[아유경제=이화정 기자] 광명의 ‘블루칩’으로 떠오르고 있는 철산주공7단지 재건축사업이 시공자 선정에 나서 이목이 집중되고 있다.

지난 7일 개최된 현장설명회(이하 현설)에는 14개의 건설사가 참여해 관심을 보였다. 현설 참여사는 ▲현대건설 ▲금호산업 ▲SK건설 ▲한화건설 ▲GS건설 ▲포스코건설 ▲대림산업 ▲롯데건설 ▲현대산업개발 ▲대우건설 ▲태영건설 ▲효성건설PU ▲한진중공업 ▲진흥건설 등이다.

한 소식통에 따르면 이 중 2~3개의 건설사들이 수주 심의를 진행 중인 것으로 알려져 치열한 수주 격전지로 떠오르고 있다.

철산주공7단지는 2010년 5월 안전진단 D급 판정을 받고, 2011년 5월 정비구역 지정을 신청하며 재건축사업이 시작됐다. 이후 2012년 9월 정비구역 지정 고시가 떨어졌고, 두 달 뒤인 11월 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위) 승인을 받으며 사업이 본격화됐다.

그러나 철산주공7단지에도 우여곡절은 있었다. 사업 초기 정비구역 동의서 확보 작업에 약 2년가량이 지체된 것이 대표적인 어려움으로 꼽힌다. 2011년 3월부터 5월 사이 두 달간 몇 차례의 통합 회의를 어렵게 성사시켜 임원진에도 상대편 인사를 포함하는 등 상생의 조치를 취했지만 상대편이 주민의 바람을 저버리고 합류를 거부해 통합이 무산된 바 있다.

당시 추진위원장이었던 철산주공7단지 조합의 김동인 조합장은 “추진위 통합 조건은 주민 동의를 많이 확보하는 준비위원회가 통합추진위가 되는 것이었다”면서 “이후 주민 동의를 많이 확보한 당 추진위(현 조합)가 통합추진위가 됐음에도 불구하고 상대편 추진위가 통합에 불응해 더 많은 시간이 허비된 점은 두고두고 아쉬움이 남는 부분이다”고 밝혔다.

하지만 철산주공7단지는 이 같은 아픔을 딛고 조합원들의 지지 속에서 쾌속 질주를 이어 가고 있다.

김동인 조합장은 “철산주공7단지는 조합설립동의서를 징구하기 시작한 지 약 20일 남짓한 시점에 아파트의 동의율이 77%를 넘어설 만큼 재건축에 대한 열망이 남다르다. 뿐만 아니라 소송이 한 건도 진행되지 않을 만큼 순조롭게 사업을 진행해 오고 있다. 또 소유자의 지지가 있도록 집행부가 추진력을 갖고 투명하게 진행하면 좋은 결과가 있을 것이라 확신한다”고 자신감을 드러냈다.

관련 업계 관계자는 “철산주공7단지는 입지 여건이 뛰어나 대형 건설사들이 강남권 재건축 못지않게 눈여겨보는 곳”이라며 “대부분의 메이저 건설사들이 최근 들어 이곳에서 수주 영업 활동을 강화하고 있는 분위기다. 결국 브랜드와 입찰 조건이 이곳 수주전의 승패를 좌우하는 결정적 역할을 할 것이다”고 귀띔했다.

한 조합 관계자는 “입찰 마감이 돼야 정확한 경쟁 구도가 드러나겠지만 현대건설, SK건설, 롯데건설의 3파전을 조심스럽게 예측하고 있다”고 전했다.

입찰지침서에 상가합의서 포함돼 ‘눈길’

철산주공7단지는 재건축사업을 시작하며 정비구역 지정 동의서 확보 작업에 약 2년이 걸렸고, 추진위 단계에서도 통합 조건을 두고 토지등소유자 간 갈등이 이어졌다. 또한 상가와의 협의 문제로 이미 지난해 조합 설립 요건을 갖추고도 조합설립인가를 받지 못하고 있었다.

