[아유경제=박재필 기자] 서울 및 수도권 지역에서 구역 해제 등 뉴타운 관련 민원들이 늘어나면서 코오롱글로벌 등 일부 중견 건설사들이 지역주택조합으로 눈을 돌리고 있다. 하지만 구역 해제도 안 된 곳에 지역주택조합사업을 막무가내 추진하는 경우도 다반사여서 우려의 목소리가 높아지고 있다.

사업하기에는 쉽지만 조합원 탈퇴 어렵고 탈퇴 시 손해

지역주택조합사업은 그 취지가 지방 중소도시 서민의 주택 마련이다. 간단히 말하면 여럿이 모여 조합을 만들고 토지를 사서 조합이 주체가 돼 아파트를 건립하는 것이다.

조합원이 우선분양권을 가지며, 시행사의 이윤이 없기 때문에 일반 아파트보다 10~20%가 저렴하다는 게 특징이다.

또한 지역주택조합 조합원의 자격은 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주이고 조합설립인가 신청일 현재 동일한 시·군 지역에 6개월 이상 거주해 온 자여야 가능하다.

특히 조합 설립이나 사업시행인가 등 사업 절차는 재개발·재건축에 비해 쉬우나 조합원 간 갈등 특히 조합 집행부의 비리 등으로 사업이 지지부진할 가능성이 상대적으로 크다.

또한 사업 기간이 늘어나는 경우 업무 추진비가 과다하게 발생해 초기에 예상하지 못했던 추가부담금 폭탄을 맞을 우려도 있다는 게 업계 관계자들의 조언이다.

한 재건축 관련 변호사는 “지역주택조합은 한번 조합원이 되면 원칙적으로 탈퇴하기가 힘들고 강제 탈퇴가 되는 경우에도 조합원 자격을 승계한 자가 있는 경우 예외적으로 계약금을 반환받을 수 있는 등 도중에 조합을 탈퇴하면서 기존 투입된 금액을 반환받기가 까다롭다는 어려움이 있다”며 “「주택법」상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부(이하 국토부)의 「주택법 시행령」 제38조와 제39조 등에 따라 사업의 지속적 추진을 위해 임의 탈퇴는 원칙적으로 금지하도록 정하고 있다. 특히 부득이한 경우 총회나 대의원회 의결을 거치게 돼 있다”고 전했다.

또한 그는 “탈퇴하는 방법은 계약금이나 사업 추진비의 일부를 지급하지 않고 강제 탈퇴되는 방법인데 이러한 경우, 조합표준규약 제12조 등에 따라 탈퇴, 자격상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대해서는 조합원이 납입한 제 납입금에서 소정의 공동부담금을 공제한 잔액을 환급 청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회 의결로써 공제할 공동부담금 및 환급 시기를 따로 정할 수 있다”며 “즉, 개별 조합규약에 따라 총회 의결로써 환급 시기를 사업 완료 후 등으로 조정할 수 있도록 규정해 실질적으로는 모든 사업이 다 종료된 후에야 환급받을 수 있도록 조합규약을 정하는 경우가 대부분이다. 이에 따라 지역조합에서 탈퇴하는 것도 힘들고 탈퇴했다고 해도 이미 지급한 계약금을 반환받기가 쉽지 않은 실정이다”고 말했다.

구역 해제도 안 됐는데 막무가내 사업 추진… 누구 위해?

막무가내식으로 추진되는 사업도 지역주택조합사업의 폐단으로 꼽힌다.

최근 들어 지역주택조합의 조합원을 구한다는 공고를 쉽게 찾아볼 수 있다. 하지만 재개발 구역이 해제도 안 된 곳에 지역주택조합사업을 막무가내로 추진한다는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 세간의 이목이 집중됐던 광주 동림지역주택조합, 전주 지역주택 불법 분양 건 등 문제는 빙산의 일각이라는 게 업계 관계자들의 중론이다.

특히 부산 지역 일부 지역주택조합에서 검찰 수사를 받는 등 섣부른 사업 참여 시 서민들의 피해가 커질 수 있어 주의를 요구하는 목소리도 높아지고 있다.

업계 전문가들은 지역주택조합을 둘러싼 잡음이 갈수록 확산돼 관련 주택법 정비가 시급하다는 지적을 내놓고 있다.

최근 부산시와 A구청 등에 따르면 B지역주택조합은 최근 주택 홍보관을 열고 조합원을 모집하고 있다.

문제는 A구역이 재개발 정비구역으로 지정돼 있어 구역 해제 절차가 끝나지 않는 한 지역주택조합이 100% 조합원 모집을 완료하더라도 사업 추진이 불가능하다는 데 있다.

