[아유경제=정훈 기자] 최경환 기획재정부(이하 기재부) 장관 겸 경제부총리가 집권당과 주식시장에 이어 재건축시장에서도 구세주가 될 수 있을까. 그의 취임 후 정부가 내놓은 경기 부양책과 시장의 기대감 등을 종합해 보면 아직까지는 그럴 공산이 커 보인다.

최 장관은 이미 지난달 24일 ‘하반기 경제정책방향(이하 7·24대책)’을 통해 경기 부양 의지를 천명했다. 확고한 경제성장 드라이브(drive·어느 한 방향으로 힘이나 세력을 끌고 가거나 집중하는 일)에 박스권에 갇혀 있던 주식시장도 이를 뚫고 상승 무드에 돌입했다. 실제로 그의 취임 첫날인 지난달 16일 2013.48포인트로 장을 마쳤던 코스피(KOSPI·Korean Composite Stock Price Index)는 그달 25일 2030포인트를 돌파하더니 30일에는 장중 2090포인트를 넘어서며 증권사 전광판을 온통 붉게 물들였다. 높아진 경제 회복 기대감은 여당인 새누리당(대표최고위원 김무성)에도 호재로 작용했다. 세월호 참사 이후 청와대의 인사 난맥상과 맞물려 좀처럼 활로를 찾지 못했던 새누리당은 7·30 재·보궐선거에서 선거 전 참패 전망을 뒤엎고 11:4로 완승했다. 이로써 새누리당은 안정적인 과반 의석을 확보, 정국 주도권을 가져오게 됐다. 박근혜 대통령 또한 한결 가벼운 마음으로 국정을 운영할 수 있게 됐다.

이 같은 분위기에 편승한 도시정비업계 곳곳에서도 시공자 선정 등 사업시행에 박차를 가하는 형국이다. 아울러 이른바 ‘최경환 효과’가 지핀 불씨를 어떻게 활용해야 시장 활성화에 도움을 줄 수 있을지에 대한 다양한 조언들도 쏟아지고 있다.

 ‘시장 정상화’에 초점 맞춘 7·24대책에 기대감 ↑
이달 말 ‘재정비사업 활성화 방안’ 발표… 법제 개선에도 적극 나설 듯

7·24대책의 핵심 키워드는 시장의 정상화다. 과거 경기 과열기 때 도입됐던 규제들을 현 상황에 맞게 대거 손질, 이를 통한 경기 회복에 나서겠다는 게 새 경제팀의 밑그림인 셈이다.

대표적인 게 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio)과 담보인정비율(LTV·Loan To Value ratio)의 합리화다. DTI는 담보대출의 취급 기준 중 하나로, 돈을 빌려 쓴 사람이 연간 상환해야 하는 원리금과 이자의 합계를 그의 연소득으로 나눠 산출한다. LTV는 금융기관으로부터 돈을 빌리는 사람의 대출 금액이 담보인 주택의 가격에서 차지하는 비중을 뜻한다. 이 비중들이 높을수록 더 많은 금액을 대출받을 수 있다. 과거 경기가 좋을 때는 너도나도 빚을 내 집을 사려 했던 만큼 이를 규제할 필요성이 높았지만 매수세가 실종되다시피 한 지난 수년간 이를 완화해야 한다는 목소리가 꾸준히 나왔다.

이에 정부는 지난달 27일 7·24대책 후속 조치를 발표했고, 그 일환으로 지난 1일부터 DTI와 LTV를 완화했다. 지역과 담보, 만기 등에 따라 50~70%로 차등 적용됐던 LTV는 70%로 일원화했고 지역에 따라 50~60%로 달리 적용됐던 DTI도 60%로 단일화했다.

또 이달 말께 ‘주택 재정비사업 활성화 방안’도 마련된다. 여기에는 논란이 돼 왔던 공공관리제도 자율화와 재건축 안전진단 규제 완화 등이 포함될 것으로 알려졌다.

특히 재건축 안전진단 기준 완화의 경우 구조안전성에 문제가 있어야 허용됐던 재건축을 주거환경이 열악하거나 건물이 노후해 입주민의 생활에 불편을 끼치면 허용할 것으로 보여 기대감을 높이고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 안전진단 규제 완화로 수혜가 예상되는 기본계획 수립 단계인 재건축 아파트는 138개 단지 6만445가구다. 지역별로 수도권은 ▲서울 27개(1만8031가구) ▲경기 8개(5214가구) ▲인천 3개(985가구) 순이며, 지방은 ▲부산 39개(1만1521가구) ▲경남 25개(9838가구) ▲광주 14개(7305가구) ▲대전 7개(3162가구) 등의 순이다.