그러나 철산주공7단지 추진위는 상가 협의체와 상가 문제를 원만하게 해결해 지난 5월 28일 조합설립인가를 획득했다.

마음고생 때문이었을까? 철산주공7단지의 시공자 선정을 위한 입찰지침서에는 눈여겨볼 사항이 있다. 타 입찰지침서와 달리 상가합의서가 첨부됐다는 점이다.

상가합의서의 주요 내용을 살펴보면 이렇다.

상가대표자회는 상가의 재건축 방식을 결정해 조합에 통보하고 조합은 이를 전적으로 수용해야 한다.

지분제로 할 경우 대지 면적 기준으로, 무상지분율은 조합과 상가대표자회가 합의한 무상지분율로 결정하며, 조합이 재건축사업을 지분제로 선택할 경우에도 상가는 독립정산제를 요구할 수 있다.

독립정산제로 할 경우 상가 개발 이익은 상가 소유주에게 귀속된다.

또, 공동주택과 구분해 별도로 상가 재건축에 대한 관리처분계획을 수립한다. 이 경우 상가 재건축에 대한 관리처분계획은 「도시 및 주거환경정비법」 및 정관, 지자체 조례 등에 위반되지 않은 범위 내에서 대표자회가 관리처분계획 일정에 차질이 없도록 수립해 조합에 제출하고 조합은 이에 따른다.

재건축에 동의한 상가 조합원이 아파트 분양신청을 희망하는 경우 조합은 정관 제46조제9항에 따라 아파트를 분양받을 수 있도록 해야 하며, 제46조제9항가호의 비율은 0.2로 한다.

한편, 상가 제척 등 곳곳의 현장에서 상가와의 불협화음으로 고전을 면치 못하고 있는 가운데 철산주공7단지는 집행부-조합원 간 단합된 모습을 바탕으로 예상보다 빨리 상가 문제를 해결하는 등 빠른 사업시행으로 관심의 대상이 되고 있어 귀추가 주목된다.

입찰지침서 내용은?

이곳의 입찰지침서를 살펴보면, 지침서는 조합에서 현설 시 배부한 설계도서를 기준으로 작성해야 하며, 대안설계는 불가하다.

입찰 보증금 50억원(보증보험)을 입찰마감 전까지 조합 사무실에 제출해야 한다. 보증보험의 유효기간은 예치금 납부 시까지로 한다.

입찰마감은 오는 28일(월) 오후 4시까지다.

도급공사비에는 철거 및 잔재 처리비는 물론 건축, 토목, 전기, 기계, 설비, 지하 주차장, 부대복리시설 등 건설공사비 및 관련 일체를 포함해야 한다. 단, 상가는 별도다.

또 분양 관련 제경비(본보기 집 설치·운영 포함), 예술 장식품 설치비, 시공·하자보수 수수료, 공사 관련 제세공과금, 토목 흙막이 옹벽 공사비, 내진(내풍) 공사비, 시공상 발생하는 민원 처리비, 무이자 사업비 금융비용, 각종 공사 관련 보험, 입주 관련 경비, 준공 시 필요한 각종 시험 및 검사비, 법적으로 수행해야 할 업무, 기타 도면 및 시방서에 명시된 모든 내역도 도급공사비에 포함해야 한다.

이주비는 기본 이주비와 추가 이주비를 별도로 표시해야 하며, 조합원 각 평형대별로 금액을 제시하도록 했다.

조합 운영비는 매월 2848만원을 준공 후 6개월까지 무이자로 대여한다는 조건이 붙었다.

특화설계 제시 등 특수 조건이 있을 시에는 제시 가능하며 제시된 공사비에 포함해야 한다.

또한 철산주공7단지 부지의 특수성을 고려해 조경 공사의 특화를 잘 반영해 줄 것을 당부했다.