이에 따라 A구청에는 B조합과 관련한 문의와 민원이 잇따르고 있는 것으로 알려진 가운데 구청 관계자는 “이와 관련해 주택 홍보관을 수차례 찾아가 조합원 모집을 중단하라는 행정지도를 했지만 효과가 없다”며 “지금까지 수백 장을 수거한 현수막도 대부분 불법이다. 심지어 현수막을 떼는 과정에서 부상자까지 나왔다”고 전했다.

이와 관련해 B지역주택조합 관계자는 “이미 지난해 조합원 총회에서 대다수가 재개발 정비사조합(이하 조합)의 해산에 찬성했기 때문에 조합원들의 의견에 따라 사업을 추진하는 것이다. 특히 구역 해제를 예상하고 미리 지역주택조합의 조합원 모집에 나섰다”고 밝혔다.

하지만 이와 달리 해당 재개발 조합 측은 “이르면 이달 말 조합원 총회를 거쳐 관리처분인가 신청에 나설 것이다”고 상반된 의견을 내놓고 있다.

결국 재개발사업이 계속 추진되면 지역주택조합에 가입한 조합원들의 내 집 마련은 무산되게 된다.

더 큰 문제는 뾰족한 제재 수단이 없다는 점이다. 해당 구청 측에 따르면 불법 현수막 설치와 관련해 과태료를 부과하는 게 고작이다. 조합 측의 금품 수수나 자금 유용 등 명확한 위법행위가 발견되지 않으면 처벌하기 어렵기 때문이다.

또한 한 소식통에 따르면, 시는 B구역에 대해 주택법이 아닌 「도시 및 주거환경정비법」위반으로 처벌 방안을 찾고 있다.

이와 관련해 한 공인중개사사무소 관계자는 “빠른 시일 내에 지역주택조합 관련 법이 명확하게 정비돼야 한다. 토지 매입 여부, 환불 규정 등은 간과한 채 저렴한 가격만 믿고 가입했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다”고 말했다.

법제 정비 시급… 섣부른 가입은 ‘낭패’

지역주택조합과 관련해 업무 대행사들이 조합원 모집과 관련해 고소ㆍ고발, 유권해석 신청 등이 속출하고 있는 점도 문제다.

이 때문에 서민들이 조합원으로 참가해 아파트를 건설하는 지역주택조합사업에 관한 법 규정이 불명확해 고소와 고발 등 잡음이 잇따르고 있다는 목소리가 높아지고 있다.

한 업계 관계자는 “조합원 모집에 대한 주택법 조항이 애매한 데다 조합 설립 이전 업무 대행사(등록사업자)의 관리·감독에 대한 국토부와 자치단체의 유권해석도 엇갈리면서 혼란을 야기하고 있다”고 지적했다.

뿐만 아니라 일부 업무 대행사는 부실한 관리·감독의 틈을 타 조합원 모집 과정에서 주택가격 이외에 금지된 각종 금품을 받는 것으로 알려지면서 서민들의 피해는 눈덩이처럼 커질 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

현재 부산 지역 주택업계와 구·군청 등에 따르면 부산에서 추진 중인 지역주택조합사업은 10여 개에 달하며, 최근 정부가 광역시도 거주자까지 확대하는 등 규제를 완화하고 있어 추진이 더 늘고 있는 추세이다. 이 가운데 수사 의뢰와 고소·고발에 휘말린 구역도 4곳이나 된다.

부산 A구청은 최근 B지역주택조합 업무 대행사에 대해 경찰에 수사를 의뢰했다. A구청 관계자는 “조합원을 모집하면서 각종 명목으로 돈을 받고, 이를 부당하게 사용했다는 민원이 접수돼 경찰에 유권해석 겸 수사를 의뢰했다”고 밝혔다.

또한 부산 C구청도 최근 국토부에 유권해석을 의뢰한 것으로 알려졌다. D지역주택조합 업무 대행사가 용역비와 계약금을 받고 조합원을 모집하는 데 대해 문제가 없는지 질의한 것.

이와 관련해 구청 관계자는 “조합 설립 이전에는 재개발 구역의 추진위 단계와 비슷하므로 구청에 감독 권한이 없다. 특히 이 구역은 해제 절차가 끝나지 않아 다른 사업이 어려운 주거환경개선사업지구인데도 수백에서 수천만원의 금품이 오가고 있다는 의혹이 제기됐다” 밝혔다.

