개발 이익을 산정할 때 변수는 일반분양가와 사업비용이 있다. 일반분양가가 높게 책정되면 수익이 늘어나기 때문에 조합원들에게 이익이 된다. 하지만 일반분양가를 무턱대고 높이면 분양이 이루어지지 않아 기존 조합원들이 사업비에 대한 이자를 감당해야 하기 때문에 그로 인한 개발 이익이 줄어든다. 또한사업비용이 늘어나게 되면 지출이 늘어나는 것이기 때문에 조합원들의 이익은 당연히 감소하게 된다. 그렇다고 사업비용을 무턱대고 줄여 버리면 저비용의 부실한 협력 업체가 선정된다든지 하는 문제가 발생할 수 있고, 정비사업조합(이하 조합) 운영비도 줄어 조합 업무를 원활히 진행할 수 없게 되어 오히려사업 기간이 길어지고, 이렇게 틀어진 업무를 다시 진행하기 위해서는 추가 비용이 들어가기 때문에 조합원들의 개발 이익이 줄어들게 된다.

그럼 어떻게 하여야 조합원들의 개발 이익을 극대화할 수 있는지 알아보자.

첫째, 부동산시장이 활성화될 때, 즉 분양가격이 가장 올랐을 때 일반분양을 하여 수입을 높이는 것이다. 경기 침체의 영향으로 분양가가 낮아졌을 때는 사업을 추진하면서 분양가가 오를 때를 기다리는 게 옳은 방법이다. 부동산 경기는 사업장에서 어떻게 움직여 볼 수 없는 것이기에 주변 시세 등을 면밀히 검토하고 분양가를 높일 수 있는 여러 방법들을 의논하여 적절한 분양가를 책정하여야 한다.

둘째, 조합과 조합원은 질 좋은 협력 업체들을 선정하여 각각의 업무에 대하여 만족할 만한 도움을 받아야 한다. 실력 있고 풍부한 경험을 보유한 전문 인력들이 많이 포진된 협력 업체를 선정하면 이미 여러 사업장에서 많은 경험을 해 보았기 때문에 사업을 추진하면서 발생될 수 있는 위험을 미연에 방지할 수 있으며, 미리 방지하지 못하더라도 빠른 시간 내에 문제를 해결할 수 있다. 그렇게 함으로써 사업 추진 일정을 앞당길 수 있어 사업비용을 절감할 수 있다.

셋째, 조합원들은 서로 단결하여야 한다. 조합원 간 불신으로 다툼이 벌어진 사업장은 사업이 지연되어 표류하게 된다. 반대로 정비사업이 원활하게 진행되는 사업장들에서 발견되는 공통점은 조합원 간 믿음이 강해 분쟁이 거의 발생하지 않는다는 사실이다. 이는 조합이 사업 진행 단계마다 조합원들에게 안내문을 발송하고 설명회나 간담회를 개최하여 사업 진행 사항과 앞으로 나아갈 방향 및 궁금한 내용에 대한 답변을 주는 것 등으로 조합원들의 ‘알권리’를 충족시켜주기에 가능한 일이다. 이는 조합원들이 당초 목표인 성공적인 사업을 위해 스스로 사업에 참여하게 함으로 사업 추진 속도를 빠르게 만든다. 이렇게 조합원이 합심하여 사업 추진을 신속하게 진행하면 그 가치는 굉장히 클 것이다.

넷째, 정비사업의 사업비용 중에서 가장 많은 지출 부분을 담당하는 공사비를 적절히 책정하여야 한다. 이렇게 하기 위해서는 조합에서 시공자를 선정할 때 건설사들이 서로 경쟁을 할 수 있는 바탕을 만들어야 한다. 조합원들도 막연한 호감이나 도급순위만 보고 시공자를 선정하지 말고 사업 제안서 내용을 꼼꼼히 따져 보고 건설사 설명회도 참석하여 각 참여 건설사를 비교 분석한 후 가장 적정한 공사비를 제시한 건설사를 시공자로 선정하여야 한다.

다섯째, 일반분양 시점과 입주 후 아파트의 프리미엄을 결정하는 것은 위치, 시공자의 브랜드와 공사 품질이다. 이 중 공사 품질을 높이기 위해서는 설계가 잘 되어 있어야 하는데, 설계를 진행할 때 설계나 건축에 대한 지식이 있는 조합원들과 외부 설계 전문가에게 지속적으로 조언을 얻어 사업장에 적합한 설계를 하도록 하여 아파트 가치를 높여야 한다.

여섯째, 조합원들은 이해득실(利害得失)을 따져야 한다. 정비사업은 말 그대로 사업이다. 사업을 하는 사람은 자신의 사업에 무엇이 이로운지 또는 해로운지 알아야 한다. 그리고 그와 함께 어떻게 하면 얻게 되고, 어떻게 하면 잃게 되는지 꼭 따져야 한다. 조합원들이나 조합 집행부가 작은 부분에 집착하면서 큰 부분을 놓칠 때가 있는데, 필요한 지출임에도 불구하고 문제를 삼아 조합 운영비를 사용하지 못하게 하면서 조합원들 간의 다툼으로 지출되는 억대의 소송비용은 가볍게 여기는 경우가 그에 해당한다. 조합원들이 이해득실을 잘 따졌다면 자신들의 이익을 위해 어떻게 해야 하는지 알기 때문에 위와 같은 행동은 하지 않았을 것이다.

지금까지 조합원들이 자신들의 개발 이익을 극대화시킬 수 있는 방법에 대해서 알아보았다.

정비사업에는 여러 가지 변수가 있기 때문에 이 방법들이 다 맞을 수는 없겠지만, 조합원들이 위의 방법들을 따른다면 분명히 만족할 만한 이익을 보게 될 것이라고 확실히 말할 수 있다.

무조건 아끼고 줄인다고 해서 이익이 되는 것이 아니라 꼭 필요한 곳에 적절한 비용을 지불하는 것이 이익이 되는 것이다. 그러므로 조합원들이 현명하게 사업을 진행한다면 충분히 자신들의 이익에 만족하게 될 것이다.
 

윤방현 편집인  koreaareyou@naver.com

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