현설 참여사는 ▲현대건설 ▲대우건설 ▲대림산업 ▲포스코건설 ▲GS건설 ▲롯데건설 ▲SK건설 ▲현대산업개발 ▲한양건설 등이다. 이 중 3~4개의 건설사들이 수주 심의를 진행 중인 것으로 알려져 치열한 수주 격전지로 떠오르고 있다.

하지만 업계에는 “아직 정리가 되지 않은 현장”이라는 말이 돌 정도로 혼전 양상이라 입찰마감이 돼야 정확한 경쟁 구도가 드러날 것으로 예상된다.

한 업계 관계자는 “상아3차는 재건축 후 랜드마크로서 부상할 가능성이 높은 곳이라 오래전부터 대형 건설사들의 관심이 높았다”며 “특히 이곳 조합원들은 재건축에 대한 관심이 높고 관련 지식수준도 높아 결국 브랜드와 조건의 싸움이 될 것이다. 뿐만 아니라 입찰 지침서가 워낙 꼼꼼하다 보니 결국 진정성을 띤 건설사가 시공권을 확보할 것이다”고 밝혔다.

또 다른 업계 관계자는 “이곳은 조합설립동의율 100%를 달성한 곳으로 시공자선정총회가 성황리에 개최된다면 사업시행 역시 일사천리로 진행될 곳인 만큼 대형 건설사들의 관심이 높다”며 “결국 사업 제안서와 특화 부분이 이곳의 승패를 좌우하는 데 결정적인 역할을 할 것이다”고 귀띔했다.

이날 현설은 1시간 전부터 대형 건설사 관계자들이 모습을 보이며 긴장감을 높였다. 뿐만 아니라 대형 건설사 부장급 이상의 임원이 현장에 모습을 나타내 치열한 격전지임을 확인시켰다.

입찰제안서, 특화 부분에 대한 관심 집중

이날 현설은 강숙희 상아3차 재건축 정비사업조합(이하 조합) 조합장의 인사말로 시작됐다. 강 조합장은 “상아3차는 초창기부터 홍보했던 업체나 후발 주자까지 모두 동일 선상에 있다고 생각한다. 결국 사업 조건이 승패를 좌우할 것이다. 첫째도 둘째도 조합원들의 권익을 우선시했으면 한다”며 “진정성을 가지고 입찰에 참여하길 당부하며 상아3차 재건축사업에 관심을 가지고 입찰을 준비하시는 모든 분들께 이 자리를 빌려 감사의 말을 전한다”고 밝혔다.

조합장 인사말이 끝난 후 이곳의 정비사업전문관리업자인 집과사람 관계자의 설명이 이어졌다.

집과사람의 김창배 이사는 “상아3차의 입찰 지침서를 살펴보면 대안 설계는 금지돼 있다. 하지만 특화 부분은 제안이 가능하다. 대안 설계를 제안하더라도 특화 부분에 포함시켜서 해야 한다”며 “특화로 제안하되 무상으로 조합원들에게 이익이 되는 부분이 특화라는 점을 정확히 이해해 주길 부탁한다. 실례로 식기 세척기가 있어야 할 곳에 식기 세척기를 들어내고 가스오븐레인지를 넣겠다고 하면 이것은 특화가 아니다. 식기 세척기 옆에 가스오븐렌지를 넣는 것이 특화라 생각하면 된다. 조합에서 제안한 부분은 그대로 살리면서 조합원들에게 이익이 되는 부분에 대해 정확한 근거가 제시돼야 특화로 인정될 것이다”고 밝혔다.

또한 그는 “또 다른 실례로 지하 주차장과 관련해 무상으로 3층 지하 주차장을 짓겠다 제안했다고 가정하자. 하지만 이 부분에 있어서도 조합의 착공 기준일을 지키기 위해 정확한 근거를 제시해야만 특화로 인정된다. 건축심의 등 사업시행인가 변경 총회를 하면서 착공 시기(2015년 12월 1일)를 지키지 못할 경우 제안해서는 안 된다”며 “결국 두루뭉술하거나 애매한 표현을 써서 지키지 못할 약속(무리한 제안)을 제안할 경우 특화로 인정될 수 없으며 조합 이사회나 대의원회를 통해 분명히 페널티를 줄 것이다”고 덧붙였다.

