하지만 조건 경쟁을 통한 각 사의 뜨거운 홍보전이 펼쳐질 것으로 예상됐던 방배5구역이 최근 들어 갑작스럽게 일부 조합원들 사이에서 소위 하한가 적정 여부에 대한 논쟁이 펼쳐지고 있어 업계의 관심이 높아지고 있다.

이유인즉 무상지분율에서 양측은 평균 일반분양가를 상중하로 나눠 지분율을 차등 제시한 가운데 이를 두고 논란이 가중되고 있는 것.

SK건설은 ▲약 3040만원/3.3㎡일 때 142.4%(대안설계 적용 시 143.5%) ▲약 2840만원/3.3㎡일 때 133.5%(대안설계 적용 시 134.6%) ▲약 2540만원/3.3㎡일 때 120.1%(대안설계 적용 시 121.2%) 등을 제시했다.

프리미엄사업단은 평균 일반분양가가 ▲약 3100만원/3.3㎡일 때는 145.40% ▲약 2850만원/3.3㎡일 때는 131.28% ▲약 2500만원/3.3㎡일 때는 111.56%로 각각 책정했다.

이를 두고 일부 조합원들이 하한가가 너무 낮은 것 아니냐는 주장을 펼치고 있다.

하지만 업계 관계자들은 이 부분과 관련해 조합원들의 정확한 이해가 있어야 한다는 우려의 목소리를 높이고 있다.

이유인즉 방배5구역을 비롯해 지분제 사업장에서 모두 비슷한 논리가 펼쳐지고 있지만 이 논쟁의 원인은 분양가를 건설사가 맘대로 정한다는 오해에서 비롯되기 때문이라는 것.

한 업계 관계자는 “이 논쟁이 왜 이해할 수 없는 논쟁인지는 재건축 경험을 한 번이라도 해 본 사람은 쉽게 이해할 수 있을 것이다”며 “특히 방배5구역의 경우 여러 개의 대형 건설사가 관심을 가지고 있었던 현장인 만큼 총회를 무산시키려는 불순한 의도가 있는 것은 아닌지 정확히 짚어 봐야 할 것이다”고 밝혔다.

하한가 관련 주장에 대해 좀 더 신중한 판단이 필요하다는 의미로 풀이된다. 

일반분양가 3개 제시의 의미는?

방배5구역은 지분제 사업장으로 입찰지침서 상 일반분양가 3개를 제시하고 각각의 분양가에 대한 (무상)지분율을 제시하도록 했다.

특히 일반분양가를 3개 제시하는 것은 당초 고덕주공2단지에서 공공관리자가 도입한 시스템으로, 사업 진행 과정에서 시장 상황에 따른 경우의 수를 최소화하고, 건설사가 시장 상황에 따른 임의적인 무상지분율 책정 등의 횡포를 막기 위해 서울시 등이 최초로 도입한 시스템이다.

즉, 현재 시장 상황을 반영한 분양가를 기준으로 놓고, 시황이 좋아졌을 때와 안 좋아졌을 때의 분양가별 무상지분율을 미리 입찰 시 제시하도록 해 2~3년 후인 실제 분양 시에 분양 가격이 최종 결정되면 입찰 시 제시했던 분양가별 무상지분율로 최종 결정해 건설사의 횡포를 막고자 도입한 제도다. 

‘하한가’ 논쟁의 원인은

3개 분양가는 하한가는 실제 분양가가 아닌 시장 상황이 안 좋아졌을 때를 대비한 것임에도 불구하고 이 시점에서 ‘하한가’ 논쟁이 벌어지고 이유를 보니 업계 관계자들은 모두 입찰 결과에 기인한 것이라는 의견이 높았다. 

첫째로, 입찰 결과 ▲SK건설은 약 3040만원(142.4%)-약 2840만원(133.5%)-약 2540만원(120.1%)을 ▲프리미엄사업단은 약 3100만원(145.4%)-약 2850만원(131.28%)-약 2500만원(111.56%)을 제시했다.

실제 방배5구역 인근의 시세를 살펴보면 현재 시장 가격을 2800만원 이상이라고 보는 게 정상이다.

하지만 하한가에서는 SK건설이 프리미엄사업단보다 무상지분율을 8%포인트 이상 높게 제시하다 보니 이를 두고 논쟁이 벌어지기 시작했다.

한 소식통은 “SK가 주요 홍보전략을 하한가에 초점을 맞추기 위하여 하한가로 분양을 한다고 홍보를 하다 보니 조합원들의 혼란이 생긴 것이다. 즉 하한가로 분양하는 줄로 일부 조합원들이 잘못 인식하게 되면서 하한가 논쟁이 뜨거워지고 있다”고 전했다.

이곳의 한조합원은  "각사의 홍보 논리에 조합원들이 혼란이 생겨서는 안된다"며 "가장 중요한 것은 조합원들의 권익과 빠른사업진행이라는 것을 명심해야한다"고 말했다. 

둘째로, 조합원들은 시장 가격을 2800만원 이상으로 체감하고 있는데, 막상 입찰 결과 양측이 모두 시장 가격에는 근접하지도 않는 2500만원대를 하한가로 들고 입찰에 참여했다는 것이다.

이에 방배5구역 조합원들이 상대적인 상실감을 느끼게 되면서 이를 두고 논쟁이 벌어졌다는 게 업계 관계자들의 전언이다.

이러한 이유로 당초 대의원회의 시 하한가를 2860만원으로 결정하려던 시도에 대해 아쉬워하고 있는 분위기다.

“불필요한 논쟁 멈추고 사업방해를 위한 다른 의도 인식해야”

시공자선정총회, 관리처분총회 등 수많은 현장을 취재해 본 경험이 있는 본 기자는 하한가 논쟁은 아래 2가지 이유로 불필요하다고 자신 있게 피력할 수 있다.

