[아유경제=이화정 기자] 아파트 재건축 시장의 최대어로 통하는 서울 강남구 ‘압구정고밀도아파트지구(이하 압구정지구)’ 일대가 들썩이고 있다. 현대1~14차(전용 82~228㎡ 6279가구), 한양 1~6·8차(전용 49~210㎡ 2490가구), 미성1차(전용면적 84~167㎡ 322가구) 아파트까지 총 22개 단지 9091가구가 지난 3월 서울 강남구(청)의 안전진단을 통과하면서 ‘강남의 노른자위 땅’에 진행되는 ‘미니 신도시’급 재건축사업이 첫발을 내디뎠기 때문이다.

여기에 서울시가 이달 중 압구정지구에 대한 ‘아파트지구개발기본계획(이하 기본계획)’ 변경 용역에 착수할 예정이라고 밝히면서 사업은 급물살을 타고 있다.

8년째 난항을 거듭하고 있는 압구정지구 재건축사업이 이번 계기를 통해 사업에 순항할 수 있을지 귀추가 주목된다.

‘한강변 관리방안’ 탄력 적용으로 층수 상향 이뤄지나?

강남 재건축의 ‘왕중왕’으로 꼽히는 ‘압구정지구’에 변화의 바람이 일고 있다. 그간 서울 한강변 재건축 아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한하는 ‘한강변 관리방안’이 개별 단지별 탄력 적용으로 방향을 바꾼 정황이 포착돼서다.

서울시가 작년 4월 발표한 ‘한강변 관리방안’에 따라 압구정·신사동 일대 약 144만㎡ 부지에 지상 10~15층 아파트 1만335가구(24개 단지)로 이뤄진 압구정지구는 재건축이 끝나고 나면 최고 35층 높이로 탈바꿈할 예정이었다.

한강변에는 저층 아파트를 짓고 그 뒤로 아파트 층수를 조금씩 높여 가급적 많은 주민이 집에서 한강과 남산을 바라볼 수 있도록 하기 위해서였다.

그러나 서울시 도시계획위원회에서 층수를 낮추니 단지가 빽빽해 오히려 경관을 해친다는 의견이 나왔고, 특정 아파트 단지의 사업 여건을 감안해 기존 35층에서 10개 층을 더 올리는 재건축 안이 시 검토 대상에 오르면서 맞춤형 개발의 신호탄이 터졌다.

최근 업계 관계자 등에 따르면, 서울시는 이달 중 압구정지구에 대한 기본계획 변경 용역에 착수할 예정이다.

박원순 시장의 연임으로 ‘한강변 관리방안’의 적용이 불가피한 만큼 용적률, 층수 등을 재검토해야 하기 때문으로 풀이된다.

‘압구정지구’는 고밀도지구인 만큼 기준 용적률이 230%로 정해질 가능성이 크다고 관계자들은 예측했다. 여기에 소형·임대주택을 기부채납 할 경우 추가적으로 용적률을 받을 수 있어 270% 선까지 상향 조정이 가능해질 것으로 예상된다.

층수는 ‘한강변 관리방안’에 따라 35층까지만 지을 수 있으나 이보다 높게 지을 가능성이 남아 있다.

서울시가 단지별 탄력 적용을 검토 중인 것으로 알려진 데다 특별건축구역 지정 등을 통해 최고 층수를 35층보다 높인 서초구 신반포1차나 현재 이를 추진 중인 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 등과의 형평성도 고려해야 하기 때문이다.

한 업계 관계자는 “지난 3월 압구정지구 내 22개 단지가 안전진단을 통과함에 따라 이 일대 재건축의 본격화를 위해서는 기본계획 변경이 수반돼야 한다는 목소리가 높아졌는데 시가 이를 반영해 이 같은 결정을 내린 것으로 보인다”고 전했다. 그는 이어 “기본계획이 변경되면 압구정지구 내 재건축 단지들이 사업을 본격화하는 데 한 발 더 다가갈 수 있는 발판을 마련하는 셈이다”고 밝혔다.

단지·가구별 얽힌 이해관계 푸는 게 우선

압구정지구 재건축사업이 본격화된 것은 이번이 처음은 아니다. 오세훈 서울시장 시절이던 2009년 한강변 초고층 재건축계획이 발표되면서 압구정 재건축이 주목받았다.

그러나 서울시가 50층의 초고층 재건축 대가로 사업 부지의 30%를 기부채납(공공시설 용지로 무상 제공) 할 것을 요구하자 주민들이 반발했다. 시세가 3.3㎡당 억대는 될 ‘금싸라기’ 땅을 거저 내놓을 수 없다는 것이었다. 결국 주민들의 거센 반발로 사업은 답보상태에 빠져들었다.

이후 서울시에서는 소형평형 의무비율(신축 아파트의 60%를 전용 85㎡ 이하로 짓는 것) 적용 대신 ‘1+1 재건축’ 등의 정비계획을 제시했으나 주민들은 분담금을 우려, 일반분양이 없는 ‘1+1 재건축’을 할 바엔 차라리 사업을 포기하겠다는 입장을 전한 것으로 알려져 또 한 번 사업이 무산됐다.

그러나 박원순 시장 취임 후 ‘한강변 관리방안’을 만들면서 층고를 35층 이내로 제한하는 대신 기부채납 비율을 15% 이내로 줄이면서 압구정 재건축사업이 다시 시동을 걸었다.

