▲ 양홍건 오전가구역조합장/ 경영지도사/아유경제 편집인

[아유경제=박재필기자] 지난 1월 14일에 개정되어 시행된 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 내용중 제4조의4에 대해 고찰해 보고자 한다. 법 제4조의4에서는 ‘특별시장·광역시장 또는 시장·군수는 정비사업의 원활한 시행을 위하여 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경하고자 하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따른 주거지역에 대하여는 같은 법 제78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 법 같은 조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있고(제1항), 시장·군수 또는 구청장(이하 ‘신청권자’라 한다)은 제1항에 따라 정비계획을 수립하거나 변경하고자 하는 경우 기본계획의 변경을 특별시장·광역시장·도지사(이하 ‘변경권자’라 한다)에게 요청할 수 있으며(제2항), 시행 시기는 이 법 시행후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다(부칙 제2조)’고 규정하고 있다.

그런데 법 제4조의4의 규정은 적용대상과 범위·규정의 임의성 그리고 시행 시기에 있어 논란의 소지를 갖고 있다. 먼저 적용 대상과 범위부터 살펴보자. 법에서 ‘조례로 정한 용적률에도 불구하고 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있다’고 규정하여, 조례로 법적상한용적률까지 적용하는 지자체에 대해서는 적용 대상에서 제외되는 것으로 해석된다.

일례로 K도는 도시계획조례에 의한 기존 「제1종 지구단위계획수립지침(이하 계획수리지침)」에 기준용적률·상한용적률·추가용적률을 명시하면서, 제3종일반주거지역인 경우 기준용적률은 220%이하로 상한용적률은 250%이하로 정하고 있으나, 「도시 및 주거환경정비조례」에서는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률(이하 정비계획용적률)을 뺀 용적률의 일정 비율을 소형주택으로 건설하도록 의무화하고 있어, 법적상한용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에서와 같이 300% 이하이다.

따라서 K도는 법적상한용적률을 적용하는 관계로 법 제4조의4는 적용받지 않으며, 도시계획조례나 계획수립지침에서 법적상한용적률이하로 정한 변경권자만이 해당 규정을 적용받는다 할 수 있다.

그리고 법 제4조의4는 조문 명칭으로 ‘기본계획 및 정비계획 수립시 용적률 완화’라 표현하고 있어 조례 등으로 법적상한용적률을 적용 받지 못하고 있는 신청권자는 변경권자에게 기준용적률과 정비계획 용적률의 상향을 요청할 수 있다. 하지만 신청권자가 정비계획 용적률을 어느 선까지 올릴 수 있는지에 대한 한계가 불분명하여 적용 범위의 논란이 일어날 수 있다.

따라서 법 제4조의4가 유효한 효력을 갖기 위해서는 소형주택 건설비율을 규정한 제30조의3을 삭제하든가 아니면 일률적으로 정비계획 용적률의 범위를 정하고 각 지자체의 상황에 따라 일정한 변동률을 두는 것이 법 적용의 합리성을 확보할 수 있을 것이다.

다음은 규정의 임의성에 관한 것이다. 해당 조항을 법에 ‘…할 수 있다’고 규정하여 그 적용 여부를 공공에 일임하고 있다. 일반적으로 공공의 법적용 실태를 보면, 공공에 유리한 임의규정은 사업시행자에게 강요하면서, 반대로 사업시행자에게 이익이 되는 임의규정은 강행성을 부여하는 데 소극적이라는 것이다. 따라서 변경권자가 법 제4조의4의 적용에 있어 얼마나 적극적일지는 미지수라 할 수 있는 바, 법에 강제할 수 있도록 ‘…하여야 한다 또는 …까지의 용적률로 한다’로 개정할 필요성이 있다.

마지막으로 시행 시기에 관한 것이다. 부칙에서 ‘이 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다’고 규정하여, 정비사업지 간의 형평성에도 어긋날 뿐만 아니라 주택시장의 상황을 정확히 반영하지 못하고 있어 법 개정취지에도 어긋난다 할 수 있다.

법 개정 취지를 보면 지자체가 기본계획 또는 정비계획을 수립하거나 변경할 경우 정비사업의 원활한 수행을 위하여 법적 상한까지 용적률을 허용할 수 있는 근거를 마련하고, 사업시행인가를 받은 사업장의 경우 정비계획 변경 등에 따른 사업 지연·주민 혼란 등의 우려가 있어, 최초로 사업시행인가를 신청하는 분부터 적용한다고 하고 있으나, 이는 현실을 정확하게 반영하지 못한 입법인 것이다. 그 예로 부칙 제2조를 개정하여 조합설립인가 등의 취소 신청 및 매몰비용 보조 기간을 연장하면서까지 조합설립인가 등의 취소에 적극적인 지자체가 법 제4조의4의 적용에 있어서 얼마나 우호적일지는 미지수이다.

결론적으로 법 제4조의4 조문의 명칭과 같이 용적률 완화를 통해 정비사업의 원활한 수행을 담보하고자 한다면, 정비계획 용적률을 완화할 수 있도록 소형주택 건설비율의 완화 및 폐지(법 제30조의3)가 우선되어야 한다. 또한 법 제4조의4는 법적상한용적률을 적용하지 않고 있는 지자체에 대해서만 적용된다 할 수 있는 바, 법 조문을 개정하여 정비계획 용적률의 하한선을 법에 획일적으로 규정하고 일정 비율의 변동률을 두어 신청권자에 위임하는 것이 법 운영의 합리성을 확보할 수 있을 것이다. 또 사업 지연·주민 혼란 등의 우려가 있어 시행 시기를 제한한다고 하지만, 법으로 절차만 간소화한다면 법의 개정 취지를 살리는 데 전혀 문제가 없을 것이다. 따라서 정비사업의 활성화를 통해 주택시장의 회복을 희망한다면 무엇보다 사업성 제고를 최우선으로 두어야 할 것이다.

 

박재필 기자  pjp78@naver.com

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