상가와 관련해서는 아파트와 별도로 독립정산제사업을 전제하므로 도급제 사업 방식으로 현재 설계도서 기준 3.3㎡당 공사비를 제시하고 추후 설계 변경 등을 비롯한 공사 조건이 변경되는 경우 설계 변경에 협의해야 한다.

상가 조합원들에게는 조합에서 현설 시 입찰지침서에 첨부한 ‘상가합의서’에 따라 이주비 이외의 이사비용을 별도로 제안·협의해야 하며, 상가의 성공적인 사업 수행을 위해 적극적인 지원과 협조를 해야 한다고 명시하고 있다.

조합 측은 2015년 9월 사업시행인가 총회를 개최해 2015년 11월까지 사업시행인가를 받을 예정이며, 2016년 1월부터 분양신청에 들어가 3월 관리처분총회를 거쳐 5월까지 관리처분인가를 받겠다는 방침이다.

이후 2016년 11월까지 이주를 마치고 철거에 들어가 2017년 4월 착공, 2019년 12월에는 준공 및 입주를 시작할 예정이다.

무엇이 승패 가를까?

과거와 달리 사업성이 절대적인 기준이 된 현시점에 사업성이 우수하다고 평가받는 철산주공7단지는 사업 방식도 도급제라 건설사들의 관심이 남다르다는 전언이다. 미분양 위험이 적은 도급제가 대세로 자리 잡았기 때문이다. 도급제의 경우 건설사들이 단순 시공비만 받기 때문에 일반분양에 대한 부담이 적은 반면 지분제는 건설사가 분양 수익뿐만 아니라 리스크까지 떠안아야 한다.

치열한 물밑 경쟁이 펼쳐지고 있어 철산주공7단지가 누구를 시공자로 맞이하게 될지 의견이 분분하다.

한 업계 관계자는 “다수의 조합원들이 ‘단독’ 브랜드를 원하고 있는 것으로 알고 있다. 건설사 간 치열한 홍보 경쟁이 불가피할 전망이다. 하지만 입찰지침서에 부지의 특수성을 고려해 조경 공사의 특화를 잘 반영할 것을 제시했기 때문에 건설사 입장에서는 또 하나의 기회로 삼을 만하다”고 전했다.

한 대형 건설사 관계자는 “특히 이곳 조합원 다수가 재건축에 대한 관심이 대단한 것으로 알고 있다. 빠른 사업 추진을 위해 다각적인 분야에서 종사하시는 분들이 성공적인 재건축을 위해 관련 지식을 쌓고 있다고 들었다. 결국 제안서 싸움이 될 것으로 보인다”고 말했다.

또 다른 대형 건설사 관계자는 “브랜드와 조건 모두를 충족할 수 있는 건설사가 시공자로 선정되지 않겠냐. 벌써부터 각 사의 열띤 홍보 전쟁이 펼쳐지고 있다”며 “본사 차원에서 심의 중인 만큼 최선을 다해 입찰제안서를 만들어 조합원들의 마음을 얻겠다”고 밝혔다.

김동인 조합장은 “우리 조합은 대형 건설사들의 입찰 참여를 유도하기 위해 입찰지침서 준비에 만전을 기하는 등 총력을 기울여 왔다. 이에 따라 최근 들어 건설사들의 관심이 급증했고 현설도 성황리에 마쳤다. 대형 건설사 5곳 이상이 입찰에 참여하겠다며 홍보전에 뛰어들어 긴장감도 흐르고 있지만, 우리 7단지는 이조차 슬기롭게 이겨낼 것”이라며 “혹시라도 과열 경쟁으로 조합원들 간 불협화음이 생기지 않도록 조합에서도 최대한 공정한 경쟁이 이뤄질 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 밝혔다.

오는 28일 입찰이 이뤄지면 시공자선정총회는 8월경에 열릴 것으로 내다보고 있다. 이 사업은 경기 광명시 철산동 233 일대 6만1041㎡에 지하 2층~지상 34층 높이의 아파트 1139가구와 부대복리시설을 신축하는 것이다.

이화정 기자  boricha04@naver.com

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