압구정지구가 재건축되면 ‘부촌 1번지’의 명성도 회복할 수 있을 전망이다. 그동안 강남 주택시장의 강자는 래미안퍼스티지와 반포자이로 대변되는 서초구 반포동 일대였다. 입지 및 교통·교육 인프라가 우수한 덕에 지금까지도 그 인기가 끊이지 않고 있다.

하지만 압구정 재건축사업이 본격화되면 강남 최고 노른자위에 위치할 뿐만 아니라 지구 전체가 한강변을 따라 늘어서게 돼 강남 중의 강남으로 떠오르게 될 것으로 예상된다.

그러나 압구정지구는 아직 풀어야 할 숙제가 많다. 조합 설립, 사업시행인가뿐만 아니라 우선 한강 조망권, 주택 크기, 대지지분 등 단지별로든 가구별로든 얽혀 있는 이해관계를 푸는 게 관건이다.

여기에 수억원으로 예상되는 추가부담금도 부담이다. 기존 집이 넓어 생활에 불편이 없고 재건축에 적극적이지 않은 노년층이 많이 살고 있다는 점도 사업 추진에 부담이 될 수 있다.

또한 전세를 주고 해외에 나가 있는 주인이 많은 것도 주민 동의를 받는 데 큰 걸림돌이 되고 있는 것으로 알려졌다. 개별적으로 큰돈을 들여 리모델링(증개축)한 가구가 많다는 점도 재건축의 걸림돌로 지적된다.

한 업계 관계자는 “단지별 이해관계가 달라 주민 동의를 받는 데 적지 않은 시간이 걸릴 수밖에 없다”며 “결국 압구정 재건축은 주민들이 얼마나 의지를 갖고 추진하느냐에 성패가 달려 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다”고 밝혔다.

재건축초과이익환수제·공공관리제 적용 불가피      

강남 재건축에 부정적인 서울시 ‘딴죽’도 변수

압구정지구 내 단지들이 일제히 안전진단을 통과함에 따라 재건축사업에 불이 붙었다. 아울러 가장 큰 걸림돌로 지적된 기부채납 문제가 타협점을 찾으면서 재건축 본격화의 원동력이 되고 있다.

그러나 거듭되는 민관(民官) 또는 민민(民民) 갈등으로 사업이 지연됨에 따라 재건축초과이익의 환수를 피할 길이 없어 우려의 목소리가 높아지고 있다.

재건축초과이익환수제도는 재건축 아파트의 가격 폭등을 막기 위해 2006년 도입된 것으로 재건축을 통해 조합원 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 ‘최고 50%’를 부담금으로 환수하는 제도이다. 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위) 구성부터 입주까지 오른 집값에서 정상주택 가격 상승분, 공사비, 조합 운영비 등을 제외한 초과이익에 누진율을 적용해 부과하게 된다.

현재는 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 침체되면서 2014년 말까지 적용이 유예된 상태로 올해까지가 마지막 기회인 셈이다.

실제로 정부가 재건축초과이익환수제의 연내 폐지를 추진하고 있지만 국회 통과 여부가 불투명한 상태라 올해 말까지 관리처분인가를 신청하는 경우 재건축초과이익의 환수를 면제받을 수 있어 일부 사업이 이를 위해 진행 속도를 높이고 있다고 업계 관계자들은 전하고 있다.

하지만 압구정지구는 추진위 승인은 물론 조합설립인가, 사업시행인가 등 넘어야 할 단계가 많아 올해 안까지 관리처분인가를 신청하는 것은 무리라는 의견이 지배적이다.

더군다나 압구정지구 재건축은 공공관리제를 적용해 서울시와 강남구 등이 관리·감독에 나설 예정이다. 공공관리제도는 2010년 4월 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되면서 투명성 강화라는 명목으로 등장했다.

하지만 애초 등장하면서 슬로건으로 내걸었던 사업 기간 단축, 사업비용 절감 등의 순기능보다는 사업 지연의 원인으로 꼽히면서 피해가 주민들에게 전가되는 부작용이 급증하고 있다. 시공자를 선정하기 전까지 자금난에 부딪히면서 사업이 지체되고 있기 때문이다.

일각에서는 재개발·재건축, 특히 강남 재건축을 곱지 않은 시선으로 바라보고 있는 서울시 자체가 ‘걸림돌’이 될 것이라는 의견이 나온다. 공공관리제 자율화 추진 의사를 밝힌 국토교통부(이하 국토부)에 시가 반발한 것이 대표적인 예로 꼽혔다.

이와 관련해 또 다른 업계 관계자는 “국토부와 서울시가 충돌하면 피해는 고스란히 시민들의 몫으로 돌아간다”며 “정책이 바뀌고 심의 기준 등이 달라지면 지금까지 준비해온 사업계획은 모두 물거품이 될 우려가 높다”고 지적했다. 그는 이어 “중앙정부가 제도를 만들었다고 해도 지자체는 주민들과 더 일상적으로 부딪히며 각종 인허가권을 행사해 무시할 수 없는 상황이라 좀 더 지켜봐야 할 것”이라고 덧붙였다.

각종 현안을 떠안고 있는 압구정지구 재건축사업이 이 같은 난제들을 이겨 내고 ‘부촌 1번지’의 명성을 되찾을 수 있을지 관심이 모아진다.

이화정 기자  boricha04@naver.com

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