▲ 우인법무사합동사무소 대표 법무사/ 아유경제 편집인

작년 ‘깡통전세’의 부작용으로 집 없는 서민들이 경매로 길거리에 나앉게 되는 현상들이 벌어지자 정부는 전세금을 보증하는 보증보험제도까지 만들었다. 그렇지만 그건 근본적인 대책이 되지 못하고 있고 부동산 경기가 회복되기까지는 많은 세입자들이 여전히 깡통전세의 불안감에서 벗어나지 못한 채 사회적인 문제로 잠재되어 있다.  

정비사업에서도 똑같은 현상이 벌어지고 있다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제44조는 정비사업으로 인해 억울한 전세권자나 임차인 등을 보호하기 위해 만들어진 규정이다. 그런데 이 규정이 악의적인 조합원들에게는 한몫 챙기는 수단으로 악용되고 있어 열악한 사업성을 더욱 축냄으로써 선량한 조합원들의 재산을 갉아먹고 있는 것이다.  

오늘 그 사례를 들어 설명하고자 한다. 어느 재건축조합(이하 조합)에서 이주명도를 마무리하는 과정에 조합원인 집주인들은 온데간데없고 보증금을 반환받지 못하여 명도를 거부하는 세입자들이 무려 100가구가 넘게 발생하였다. 이른바 집주인들은 모두 ‘깡통조합원들’이었다. 즉, 종전평가액보다 그 부동산에 설정된 근저당이나 가압류, 세입자의 보증금 등을 합한 채무가 더 많다는 것이다.  

조합은 이러한 사실을 까맣게 모르고 이주명도를 진행하다가 착공기일에 임박해서야 그 심각한 상황을 파악하였다. 그 조합은 이미 수천억원의 이주비와 사업비가 투입되어 있었던 만큼 착공예정기일을 넘기면서 매달 수십억원의 금융비용이 발생하고 있다고 한다.  

이 상황을 조합은 어떻게 설명할 것인가. 별 방법이 없다. 조합은 착공을 위해 하는 수 없이 이 깡통조합원들이 책임져야 할 보증금을 대신 변제할 수 밖에 없다. 이게 바로 도정법 제44조의 허점이며 깡통조합원에 대한 현실이다.  

조합 집행부는 이 문제를 쉬쉬하며 속으로 끙끙 앓고 있을 뿐 조합원들에게 공개하지 못하고 있다. 그저 깡통조합원들이 버리고 간 빈껍데기 부동산에 가압류만 해 놓은 채 그냥 눈가림만 하고 있는 것이다. 다른 사례로 더 설명해 보기로 하자. 어느 조합에서 필자에게 조합원 A씨가 수상하다며 등기부등본을 팩스로 보내왔고 장차 관리처분인가 후 이주비가 지급되어 착공 단계에 이르면 어떠한 문제가 발생할 수 있느냐고 물어 왔다.  

그 조합원의 부동산의 종전평가액은 20억원이고 등기부등본 상에는 근저당과 국세의 압류 등을 포함하여 채무가 14억원이었다. 또 조합에서 자체적으로 확인한 임차인들의 보증금은 약 6억원가량이라고 한다. 따라서 A조합원은 통상 60%의 이주비 12억원을 지급 받는다 하더라도 나머지 8억원의 현금이 있어야 은행의 근저당과 세입자 문제를 해결할 수 있을 것이다.  

결국 8억원의 현금이 없다면 깡통조합원이 될 소지가 크다. 그렇다면 조합은 어떻게 판단해야 할 것인가. 두 가지 방향으로 생각해 볼 수 있다. 첫째, A씨가 선량한 조합원일 경우 이주비 대출을 포기하고 등기부의 은행 및 국세의 압류를 그대로 둔 채 세입자의 임대보증금을 모두 해결하여 분양신청자로서 조합원의 지위를 계속 유지할 것이다.  