첫째로 일반분양가는 관리처분총회 때 최종 결정되기 때문이다.

재건축을 한 번이라도 경험해 본 사람은 쉽게 알 수 있으리라고 생각한다. 아니 경험을 하지 않았어도 주위에 업계에 종사하는 사람들에게 물어보면 쉽게 알 수 있다. 관리처분총회 때 분양가와 분양가에 따른 무상지분율 등의 조건들을 조합원들이 판단하고, 이 판단 결과로 조합원들이 투표로 결정하기 때문이다.

이 또한 방배5구역에 입찰한 양측의 제안서에 명확히 기재돼 있다.

한소식통은 심지어 하한가를 강조하는 SK도 입찰서에도 ‘분양가는 관리처분 시점에 인근 단지 시세 및 거래가 기준으로 합의 후 진행함’이라는 문구를 기재해 놓은 것만 봐도 알 수 있다고 전했다.

각사 모두 입찰제안서에 제시한 분양가 및 지분율은 관리처분 시점에 조합원들이 최종 결정한다는 뜻이다.

둘째로 하한가를 2860만원에 정했을 때는 입찰할 수 있는 회사가 있었겠는가? 라는 것이다.

방배5구역은 프리미엄사업단과 SK건설을 비롯해 대림산업, 대우건설, 현대건설 등 대형 건설사들이 오랫동안 수주에 관심을 기울였던 사업장이다.

특히 사업 방식을 놓고 조합원들 간 의견이 분분하면서 심지여 하한가를 2860만원으로 진행해야 한다는 주장도 나왔었다.

이곳의 한 조합원은 “지분제로 사업을 결정하고 하한가를 2860만원으로 하자는 주장이 나왔었다”며 하지만 “입찰 후 현재 상황을 보면 조합원들이 정확히 알 수 있는 것이다. 만약 하한가를 일부 조합원들의 고집대로 2860만원에 정했다면 이번 입찰이 성사됐겠는가를 물어보고 싶다. 그리고 방배5구역에 관심을 보였던 그 많은 회사들이 다 어디 갔는지도 정확히 알아야 한다”고 말했다.

즉 건설사의 입찰 조건에 따라 회사에 유리하다고 해서 진실을 왜곡해서는 안 된다는 얘기다. 하한가는 시장이 안 좋아졌을 때를 대비한 기준이라는 것을 명심해야 한다고 전했다.

고덕주공2단지-가락시영 전철 밟지 말아야

최근에 도급제로 사업 방식을 전환해 사업을 진행한 고덕주공2단지의 사례를 보자.

이곳은 2010년 지분제로 사업을 진행했음에도 불구하고, 소수의 비대위가 사업장을 진흙탕으로 만들고 결국은 지분제로 사업에 참여하는 건설사가 아무도 없어서 시간과 비용을 낭비한 대표적인 사업으로 꼽힌다.

결국 수년이 지난 2013년, 사업 방식을 도급제 바꾼 후에야 시공자를 선정할 수 있었다.

한 업계 관계자는 “당시 비대위를 비롯한 일부 조합원들이 지분제와 높은 지분율만이 성공적인 재건축을 보장하는 것이라고 주장했다”며 “또한 이런 논리를 내세웠던 건설사들은 정작 입찰 마감 때 찾아 볼 수도 없었다. 방배5구역에서도 이런 전철을 밝아서는 안 된다”고 말했다.

이곳의 또 다른 조합원은 “현재 방배5구역은 프리미엄사업단과 SK건설이 적법하게 응찰해 치열한 수주 경쟁을 펼치고 있다”며 “하지만 시공자선정총회를 막으려는 조짐이 보이고 있다. 특히 입찰에 참여하지 않은 건설사들의 움직임마저 보이는 만큼 이를 예의 주시할 필요가 있다. 조합원들의 정확한 판단이 필요한 시점이다”고 밝혔다.

업계 한편에서는 가락시영 재건축을 예로 들며 방배5구역 조합원들에게 주의를 당부하고 있다.

업계 관계자 A씨는 “가락시영은 잠실의 수많은 단지와 거의 동시에 사업을 진행했었다. 그러나 지금 현실을 살펴봤을 때 잠실 재건축 단지들은 입주해서 프리미엄을 누리고 있다. 하지만 가락시영은 아직 이주도 완료 못한 상태로 언제 사업을 진행할 지도 모르는 교착상태에 빠져 있다”며 “이 모든 사업장이 일부 비대위들과 그를 선동하는 업체들의 논리에 의해 전 조합원들이 피해를 본 대표적인 사례라 할 수 있다”고 말했다.

즉 방배5구역에서 최근 논란이 일고 있는 하한가 부분과 관련해서는 특정 조합원들의 논리보다는 정확한 판단이 있어야 한다는 것이었다.

특히 지금 방배5구역은 불필요한 하한가 논쟁을 할 것이 아니라 분양가별 지분율이 적정한지 등 더 꼼꼼히 분석하고 따져 봐야 할 내용이 더 많은 신중한 선택을 해야 하는 시점이다.

이와 관련해 업계 관계자들은 이번 경쟁은 ‘컨소시엄 대 단독’ 구도로 경쟁이 이뤄진 만큼 각 진영 모두 최상의 조건으로 입찰에 참여할 수밖에 없었다는 것을 잊어서는 안 된다고 목소리를 높였다.

결국은 조합원들이 판단해야 할 몫이지만 이해할 수 없는 논쟁이 벌어질 때는 한번쯤은 다른 의도가 있는지 헤아려 보고, 조합원들의 이익을 위해서 잘못된 판단을 하지 않도록 조합원들의 눈과 귀가 열려야 할 시점이다.

박재필 기자  pjp78@naver.com

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