이는 지난 7월 24일 정부가 내놓은 ‘하반기 경제정책방향(이하 7·24대책)’에서 강조된 내용이다. 재건축 규제 완화에 따른 부동산시장 활성화 대책으로 재건축시장을 활성화해 경제 전반의 침체된 분위기를 반전시키겠다는 의도로 풀이된다.

우선 재건축을 결정하는 첫 심의 단계인 안전진단에서의 규제 완화가 시작된다. 현재 안전진단은 ▲구조안전성(기울기·내구성 등) ▲설비 노후도(마감재·기계설비·전기설비 등) ▲주거환경(주차 여건·일조 여건 등) ▲비용(경제성) 등 4가지를 평가해 점수로 환산하는 방식으로 구조안전성에만 집중돼 심의가 이뤄지고 있다. 심의에 따라 구조안전성에 문제가 없다고 판단될 경우에는 종합평가 한 점수가 일정 수준 이하여야 사업 추진이 가능하다.

이에 앞으로는 설비 노후도나 주거환경의 평가 비중을 높여 내구성이 심각하게 떨어진 상태가 아니어도 재건축을 할 수 있도록 할 방침이다. 녹물이 나오거나 주차 공간이 없어 주민들이 생활 불편을 겪고 있어도 건물 외관이 멀쩡해 재건축을 못하던 단지들이 속도를 낼 것으로 예상된다.

이에 강남권 재건축 추진 단지를 중심으로 사업 활성화에 대한 기대감이 높아지고 있다. 많은 이들의 기대감 속에 과연 안전진단 규제 완화가 부동산시장에 호재로 다가올지 관심이 모아진다.

강남권 재건축 단지에서는 일단 “좋아~ 좋아~”
수혜 대상 제한적… 일부선 “강남 재건축만 특혜”

일단 안전진단 기준이 완화된다는 소식에 부동산업계는 반기는 분위기다. 안전진단 기준이 바뀌면 재건축을 앞당겨 할 수 있는 아파트 단지가 적지 않기 때문이다. 그동안 서울 강남구 대치동 은마아파트를 비롯한 상당수 재건축 단지들이 구조안전성 요건을 충족하지 못해 지연됐던 점을 고려하면 재건축시장에 큰 호재라는 분석이다.

부동산114에 따르면 예비안전진단을 통과했거나 기본계획 수립 단계에 있는 재건축 단지는 전국 138개 단지, 총 6만445가구에 달한다. 서울 시내에서만 27개 단지, 1만8031가구가 수혜 대상이다.

한 유관 업계 관계자는 “은마아파트만 해도 구조안전성 요건 때문에 3번이나 죽을 쑨 적이 있다. 안전진단 기준이 완화되면 재건축의 시작이라 할 수 있는 기본계획 수립 단계에 있는 아파트 단지의 사업에 속도가 붙을 것이다”고 전망했다.

다수 공인중개사사무소에 따르면 강남권 주요 재건축 단지는 정부의 규제 완화 방침 발표 이후 매수 문의가 늘어나고 매매가격이 상승세를 타고 있다. 은마아파트 전용면적 94~95㎡의 경우 이달 8억5500만원과 8억7250만원의 매매 거래가 신고됐지만 현재 호가는 더 오른 상태다. 대치동 일대는 매물이 소진된 이후 호가가 8억9000만원대까지 올랐다는 후문이다.

개포동 일대 재건축 아파트도 오름세를 타고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 개포주공 1단지 전용 42㎡는 6억7900만원에 실거래 됐지만 지금은 7억원선에 매물이 나와 있다.

한 공인중개사사무소 관계자는 “7·24대책 발표 후 며칠 새 호가가 2000만~3000만원씩 올랐는데 부동산 비수기라는 점에 비춰 볼 때 흔한 일이 아니다. 구체적인 정책 방향이 결정되고 휴가철이 지나면 본격적으로 거래 문의가 늘어날 것”이라고 기대감을 내비쳤다.