둘째, A씨가 악의적인 조합원일 경우 분양권을 포기하고 세입자 문제를 해결하지 않은 채 자기 주변의 채권자들에게 추가로 근저당을 설정해 주거나 가압류를 하게 한 후 완전히 빈껍데기를 만들고 스스로 깡통조합원이 되는 것이다. 필자가 그간 실무의 경험으로 보아 전자의 경우처럼 선량한 조합원으로 남는 경우보다는 거의가 후자의 깡통조합원으로 흘러간다. 후자인 경우 조합이 사전에 대응하지 못하고 방치한 경우 관리처분인가 후 조합은 울며 겨자 먹기로 이 악덕 조합원의 세입자 임대보증금 6억원 전액을 고스란히 변제해 줄 수밖에 없다. 다시 말해 세입자 문제가 해결되지 않으면 조합은 세입자 명도를 할 수 없어 결국 착공을 위해서는 조합이 대신 세입자들의 보증금을 변제할 수밖에 없는 것이다.  

이것이 도정법 제44조의 규정이다. 물론 조합은 이 조합원의 세입자 보증금을 전액 변제하고 압류를 할 수 있어 저당권의 효력을 갖게 된다. 그러나 조합원 A씨처럼 분양권을 포기하고 주변의 채권자들을 모아 악의적으로 근저당이나 압류를 해 놓는 경우 선순위의 근저당권에 조합의 압류는 후순위로 밀리고 압류는 경합되므로 조합은 이 깡통조합원의 채권을 거의 회수하지 못한다고 보면 된다.  

즉, 도정법 제44조는 전세권자나 임차권자 등은 설정 목적을 달성할 수 없을 때 관리처분인가 후 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고 전세금, 보증금 그 밖의 계약 상의 금전의 반환청구권은 사업시행자인 조합에 이를 행사할 수 있도록 되어 있다.  

본래 이 도정법 제44조는 선량한 임차인이나 전세권자 등을 보호하기 위한 장치이지만 이렇게 사기성이 있는 조합원들에게는 악용될 위험성이 있어 크나 큰 맹점을 가지고 있다. 그렇다고 조합은 도정법의 맹점만 탓하며 그 책임을 회피할 수는 없다. 조합이 사업시행인가 단계에서부터 이주 관리의 업무를 치밀한 전략으로 준비한다면 위와 같은 깡통조합원의 피해를 사전에 막을 수 있는 기회가 있다.  

그러나 많은 조합들은 이 깡통조합원의 심각성을 제대로 인식하지 못하므로서 호미로 막을 것을 가래로 막는 결과를 초래한다. 또 이주 관리 업무를 OS요원들이 조합원이나 세입자들의 집을 찾아다니며 수도료나 가스료 등 공과금을 정리해 주는 정도의 업무로 착각하고 있는 조합도 있다.  

실제 관리처분인가 후 이주가 시작되면 비단 깡통조합원의 문제뿐만 아니라 전혀 예기치 못하는 명도의 여러 변수가 생기게 되는데 이런 변수로 착공을 앞두고 조합이 명도소송에서 패소하거나 판결이 휴지 조각이 되는 경우 그 손실은 막대하며 돌이킬 수가 없다. 결과적으로 부실한 이주 관리의 준비는 착공 단계에서 엄청난 금융비용을 발생시키지만 실상 이주 업무를 진행한 협력업체들은 책임을 조합에 미루며 모두 꿀 먹은 벙어리가 된다.  

때문에 예전과는 달리 지금의 똑똑한 조합원들은 이주 명도의 부실한 결과에 대해 집행부의 탄핵을 요구하거나 구상권 등 법적인 책임을 묻기도 한다.  

따라서 조합 집행부는 사업시행 단계에서부터 이주명도의 중요성을 인식하고 명도에 걸림돌이 될 수 있는 요소를 미리미리 찾아내어 그 대책을 세우는 게 바로 진정한 이주 관리의 업무라 할 것이다. 

박재필 기자  pjp78@naver.com

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