정비사업조합(이하 조합) 일을 하다 보면 가끔씩 감정평가를 위한 자료 문제 때문에 조합과 감정평가사(이하 평가사)들 간에 입씨름이 벌어지곤 한다. 조합은 건물에 대한 종전자산평가나 영업보상을 함에 있어 평가사가 직접 현장을 돌아다니며 건물 현황을 직접 파악하고 영업권 보상 관련 자료도 직접 챙기어 평가를 해야 하며, 만약 자료 누락으로 평가가 잘못된 경우 모두 평가사의 책임이라고 주장한다. 반면 평가사는 조합에서 제공한 자료만을 토대로 평가를 할 뿐 평가사가 일일이 건물 현황이나 영업권 관련 자료를 조사해 가며 평가할 의무는 없고 자료 누락으로 평가가 잘못된 경우 전적으로 조합의 책임이라고 말한다.

이러한 일들은 사업시행인가 후 영업권 등의 보상 자료 수집을 두고 용역을 발주하는 과정에 이의를 제기하는 경우가 있고, 관리처분인가 후 이주 과정에서 종전자산평가나 영업권자 등의 평가 누락으로 인해 명도 다툼이 벌어지는 경우 조합과 평가사가 그 책임을 놓고 논란을 벌이곤 한다.

특히 청산자 보상을 하는 경우 ‘수용재결’ 절차의 지방토지수용위원회의 재결서 보상 금액과 달리 행정소송에서 건물 현황이나 영업권의 자료 누락으로 증액되어 보상을 해야 하는 경우 이에 대한 과실 책임을 두고 문제가 제기된다. 따라서 부동산 종전자산평가나 영업권 보상을 함에 있어 기초 자료 수집의 의무가 누구에게 있는가에 대해서 명확히 할 필요가 있다.

즉, 관리처분 단계에서는 물건조서가 확정되므로 조합에서 행정적인 정리를 하면 간단하지만 사업시행인가 후 물건조서 작성을 위한 자료 조사나 수집에 관한 주체를 분명히 해야 한다는 것이다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에는 위와 같은 정비사업의 세부적인 사항을 모두 담아 규정을 만들 수는 없어 시행령이나 규칙, 조례 등으로 도정법의 테두리 범위에서 여러 세부적인 사항을 정하고 있다.

한편 도정법 제40조에서는 보상에 관한 절차의 세부적인 사항은 도정법에 특별한 규정이 없는 한 「공익사업을 위한 토지 등의 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」을 준용하도록 되어 있다. 따라서 토지보상법에서 정비사업의 보상 평가와 관련하여 근거 규정을 살펴볼 필요가 있다.

먼저 토지보상법 제14조제1항은 ‘사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 제20조에 따른 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다’고 규정함으로써 조서 작성의 의무가 사업시행자에게 있음을 분명히 하고 있다.

또한 같은 법 시행령 제7조는 사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하도록 규정하는바, 구체적으로 살펴보면 사업시행자는 용지도를 기본으로 하여 토지조서와 물건조서를 반드시 작성하되 토지조서의 경우 토지의 소재지·지번ㆍ지목ㆍ전체 면적 및 편입 면적과 현실적인 이용 상황, 토지 소유자의 성명 또는 명칭 및 주소, 토지에 관하여 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용 등 필요적 기재 사항을 정하고 있고, 물건조서의 경우에는 그 물건이 있는 토지의 소재지 및 지번, 물건의 종류·구조·규격 및 수량, 물건 소유자의 성명 또는 명칭 및 주소, 물건에 관하여 소유권 외의 권리를 가진 자의 성명 또는 명칭 및 주소와 그 권리의 종류 및 내용, 그 밖에 물건에 관한 보상금 산정에 필요한 사항 등을 필요적 기재 사항으로 규정하고 있다.

또 토지보상법 제27조는 사업인정의 고시가 된 후 해당 토지나 물건에 출입하여 조사할 수 있는 권한은 ①사업시행자가 사업의 준비나 토지조서나 물건조서를 작성하기 위하여 필요한 경우, ②감정평가업자가 토지 등의 감정평가를 위하여 필요한 경우라고 규정하고 있다. 즉 토지보상법은 사업인정의 고시 후 평가사가 해당 토지에 출입할 수 있는 권한은 토지조서 및 물건조서를 작성하기 위한 목적이 아닌 감정평가를 위한 업무 목적으로만 한정되어 있고, 사업시행자인 조합은 물건조서 등을 작성하기 위한 해당 토지에 출입할 수 있는 권한을 가지고 있는 것이다.

따라서 물건조서 작성이나 영업보상 등을 위한 자료 수집의 업무는 평가사가 아닌 조합에서 직접 수행하거나 별도 용역으로 발주해야 하며, 조사 자료의 부실로 법적인 손해배상 등의 문제가 발생할 시 평가사는 책임을 지지 않는다. 뿐만 아니라 평가사는 감정평가서 본문에 “토지의 소재지 및 지번, 면적 및 물건의 종류ㆍ구조ㆍ규격 및 수량 등은 귀 조합의 제시 목록에 의거하였음”이라고 표기함으로써 손실보상의 대상을 정하는 것은 토지조서 및 물건조서의 작성권자인 조합에게 있고, 후일 분쟁의 발생 시 평가사에게 책임이 없다는 취지의 의견을 설시한다.

결론적으로, 토지조서와 물건조서의 작성은 손실보상의 효력이 미치는 목적물의 범위를 확정하는 것이므로 매우 중요하다고 할 수 있다. 나아가 관리처분인가 후 명도 과정에 감정평가의 자료 부실로 명도의 다툼이 될 경우 조합은 예기치 못한 손실을 볼 수도 있다. 따라서 손실보상 대상의 여부 또한 사업시행자인 조합이 결정하여야 하므로, 조서의 작성을 위한 기초적인 자료 조사 등의 업무는 반드시 조합의 관리하에 수용재결이나 명도 업무와 관련이 있는 실무 업체나 전문 업체로 하여금 작성케 하는 것이 바람직하며 자료 수집의 누락으로 조합에 손실이 발생할 시 그 책임도 적정하게 물어야 할 것이다.
 

이부환 편집인  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>