그러나 문제는 안전진단 기준 완화 효과가 제한적이라는 것이다. 전문가들은 하나같이 강남권 재건축 아파트가 혜택을 볼 것이라 전망한다. 재건축 대상이 없거나 장기 거주 목적의 실수요자가 몰려 있는 분당과 평촌 등 1기 신도시는 대체적으로 정책 영향을 받지 않는다는 게 전문가들의 분석이다. 실제 수혜 대상 아파트는 서울이 1만8031가구(27개 단지)로 가장 많고 부산(1만1521가구), 경남(9838가구), 광주(7305가구), 경기(5214가구) 순이다.

한 부동산 전문가는 “중·장기적 전망이 우수해 재건축시장에서 집중적으로 관심을 보이고 있는 지역은 반포동 내지는 잠원동(이상 서초구), 압구정동(강남구) 등 한강변 초기 재건축 단지들”이라고 내다봤다.

이외에도 서울에서 기본계획 수립 단계에 있는 아파트 단지 중 전문가들이 유망 단지로 꼽은 곳은 ▲강남구 개포동 우성3차·현대1차·경남1차아파트 ▲대치동 선경1·2차아파트 ▲도곡동 삼호아파트 등이다. ▲서초구 방배동 신동아아파트 ▲송파구 문정동 현대1차아파트 ▲신천동 장미1~3차아파트 ▲강동구 명일동 삼익그린2차아파트 등도 수혜 단지로 거론됐다. 비강남권에서는 ▲영등포구 당산동 유원2차아파트와 문래동5가 진주아파트 등이 수혜 대상지로 꼽혔지만 강남 이외 지역은 여전히 반응이 미지근하다.

그동안 부동산시장 침체가 워낙 오래된 탓에 정부 발표 하나만 갖고 분위기 반전을 기대하는 것은 어렵다는 시각이 많다. 다수 공인중개사들에 따르면 성북구, 영등포구 일대 아파트 단지에선 재건축 문의가 늘었거나 시장 분위기가 호전됐다는 이야기를 전해 듣기 어렵다. 심지어 정부의 부동산 활성화 대책이 강남을 위한 것이 아니냐는 불만의 목소리까지 나오고 있는 실정이다.

경기 분당과 평촌 지역 부동산시장 역시 특별한 수혜를 기대하지 말라는 의견이 지배적이다. 이곳 아파트는 1990년대 이후 지어져 재건축 허용연한이 적잖게 남아 있어서다. 경기 성남시 분당구 수내동 일대 아파트는 7·24대책 시행 전후로 거래 가격 변동이 없는 것으로 나타났다. 그 예로 금호아파트 전용면적 105㎡ 거래 가격은 6억1000만원 선을, 청구아파트 전용면적 104㎡는 5억8000만~6억원 선을 유지했다.

인근의 한 공인중개사는 “영향이 거의 없을 정도로 시장 자체가 잠잠하다. 지난해까지는 실수요자들이 학군 수요와 맞물려 휴가철 비수기인 7월부터 거래가 이뤄졌는데 올해는 이마저 뜸한 편”이라고 전했다.

“부동산시장 활성화보다 안전 대책의 관점에서 봐라”

최근 광주 북구 중흥동 평화맨션 건물에 균열과 함께 박리 현상(콘크리트가 양파 껍질처럼 한 겹씩 벗겨지는 현상)이 발생해 주민 250명이 인근 초등학교로 긴급 대피했다.

소방 당국에 따르면 이날 오후 1시 56분쯤 평화맨션 주민들이 건물 지하 기둥 2곳에서 균열이 발생했다고 신고했다. 현장에 출동한 119 구조대는 건물이 붕괴할 수 있다고 보고, 78가구 주민 250명을 인근 우산초등학교로 긴급 대피시켰다. 소방 당국은 긴급 안전점검에 나섰고, 건물 지하에 있는 기둥 12개 중 2개에서 콘크리트 등이 떨어져 나가는 박리 현상이 진행 중인 사실을 확인했다.