이와 관련해 건설사 관계자들은 특화 부분과 대안 설계에 대해 궁금증을 자아냈다.

한 건설사 관계자는 “‘대안 설계는 금지돼 있다. 하지만 대안 설계를 특화 부분에 포함시키는 건 가능하다’는 표현이 다소 이해가 가지 않는다”며 “정확한 기준이 필요하다”고 말했다.

이에 조합 관계자는 “입찰 지침서를 기준으로 사업 제안서를 작성하길 바란다. 이 자리에서 100%로 모든 것을 이해시키는 것은 불가능할 것으로 보인다”며 “서면을 통해 질의를 해준다면 언제든지 답변을 하겠다”고 밝혔다.

입찰 제안서에 무엇이 담겼나?

이곳의 입찰 제안서를 살펴보면 이렇다.

입찰 보증금은 40억원이며, 입찰마감 전까지 현금 또는 현금 20억원과 보증보험증권 20억원을 납부해야 한다.

입찰마감은 오는 7월 29일 오후 5시까지이다.

예정 공사비는 순공사비 961억7300만원(435만3000원/3.3㎡)와 제경비 45억7300만원(20만7000원/3.3㎡) 합계 총 1007억4600만원(456만원/3.3㎡·부가세 별도)이다.

예정 공사비 중 순공사비는 아파트 및 부대복리시설의 순공사비이며 제경비는 일반분양 및 조합원분양에 소요되는 일체의 비용과 금융비용을 합산한 금액으로서 순공사비 및 제경비 각 예정 공사비 이하로 입찰에 참가해야만 유효한 입찰로 인정되며, 입찰 참가 시 제시한 예정 공사비 금액은 입찰자가 제출한 산출내역상의 순공사비 및 제경비, 입찰 참여 견적서상의 순공사비 및 제경비와 금액이 일치해야 하고 일치하지 않을 경우 입찰이 무효가 될 수 있다.

또한 입찰 무효에 대해서도 조합은 수차례 강조하며 입찰 지침서를 정확히 지켜줄 것을 당부했다.

계약 체결은 총회에서 선정된 날부터 2개월 이내에 체결해야 하며 계약 체결에 적극적으로 임해야 한다고 명시됐다.

사업비 대여에 관한 사항은 입찰자는 조합이 제시하는 예상 사업비 약 143억원 및 조합원 이주비 대출금 이자, 조합원 분담금 대출금 이자를 지출 시기에 맞춰 무이자로 대여해야 한다.

기타 현금청산, 매도청구, 각종 사업비용이 발생할 경우 입찰자는 발주자에게 사업비를 대여해야 하며 대여 한도액·이율·상환 방법 등을 구체적으로 명시해야 한다.

입찰자는 조합원 이사비용을 별도로 제안할 수 없으며 사업비 등에 포함할 수 없다. 공사 기간은 입찰 참여 견적서 양식에 따라 입찰자가 구체적으로 직접 제시해야 한다.

이날 현설에서 가장 큰 관심사였던 특화 부분에 대해서는 입찰 참가자는 예정 가격의 범위 안에서 특화를 제시할 수 있으며 착공 기준일 등의 연기가 없는 범위 안에서 제시해야 한다.

입찰차는 특화를 제시할 경우 특화 제시로 인해 착공 기준일이 연기되지 않아야 하며 특화 제시로 인한 착공 기준일 연기 없이 수행할 수 있다는 계획서 및 입찰자의 착공 기준일 준수 확인서, 산출조서 등이 함께 제출해야만 특화로 인정된다.

또한 특화란 조합이 작성한 원안 설계 외에 입찰 참가자가 조합에게 무상으로 제공할 항목으로서 입찰 금액과는 구분하되 그 품목의 규격 수량 및 금액 등 산출조서와 공공관리 시공자 선정기준 제3조제2항의 설계도면을 별도로 제출해야 한다.

한편, 각 입찰자의 공정한 조건 비교를 위해 입찰자는 공사비 증감을 수반하는 대안 설계를 제시할 수 없으며 조합에 무상으로 제공하는 특화로만 제시해야 한다.

