▲ 이부환 우인법무사합동사무소 대표 법무사/아유경제 편집인

특히 토지나 건축물의 종전자산평가처럼 재산권에 관한 문제는 더욱 민감하다 할 것이다. 많은 조합들이 건축물의 종전자산평가에 관한 질문을 받게 되면 한결같이 감정평가사에게 미루거나 그다지 시원한 대답을 못하는 경우가 많다. 감정평가사들 역시 조합원들이 건축물종전평가의 면적 부분에서 무허가로 증축되거나 개축된 부속시설에 대해 평가가 제대로 반영되지 않았다며 문제를 제기하면 거의가 조합 정관을 내세워 공부상의 면적으로만 평가를 한다거나 조합원은 현물출자의 개념이므로 무허가 건물은 평가에 반영되지 않더라도 별문제가 없는 양 두루뭉술하게 넘긴다.

그러나 이는 쉽게 그냥 지나칠 수 있는 문제가 결코 아니다. 만약 이 문제가 관리처분인가 후 다툼이 된다면 관리처분계획 일부 취소나 무효의 사태가 벌어질 수 있으며 착공 단계에서 문제가 된다면 명도에도 영향을 미치게 되어 자칫 명도 패소 판결을 받을 수 있기 때문이다.

실제로 일선에서 그런 일들이 종종 벌어지고 있고, 필자 역시 조합의 명도 실무를 진행하면서 판결 선고를 앞두고 이 문제를 경험한 바 있다.

따라서 조합이 건축물 종전자산평가와 관련하여 건축물현황도를 작성할 필요성이 있는지에 대해 법리적인 면에서 한 번 살펴볼 필요가 있다.

「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제40조는 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공토법)」을 준용하도록 되어 있고, 공토법 시행령 제2장제7조제2항 및 제5항은 사업시행자는 물건조서를 작성해야 하며 물건조서는 건축물의 총면적과 편입면적을 기재하고 실측평면도를 첨부해야 하고, 다만 실측한 편입면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도에 의한 편입면적과 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측 평면도를 갈음하도록 되어 있다.

또 도정법 시행령 제52조제2항의 규정은 ①사업시행자는 도정법 제48조의2제2항(기존 건축물 붕괴, 안전사고 우려) 건축물을 철거하기 전에 도정법 제48조제1항에 따른 관리처분계획의 수립을 위하여 기존 건축물에 대한 물건조서와 사진 또는 영상 자료를 만들어 이를 착공 전까지 보관하여야 하고 ②제1항에 따른 물건조서를 작성할 때에는 도정법 제48조제1항제4호에 따른 종전 건축물의 가격 산정을 위하여 건축물의 총면적, 그 실측 평면도, 주요 마감재 등을 첨부해야 한다. 다만 실측한 면적이 건축물대장에 첨부된 건축물현황도와 일치하는 경우에는 건축물현황도로 실측 평면도를 갈음할 수 있도록 하고 있다.

이처럼 정비사업 관련 법령에는 물건조서를 작성할 때 실측 평면도나 건축물현황도를 작성하도록 되어 있고, 이를 의무적으로 강제한 밑바탕의 근거는 사업시행인가 후에 건축한 건축물을 제외하고, 그 건축물이 적법하게 건축허가를 받아 건축한 것인지 또는 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가 건축물 등에 해당하는지에 관계없이 손실보상의 대상이 된다는 게 대법원의 일관된 판례이기 때문이다.

그런데 국토교통부(이하 국토부) 표준정관 제45조(관리처분계획의 기준)를 보면 ‘종전 건축물의 소유 면적은 관리처분계획 기준일 현재 소유 건축물별 건축물대장을 기준으로 한다. 다만 건축물관리대장에 등재되어 있지 아니한 종전 건축물에 대하여는 재산세과세대장 또는 측량성과도를 기준으로 할 수 있다. 이 경우 위법하게 건축된 건축물의 면적(무허가 건축물의 경우에는 기존 무허가 건축물에 추가된 면적을 말한다)은 제외한다’고 되어 있다.

다시 말해 이 정관의 규정은 종전 건축물의 소유면적은 건축물대장의 면적으로 하고 그 외 다른 공부상에 근거가 있는 경우 인정 여부는 임의적인 사항이며, 또 무허가 건축물이 어디까지 포함되고 위법한 건축물이란 무엇을 말하는지 애매하다.