1981년 준공된 이 아파트는 지난 5월 자체 점검을 실시하고 별 문제가 없는 것으로 소방재청에 보고했다. 특정대상관리시설물 상태 평가에서도 ‘양호’ 진단을 받는 등 문제가 없어 보였으나 주민들이 대피하는 소동까지 벌어진 셈이다.

특히 소식통에 따르면 재조사 결과 건물의 하중을 지탱하는 지하 공간 12개의 기둥 중 2개가 원인을 알 수 없는 이유로 갑자기 균열이 생긴 것으로 확인됐으며 기둥을 둘러싼 콘크리트 구조물도 부서져 떨어져 나갔고 기둥의 철근도 엿가락처럼 휘었다.

이와 관련해 유관 업계 관계자들을 필두로 정밀안전진단에 대한 인식이 바뀌어야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 일각에서는 이번 재건축 안전진단 규제 완화 정책 역시 부동산시장 활성화에 초점을 맞추기보다는 안전 대책의 관점에서 다가서야 한다는 의견을 내고 있다.

안전진단은 말 그대로 구조물의 안전을 진단하는 것인데 언젠가부터 재건축사업의 한 과정이자 인허가 혹은 규제로 인식되고 있다.

실제로 얼마 전 정기적으로 정밀안전진단을 받도록 법으로 규정된 전국의 시설물 1106개 중 절반에 달하는 553개(50%)의 시설물이 정밀안전진단을 실시하지 않은 것으로 드러났다.

세월호 사고 등 안전사고가 끊이지 않고 있는 가운데 이 같은 사실은 논란을 불러일으키기 충분했다.

국회 국토교통위원회 이우현 의원(새누리당)이 국토부로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면 「시설물의 안전관리에 관한 특별법(이하 시특법)」 대상 6만6115개의 시설물은 준공 연도에 따라서 준공 이후 1년 이내에 ‘정기점검’, 준공 이후 4년(건축물 외의 경우는 3년) 이내에 ‘정밀점검’, 준공 10년이 지난 1종 건물(규모가 크고 이용 빈도가 높은 시설물)에 한해 1년 이내에 ‘정밀안전진단’을 받고 안전점검 실적을 보고하도록 돼 있다.

또 시특법 제4조에 따라 대한민국의 주요 시설물은 시설물의 안전 등급에 따라 안전점검 실적을 제출하도록 돼 있으며 시특법 대상 주요 시설물 종류는 교량, 터널, 항만, 댐, 건축물, 하천, 상하수도, 옹벽, 절토사면(도로 비탈면이나 채석장에 생긴 땅깎기 비탈면)이다.

그러나 2013년도 안전점검 실적을 살펴보면, 실적 보고 대상 가운데 ‘정기점검’ 34.8%, ‘정밀점검’ 31.4%, ‘정밀안전진단’ 50%가 안전점검 실적을 제출하지 않은 것으로 밝혀졌다.

‘정밀안전진단’ 실적 보고를 하지 않은 시설물 중에는 국회의사당, 문학경기장, 서울대학교 병원, 대법원 청사와 같은 주요 건축물은 물론 북부간선도로, 영동대교, 천호대교와 같이 이용 빈도가 높은 교량 및 터널 등이 포함돼 있는 것으로 드러났다.

이에 대해 한 업계 관계자는 “안전을 위해 준공 후 10년이 지난 시설물에 대해 법적으로 정해진 정밀안전점검이 50%밖에 이뤄지지 않는다는 것은 대한민국이 여전히 ‘안전불감증’에 빠져 있다는 것으로, 매우 심각한 문제”라며 “정부 또한 재건축사업을 부동산시장과 결부시켜 부의 증식 수단으로만 볼 것이 아니라, 국민의 안전을 지키기 위한 수단으로 바라봐 주길 당부한다”고 밝혔다.

이화정 기자  koreaareyou@naver.com

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