이와 관련해 정비기획원의 육근호 원장은 “안전진단은 규제가 아니라 절차의 하나지만, 재건축사업의 첫 관문이라는 점에서 일종의 규제처럼 인식돼 왔다”며 “특히 그동안 안전진단 평가 항목 중 구조안전성과 관련해 미미한 미달 요건으로 번번이 고배를 마셨던 현장들이 보다 쉽게 안전진단을 통과할 수 있는 길이 열린다는 점에서 고무적”이라고 전했다.

정부는 아울러 시장 활성화에 도움이 되는 법제 개선에도 적극 나서 연말께 정책 효과를 체감할 수 있도록 한다는 구상이다. 소식통에 따르면 서승환 국토교통부(이하 국토부) 장관은 지난 4일 “현재 국회에 계류 중인 주택시장 정상화 법안들이 국회를 통과해야 주택시장이 힘을 받을 수 있다”며 “국회에 적극적으로 설명하고 이해를 구해 빠른 시일 내에 통과되도록 하겠다”고 밝혔다.

서 장관이 언급한 주택시장 정상화 법안은 ▲분양가 상한제 탄력 적용을 담은 「주택법」 일부 개정안 ▲「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 폐지안 ▲「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 일부 개정안 ▲「주택도시기금법」 제정안 등이다. 이들 법안은 청와대가 지난 1일 국회에 조속한 처리를 요청한 19개 경제 활성화 법안에도 포함돼 있다.

이와 관련해 한 부동산 전문가는 “국회 통과를 기다리고 있는 각종 부동산 경기 활성화 법안들은 이미 예전부터 논의가 이뤄져 왔던 게 대부분인데 그동안 부동산 경기 활성화가 이뤄지지 않은 것은 이들 법안의 처리가 불투명했던 데다 전반적인 경기 침체와 더불어 정부가 임기응변으로 내놓았던 정책들이 시장에 혼란을 가져왔던 데서 비롯된 측면이 크다”면서 “하지만 최경환호(號)가 내수 활성화에 초점을 둔 강력한 정책 드라이브에 시동을 걺에 따라 정책 불확실성이 해소된 만큼 하반기에는 달라질 것으로 기대된다”고 말했다.

그는 이어 “하지만 산이 높으면 골이 깊듯이 기대가 큰 만큼 실망감도 커질 수 있다”면서 “새 경제팀이 당장 가시적 성과가 나지 않는다 해서 설익은 후속 조치를 내놓거나 여론에 휘둘려 정책의 방향성이 흔들리는 모습을 보인다면 더 큰 후폭풍을 불러일으킬 수 있다는 점을 주의해야 한다”고 당부했다.

 사실상 모두 풀리는 규제… 업계 “각 사업별 내부에 귀 기울여라”

최경환 장관 취임 이전부터 ‘뜨거운 감자’로서 논의가 이뤄졌던 재건축초과이익환수제도 폐지와 재건축 중소형 의무건설 비율 개선, 공공관리제도 자율화, 분양가 상한제 탄력 적용 등이 현실화하면 재건축 관련 규제는 사실상 모두 풀린다.

먼저 재건축초과이익환수제도의 폐지는 과거 부동산 경기 과열기에 도입됐던 규제 대못을 뽑는다는 점에서 상징성이 크다. 또 그동안 제도 유예에 따른 재건축 부담금 면제 혜택(재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조의2에 따라 2014년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하는 재건축사업에 한정)을 받을 수 없었던 강남권 재건축 단지들에도 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있다는 점에서 호재다. 이미 정비사업조합(이하 조합)을 설립하고도 제반 일정상 올 연말까지 관리처분인가를 신청할 수 없으면서 조합원 1인당 평균이익은 3000만원이 넘을 것으로 예상되는 ▲강남구 개포주공1단지 ▲강동구 둔촌동 주공아파트 ▲서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 ▲서초구 서초동 무지개아파트 ▲서초구 삼호가든맨션3차 ▲송파구 잠실주공5단지 등이 대표적인 수혜 대상으로 꼽힌다. 아직 조합도 설립하지 못해 재건축부담금을 부과할 처지에 놓일 가능성이 컸던 ▲강남구 대치동 은마아파트 ▲서초구 반포주공1단지 3주구 ▲서초구 반포동 경남아파트 ▲서초구 서초동 신동아아파트 ▲서초구 서초동 진흥아파트 등도 제도 폐지 시 수혜가 예상된다.

