여 물량을 모두 계약했다.

천왕2지구 2단지와 신내3지구 2단지 분양 성공 요인은 할부납 및 일시납 계약자 선납 할인 등 다양한 촉진 기법으로 분석된다. SH공사는 미분양의 원인으로 지적된 ‘시세에 근접한 분양가’를 일시납 납부자 선납 할인 기법을 통해 적정 조정(주택규모별로 3~9% 할인 효과)했고, 전문 분양대행사를 선정해 공격적 마케팅을 추진했다.

마곡지구는 분양 당시 대규모 택지개발지구, 보타닉공원 조성, 착한 분양가, 발전 가능성 등의 장점에도 불구하고 총 2854가구 중 1165가구가 미분양 됐지만, 2014년 5월 2일자로 계약 완료함으로써 선착순 분양에 종지부를 찍었다.

기존 미분양이 발생한 신내3지구ㆍ천왕2지구와는 달리 특별 선납 할인 등의 분양가 조정은 시행하지 않았지만 미분양 발생 즉시 분양 조건을 완화한 선착순 분양을 시행하고 전문 분양대행사를 통한 선진 마케팅 기법을 도입하는 등 적극적인 분양 촉진 방안을 시행한 것이 조기 완판의 비결로 평가되고 있다.

천왕2지구 2단지, 신내3지구 2단지 및 마곡지구의 미분양 주택 완판으로 SH공사는 9110억원의 분양 수입을 확보해 부채 감축에 힘을 보탰다.

이 밖에도 은평PF사업 무산 이후 은평뉴타운 입주민의 불편을 해소하고 은평 지역의 경쟁력 강화를 위한 은평뉴타운 도시개발사업의 목적을 조속히 달성하기 위해 필지 분할 등을 포함한 중심 상업지 복합 개발을 위한 개발계획 변경을 추진했다.

이후 2013년 12월부터 2차례의 토지 매각 공고를 통해 총 3개 필지 중 2개 필지를 롯데자산개발과 GS건설에 매각하고 현재 착공을 위한 제반 사항을 진행하고 있어 중심 상업지가 은평뉴타운 도시개발사업의 중추로서 기능을 회복하고 있다.

SH공사는 이번 기자 간담회를 통해 “앞으로 마케팅활 성화를 위해 현장 중심의 마케팅 전문가를 대거 투입하고 채무 감축과 재정 건전성 강화를 이루겠다”며 “공공임대주택 공급을 위해 다양한 특화주택을 개발, 다양한 수요자 맞춤형 주택을 공급할 예정이다”고 밝혔다.
 

이화정 기자  boricha04@naver.com

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