하지만 이와 관련해 국토부의 입장은 달랐다. 국토부 관계자는 “조합 설립 이전에도 주택법 제97조 등 벌칙 조항에 따라 처벌과 행정지도가 가능하다”고 밝혔다.

이처럼 주택법 해석에 차이가 있는 가운데 지난해 하반기 부산 지역 구·군청이 경찰에 의뢰한 지역주택조합 관련 2건의 수사가 모두 무혐의 처리돼 혼선을 부추기고 있다.

이와 관련해 업계 관계자들은 “지역주택조합의 문제는 부산 지역에 국한된 문제가 아니다. 광주, 전주 등에서도 심각한 부작용이 일어나고 있다”며 “특히 중견 건설사들이 사활을 걸고 지역주택조합사업에 뛰어들면서 진흙탕 싸움이 벌어지고 있다”고 전했다.

한 부동산업계 관계자는 “현재 업무 대행사에 대한 관리·감독 규정 등이 애매한 상황에서 자금 관리가 부실하거나 부지를 제대로 확보하지 않고 사업을 추진해 문제가 생길 경우 수수료와 계약금을 돌려받지 못하는 등 서민들만 피해를 볼 수 있다”며 “이런 문제가 표면화되기 전에 관련 법 규정을 손질해야 한다”고 말했다.

‘지역주택조합사업’에 사활 건 중견 건설사

지역주택조합사업과 관련해서는 현대엠코, 서희건설, 우림건설의 행보가 눈에 띄고 있는 가운데 코오롱글로벌의 경우 전담팀을 구성하는 등 지역주택조합사업에 총력을 기울이고 있는 모양새다.

특히 재개발·재건축시장에서 브랜드 인지도 등으로 조합원들에게 철저한 외면을 받게 되면서 지역주택조합사업으로 눈을 돌리고 있다는 전언이다.

뿐만 아니라 건설 경기 침체로 법정관리나 워크아웃(기업개선작업) 중인 건설사들이 지역주택조합사업에 활발하게 뛰어들고 있다. 워크아웃 등으로 공공 공사 수주 및 자체 사업이 어려운 상황에서 사업비가 적게 드는 지역주택사업이 돌파구가 될 수 있기 때문으로 풀이된다.

특히 우림건설의 경우 이천 등 곳곳에서 지역주택조합사업에 매진하고 있다.

한 업계 관계자는 “자금 확보가 상대적으로 어려운 건설사 입장에서는 재개발·재건축 시공자 선정 자체가 어렵고 일반 시공을 맡더라도 요즘 같이 주택 경기가 좋지 않은 때 부실 위험을 떠안아야 한다는 리스크 때문에 지역주택조합사업으로 눈을 돌리고 있는 것 같다”고 설명했다.

건설업계 한 관계자도 “워크아웃 중인 건설사들은 대외적인 신뢰도가 약하기 때문에 공공 공사 수주는 하늘의 별 따기로 자체 사업 추진 역시 자금 여력이 충분하지 않아 힘들어 지역주택조합사업에 뛰어들고 있다”며 “따라서 일반 주택사업에 비해 지역주택조합사업에 이윤이 적더라도 참가할 수밖에 없는 상황이다”고 전했다.

이와 관련해 우려의 목소리도 높았다.

한 업계 관계자는 “이리 치이고 저리 치인 중견 건설사들이 지역주택조합사업에 참여하면서 분탕질을 하고 있다”며 “적은 자금 지원에 소위 ‘말아서’ 사업을 진행하려다 보니 여러 분쟁이 일어나는 데 부채질 역할을 하고 있다”고 귀띔했다.

이에 따라 최근 지역주택조합사업의 시행사인 조합이 운영 비리를 일으키거나 사업 자체가 전면 백지화되는 등 문제가 발생해 시공자로 나서는 건설사도 리스크 관리를 강화하는 추세다.

한 건설사 관계자는 “통상 조합원 모집이 전체의 70~80%가량 충족된 상태에서 공사 계약이 이뤄지고 일정 부분 사업성에 대한 검증 절차를 거친 후 공사가 본격 진행된다”고 말했다.

리스크 관리 차원에서 최소한의 수주 심의를 하고 있고 주먹구구식 지역주택조합이 만들어지고 사라지는 행태 때문에 우량 사업지를 선별하고 있다는 중견 건설사들의 행보. 이런 공격적인 행보를 뒤로하고 분탕질을 통해 비리와 담합의 새로운 근원지가 되고 있다는 지역주택사업에 대한 관심이 필요한 시점이다.

박재필 기자  koreaareyou@naver.com

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