[아유경제=이경은 기자] 서울 용산구 동부이촌동은 도심 및 강남으로 이동이 쉽고 한강시민공원 등 녹지가 많아 좋은 입지 여건을 갖추고 있다. 그 중에서도 이촌한강맨션아파트(이하 한강맨션)은 최고의 입지를 자랑한다. 전형적인 ‘배산임수(背山臨水·지세가 뒤로는 산을 등지고 앞으로는 물에 면하여 있음)’ 형태를 띠고 있어서다.

한강맨션은 조망권 중에서도 최고의 프리미엄을 자랑하는 한강을 거실에서 볼 수 있도록 모두 남향·일자형 배치를 이루고 있으며, 한강시민공원, 용산가족공원, 국립중앙박물관 등을 걸어서 이용할 수 있어 주거환경도 뛰어나다.

입주한 지 약 40년 된 노후 아파트라는 단점이 있지만 최고 5층으로 구성된 저밀도 구조의 중대형으로 이뤄져 재건축 기대감이 예전부터 높았던 곳이기도 하다.

난마처럼 얽힌 이해관계 탓에 지지부진

한강맨션은 총 24개동 660가구 규모로 1971년 준공된 아파트 단지다. 준공 후 40여년이 지난 노후 아파트이지만 동부이촌동이 부촌으로 거듭나면서 여전히 정치인, 기업인, 영화배우 등 많은 유명 인사들이 거주하고 있는 것으로 알려져 있다.

한강맨션은 2003년 재건축 정비사업조합 설립추진위원회(이하 추진위) 승인을 받고 안전진단을 신청하는 등 재건축 추진에 꾸준한 관심을 보였으나 각종 규제와 등기 관련 문제, 주민 반대 등으로 사업은 표류 중인 상태다.

특히 여러 가닥의 실타래가 얽혀 있다.

그 중 하나는 최초 입주자들의 공동 명의로 된 놀이터를 중심으로 한 공용면적의 등기 문제다. 최초 입주자들이 대부분 이주하거나 매매를 통해 한강맨션을 벗어났음에도 공동 명의인 이 땅은 소유권이전등기가 이뤄지지 않아 이들을 재건축 동의 대상에 포함시켜야 하는지 문제가 뜨거운 감자다.

다음으로 이미 한강과 마주해 ‘한강 조망권’을 누리고 있는 18동과 28동, 38동 주민들이 재건축에 대한 큰 메리트를 느끼지 못해 재건축에 부정적인 인식을 갖고 있다는 점이다.

여기에 상가와의 갈등도 만만치 않은 변수로 작용하고 있다. 현재 한강맨션은 동부이촌동 중심 도로인 이촌로 변에 서 있는 11동과 21동, 31동의 경우 1~2층은 상가로 사용되고 있다. 탁월한 입지 덕분에 11·21·31동에 위치한 상가들은 동부이촌동 상권의 중심축으로 자리 잡았다. 이 때문에 상가 소유자들은 재건축 필요성을 느끼지 못해 사업시행에 반대하고 있다는 전언이다. 상가와의 갈등으로 인해 재건축사업이 지지부진했던 사업장들이 상가동과 주거동을 분리해 사업을 추진했거나 추진 중인 사례는 다수 있으나, 상가와 주택이 같은 동(棟)에 구성돼 있는 한강맨션으로서는 ‘그림의 떡’인 셈이다.

마지막으로 ‘서울시 한강변 관리방안’이 발표되면서, 고층 아파트 위주로 수립됐던 계획의 변경이 불가피해졌고, 지난 1월에는 전임 추진위원장이 사퇴하면서 시간이 지나도 사업은 제자리걸음이다.

새 추진위원장 선출로 도약 발판 마련

지난 1월 한강맨션의 새로운 추진위원장이 선출되면서 재건축사업 열기가 다시 달아오르기 시작했다.

한 업계 관계자는 “현재 재건축에 필요한 최소 동의 요건인 75%에는 못 미치지만 절반이 넘는 주민들이 찬성을 했다”며 “오는 11월까지 주민 설득에 총력을 기울일 것”이라고 전했다.

공용면적 등기 문제와 관련해 추진위 측은 재건축을 추진하는 데 있어 크게 걸림돌이 되는 문제가 아니라는 입장이다. 무엇보다 현재 등기에 기재된 사람들의 주민등록번호가 전무해 법적으로 효력이 없음을 증명하는 서류를 인정받는 절차를 진행 중인 것으로 알려졌다.

현재 추진위는 상가 공사 기간을 줄이고 분양 우선권을 주는 등 인센티브를 제공해 상가 조합원 동의를 이끌어 내고 있다.

시장 분위기도 어느 때보다 좋다. 하반기에 소형평형 의무건설 비율이 완화 또는 폐지되고 국토교통부가 추진 중인 제3종일반주거지역 용적률 300% 적용 등이 구현된다면, 분양가가 상향되면서 큰 호재로 작용할 수 있다. 이렇게 되면 현재 재건축에 부정적인 주민들의 동의를 얻는 데에도 도움이 될 전망이다.

한편 업계 전문가들은 한강맨션 재건축사업이 높은 수익률을 낼 것으로 보고 있다. 보통 재건축사업은 재건축 이후 3.3㎡당 분양가가 현재 매매가보다 높아져야 조합원 수익을 기대할 수 있는 데 반해 한강맨션아파트는 이미 일반분양분이 최고 700가구에 달한다.

계획용적률을 200%로 잡고 일반분양가를 인근 LG한강자이 수준인 3.3㎡당 3300만원 수준으로 가정한다면 무상지분율은 160% 내외로 추정된다. 가령 한강맨션 103㎡(대지지분 74.58㎡)의 경우 재건축 후 받을 수 있는 면적이 약 120㎡로, 이는 추가부담금이 없을 경우 수억원의 차익을 기대할 수 있다는 의미다.

정확한 수익률은 일반분양가와 조합원 분담금 등이 결정되는 관리처분인가 단계에 이르러야 알 수 있지만, 이미 최고 지리에 입지해 있는 한강맨션 재건축에 대한 업계 관심은 점점 높아질 것으로 예상된다.
 

이경은 기자  ruddms8909@naver.com

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