재건축 중소형 의무건설 비율도 마찬가지다. 과거 부동산 활황기에 건설사들이 수익을 내기 쉬운 중대형 아파트를 우후죽순 공급하자 이를 규제하기 위해 만들어졌던 이 제도는 중소형 아파트가 분양시장의 대세로 자리 잡은 요즘, 불요불급한 규제로서 개선해야 한다는 목소리가 높다.

기재부 관계자에 따르면 최경환 장관도 이를 LTV 등과 함께 대표적인 ‘철 지난’ 규제로 간주하고 있다. 현재는 재건축 시 전체 계획세대수의 60%를 전용면적 85㎡ 이하(국민주택 규모)로 지어야 하며, 그 총면적은 전체의 50% 이하로 규정돼 있다(도정법 시행령 제13조의3제1항제3호).

이와 관련해 한 업계 관계자는 “박원순 서울시장 1기 때까지만 하더라도 시와 강남 재건축 단지들이 소형주택(전용면적 60㎡ 이하) 공급 비율을 놓고 줄다리기를 벌였지만 지금은 상황이 달라졌다”며 “이른바 ‘소형 30% 룰’을 넘어 영등포구 유원제일1차 등과 같이 전체 세대수의 절반 가까이를 소형주택으로 계획하는 곳도 심심치 않게 등장하는 상황에서 전용면적 85㎡ 이하에 대한 규제 완화는 시기적으로 늦은 감이 없지 않다”고 지적했다. 그의 지적대로 전용면적 85㎡ 이하는 이미 주택시장의 주인공이다. 부동산업계에 따르면 지난 5월 기준 서울 시내 전체 아파트 5채 중 4채(78.4%)가 전용면적 85㎡ 이하다.

하지만 이는 주택 규모별 건설 비율을 조례로 규제하고 있는 서울시 등과의 조율이 필수적이다. 그렇지 않을 경우 정부-지자체 간 갈등이 발생할 수 있어서다. 국토부와 서울시가 소형주택 의무건설 비율을 놓고 충돌한 게 대표적인 예다. 국토부는 지난 3월 20일부터 4월 29일까지 재건축 시 전용면적 60㎡ 이하의 공급 비율을 시·도조례로 위임하고 있는 규정을 폐지하는 내용의 도정법 시행령 일부 개정안을 입법예고 했다. 하지만 사실상 서울시를 겨냥한 이 같은 조치에 서울시는 시행 전부터 반대 입장을 분명히 하고 있다. 설령 개정안이 시행되더라도 서울시 등의 반발이 불가피하고, 광역기초단체(장)의 협조 없이는 제도가 실효성을 확보할 수 없다는 게 업계 중론이다.

이와 비슷한 사례가 공공관리제도 자율화 문제다. 사실상 이를 의무 적용하고 있는 서울시와 이를 무력화하려는 국토부는 이미 이를 놓고 대립각을 세우고 있다.

하지만 큰 틀에서 새 경제팀이 강력한 정책 일관성을 유지할 것이라는 데 무게가 실리고 있는 상황이라 이제는 외부 환경보다는 개별 사업의 내부 환경에 주목할 때라는 의견이 늘고 있다.

또 다른 업계 관계자는 “최경환 기재부 장관의 정책 목표가 내수 활성화를 통한 경제성장으로 공표됐고 이를 위해서는 부동산 경기 부양이 반드시 수반돼야 하는 상황인 만큼 정부가 일관되게 재건축 관련 규제를 완화할 것이라는 데에는 이견이 거의 없다”면서 “따라서 투자를 염두에 두고 있다면 이제는 외부 리스크보다는 개별 사업 내부로 눈을 돌려 해당 사업이 제대로 굴러가는지를 철저히 검토해 보는 혜안이 필요한 시점”이라고 조언했다.

이 관계자는 이어 “조합원 간 법적 분쟁으로 사업이 장기 표류한다든지 사업 초기에 비해 추가부담금이 과도하게 늘어나 내분에 휘말리거나 조합-시공자 간 갈등이 발생한 현장들이 많은데 이를 거울삼아 관심 있는 구역의 조합 사무실과 인근 공인중개사사무소, 구청 등을 찾아 사업과 관련된 전반적인 사항들을 체크하면 투자 위험을 낮출 수 있다”고 덧붙였다.
 

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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