될 곳은 된다! 특화 부분이 승패 가를 듯

과거 강남 재건축 수주전을 살펴봐도 특화 부분은 수주하는 데 있어 큰 영향을 미쳤다.

실례로 입찰 제안서에는 특화로 제시를 했으나 설계도면이나 근거 자료를 제출하지 않아 이를 두고 특화로 인정해야 하는지에 대해서 공방전이 펼쳐지면서 건설사 간 다른 논리가 펼쳐졌다.

특히 공공관리제도하에서 수주전이 펼쳐지자 강남 재건축 단지에서는 공공에 특화 부분이 인정되는지에 대해서도 공문을 보내 확인 절차를 거치는 등 ‘뜨거운 감자’로 떠오르기도 했다. 이를 두고 조합과 조합원들은 혼란을 겪기도 했다.

하지만 상아3차는 뛰어난 사업성을 자랑하며 입찰 제안서 자체에 특화에 대한 부분을 명시해 조합원들의 혼란을 사전에 방지한다는 계획이다.

건설사의 과장 홍보를 미리 차단하고 진정성을 가진 건설사를 파트너로 선정해 사업에 박차를 가한다는 예정이다.

한 업계 관계자는 “상아3차 조합은 빠른 사업 진행도 그렇지만 집행부가 어느 특정 건설사와도 교감을 하고 있지 않다 보니 이런 입찰 지침서를 작성할 수 있었던 것 같다. 소위 이 분야에서 쉽게 나오는 말 중에 ‘말아서 시공자를 선정한다’라는 말이 있다. 하지만 상아3차 재건축은 차원이 다른 단지라고 볼 수 있다”며 “물론 뛰어난 사업성과 강남 최고 입지를 자랑하는 곳인 만큼 상징성이 커 까다로운 입찰 지침서에도 불구하고 대형 건설사들의 관심이 높다”고 말했다.

한 대형 건설사 부장은 “까다로운 입찰 지침서다. 하지만 특화에 대한 규정이 명기돼 있다 보니 진정성을 가진 건설사 입장에서는 상아3차 재건축사업이 하나의 기회가 될 수도 있다고 생각한다”며 “특히 이곳 조합원들 다수가 재건축 박사란 말을 들을 정도로 관련 지식이 많다 보니 결국 제안서 싸움이 될 것으로 보인다”고 말했다.

또 다른 대형 건설사 부장은 “브랜드와 조건 모두를 충족할 수 있는 건설사가 시공자로 선정되지 않겠냐. 벌써부터 무성한 소문들과 각 사의 홍보 전쟁이 펼쳐지고 있다”며 “상아3차 재건축 조합원들의 민심을 살펴보면 지킬 수 있는 약속과 정확한 근거가 담긴 제안서로 입찰에 참여하라는 것이다. 본사 차원에서 심의 중인 만큼 사력을 다해 입찰에 참여할 것이다”고 밝혔다.

조합 관계자는 “3~4개 사의 응찰로 유효 경쟁 성립을 기대하는 것도 사실이다. 하지만 결국 모든 결정은 조합원들이 하는 만큼 성실히 입찰 지침서상의 원칙을 지키고 특화 부분(무상 제공)에 대한 진정성을 갖고 응찰한 건설사가 상아3차의 파트너로 선정될 것으로 예상하고 있다”며 “조합은 정확한 원칙을 가지고 입찰 제안서를 꼼꼼히 살펴 근거가 없는 특화 제안이나 허위·과장 홍보가 될 부분에 대해서는 정확히 짚고 넘어갈 것이다”고 말했다. 눈 가리고 아웅 식의 입찰 제안서에 대해 절대 간과하지 않겠다는 입장인 셈이다.

서울 강남권 재건축 물량이 공공관리제도 도입 등으로 품귀 현상을 보이면서 건설사들의 치열한 수주전이 예고되고 있는 가운데 상아3차에서 자존심을 건 대형 건설사들의 ‘진검승부’가 예측되고 있다.

오는 7월 29일 입찰이 이뤄지면 시공자선정총회는 8월경에 열릴 것으로 보인다. 이 사업은 강남구 삼성동 22 일대에 지하 2층~지상 31층 높이의 아파트 4개동 416가구와 부대복리시설을 신축하는 것이다.

박재필 기자  koreaareyou@naver.com

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