이 국토부 표준정관 때문에 대부분의 감정평가사들이 건물의 종전자산평가를 건축물대장의 공부상의 면적을 기준으로 평가하고 있으며, 예외적으로 건축물을 대수선한 경우 현장을 확인하여 별도의 평가를 하고 있다.

그러나 문제는 분양신청을 하지 않거나 철회한 현금청산자의 수용 재결 절차에서는 반드시 실측한 건축물현황도를 근거로 보상평가를 하고 있다는 점이다. 이는 조합원 입장에서 보면 형평성의 문제를 제기하지 않을 수 없다. 건물평가에서 청산자의 보상금 산정과 조합원의 종전자산평가의 기준이 다르다면 누가 보더라도 쉽게 동의를 할 수 없기 때문이다.

일부 감정평가사들은 청산자는 수용 재결 절차에 의한 보상평가이며 조합원은 현물출자 개념의 평가라며 어렵게 설명을 하곤 한다. 그러나 분명한 사실은 청산자는 건물과 토지의 소유권을 자의든 타의든 보상을 받고 조합에 이전하는 것이고, 조합원은 도정법 제49조제6항에 의거 건물의 사용권을 조합에 넘기면서 건물을 멸실하고 적정한 건물의 평가를 받아 분양 대금에서 정산하는 것으로 넓게 보면 양쪽 모두 보상의 개념이다.

즉, 정비사업에서 분양을 신청한 조합원이나 분양신청을 원하지 않은 청산자나 모두 공히 자기 재산권에 대한 정당한 평가를 받을 권리가 있다는 것이며, 기존 건축물의 증축이나 개축 등 무허가 건축물이라 할지라도 형사상 건축법 위반 등의 처벌은 별개의 문제이고 민사상 개인 재산권을 함부로 침해해서는 안 된다는 게 법원의 태도이다.

한편, 정관에서 위법한 건물이란 사업시행인가 후 보상을 목적으로 급조된 건축물이나 시설물을 말하며 허가를 받지 않고 증축한 무허가 건물을 의미하지 않는다. 현재 서울시에서는 무허가 건축물을 양성화해 주겠다며 신청을 받고 있는데 이는 무허가 건물 양성화를 위해 1989년 1월 24일 시행한 「건축법 위반 특정건축물 정리에 관한 특별조치법」과 마찬가지로 무허가 건축물의 땅에 대해 지목을 대지로 전환하여 정당한 재산평가를 해 주겠다는 것이다. 행정청은 2005년부터 건물이 완공되면 건축물대장을 작성하고 별도로 건축물현황도를 작성하도록 의무화하였고, 해당 공무원은 매년 정기적으로 건축물의 변경이 있을 경우 조사를 하여 건축물에 등재하도록 하고 있다.

그러나 재개발이나 단독주택 재건축의 경우 오래된 노후 건축물로 건축물대장에 건축물현황도가 첨부되어 있지 않아 별도의 도면 작성이 필요하다. 따라서 건축물현황도에 준하는 실측 평면도는 건물의 위치가 어느 선에 세워져 있는지 등 구체적인 측량을 요하지 않으며 감정평가사가 건축물대장상에 있는 주건물을 토대로 부속건물 등을 평가에 반영할 수 있는 정도의 개략적인 평면도를 작성하면 되는 것이다. 실제 수용 재결 절차에서 감정평가사에 제공되는 자료는 평면도와 현장 사진 정도로 족할 뿐 실제 측량 자격을 가진 측량사의 실측을 요하지 않는다.

결론적으로 사업시행인가 시 필요로 하는 지장물 등의 물건조서는 공부상의 면적으로 작성되어도 무방하지만 조합원들의 건물 종전자산평가는 반드시 건축물현황도를 작성하여 감정평가사에게 제공되어야 하고, 불법이든 무허가 건물이든 평가에 반영할지 여부는 순전히 감정평가사의 몫이다.

따라서 건축물현황도 작성은 조합원들의 정당한 권리를 위한 요건이고 건물이 멸실되더라도 조합에 보관되는 서류로 후일 법적인 문제의 후환을 미리 예방할 수 있다 할 것이다.
 

이부환 편집인  koreaareyou@naver.com

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