최근 정부의 주택 경기 부양 정책에 힘입어 주택시장에도 훈풍이 불어오는 듯하여 누구보다 반갑다.

이 시점에 정비사업지 일선에서 바라본 시공자의 행태를 살펴보는 것도 의미가 있다. 사업 추진 주체는 조합설립인가를 받은 후 정비사업조합(이하 조합) 총회에서 국토교통부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야하고(법 제11조제1항), 그 세부 기준은 정비사업의 시공자 선정 기준을 따르면 된다.

그런데 주택시장이 침체의 늪에서 벗어나지 못하는 상황에서 시공자들이 자기의 입맛에 따라 수주를 하고 사업을 진행시키는 관행이 어느덧 모든 정비사업지에 정착되어 가는 양상을 보이고, 심지어 사업성이라는 이름하에 수주 자체를 거부하기까지 하면서 시공자는 조합에 비해 매우 우월적 지위를 점하게 되었다.

비교 우월적 지위를 차지하고 있는 시공자가 주택시장의 침체를 이유로 조합에 자금 대여를 기피하면서 시공자를 선정한 조합은 동면 상태에 빠져 들게 되고, 사업 지연에 따른 비용 부담까지 떠안게 되면서 협력 업체들까지 고사시키는 도미노 현상이 발생하고 있다. 시공자 측은 시공자로 선정만 되고 나면 ‘을’이 아닌 ‘슈퍼갑’이 되어 조합을 좌지우지하고 이로 인해 정비사업이 무산되는 경우, 비용에 대한 책임은 정부더러 지라는 형국이어서 시공자는 그야말로 권리만있고 책임은 없는 무소불위의 존재라 할 수 있다.

따라서 정비사업지에 대한 시공자 의 불공정거래행위를 최소화하기 위해서는 계약이나 대여금 이행 소송을 대체할 보다 더 현실적인 제재 방안이 강구되어야 한다. 실제 소송은 많은 시간이 소요되고, 비록 조합이 승소하여 사업 지연에 대한 명분을 확보한다 하더라도 추후 사업 지연에 따른 부담을 시공자가 전부 떠안는다는 보장도 없는 상황에서 소송은 시간만 낭비하는 것일 수도 있어 사실상의 이행에 어려움이 따른다.

이에 필자는 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 공정거래법)」을 보완하여 시공자에 대한 제재 방안을 확대·개선하여야 한다고 본다. 일반적으로 시공자의 불공정거래 행위에 대한 제재는 공정거래법 제23조 등과 「건설산업기본법」 제81조 등이 적용된다.

하지만 공정거래법의 적용에 있어서는 법 적용의 목적과 달리, 시공자와 조합이 관련된 정비사업지에 대해 적용하는 데는 한계가 있다 할 것이다. 그러나 두 가지 이유로 정비사업지에도 확대 적용되어야 하며, 만약 그러지 않는 경우 법을 개정하여 적용할 수 있도록 해야 한다.

그 하나의 이유는, 공정거래법의 적용 목적이 불공정거래행위를 규제하고 소비자를 보호함과 아울러 국민경제의 균형 있는 발전을 도모하는 것이다. 그러나 정비사업에 있어 시공자는 ‘을’이라는 지위로 인해 공정거래법의 적용 여지가 없다 할 수 있으나, 시공 이전의 단계에서 시공자가 자금 대여를 하는 관계로 실질적으로 조합을 지배하는 우월적 지위에 있다 할 것이다. 이를 인정하는 경우 시공자는 공정거래법 제36조제1항 별표1의2에서와 같이 불공정거래행위의 유형 및 기준에 해당하여 불공정거래행위가 인정된다.

또 하나의 이유는 정비사업의 특수성이다. 일반 정비사업에 있어 사업시행자는 조합이나 실질적인 역학 관계를 고려할 시 시공자는 파트너 그 이상의 지위에 있다 할 것이다. 정비사업지의 조합은 수많은 협력사를 선정하여 운영하고 있고, 그 협력사의 용역비는 시공자의 자금 대여에서 비롯되는바, 시공자는 조합과 동일한 아니 그 이상의 책임을 갖고 있다 해도 무방하다고 본다.

일례로 조합은 시공 이전 건축심의 및 사업시행인가 등의 업무를 시공자의 동의 없이 진행하는 것이 불가능하다 할 것인바, 시공자는 조합과 관련하여 실질적인 ‘슈퍼갑’이며, 시공자의 자금 대여 여부에 따라 협의 결과도 좌지우지되므로 시공자는 불공정거래행위의 주체라 할 것이다. 따라서 이 법의 적용을 받는 것은 당연하다고 본다. 시공자는 법상, 조합에 자금 대여를 할 수 있고 실질적인 자금 대여 주체인바, 조합은 사업을 진행하면서 소요된 경비를 시공자로부터 충당할 수밖에 없다.

하지만 시공자는 이를 악용하여 그들의 사업계획이나 일정에 모든 것을 맞추어 조합을 선별적으로 취급하면서 불공정거래행위를 일삼고 있다 할 것이다. 결론적으로 말하면 시공자-조합 관계에 있어서 시공 이전 단계에서 시공자에 대한 제재 방안이 반드시 필요한 상황이다.

이에 공정거래법 제23조 등을 시공자에 대해서도 적용할 수 있도록 법을 확대 해석하거나 이를 개정하여 시공자도 공정거래법이 적용될 수 있도록 한다면 최근 논란이 되는 사업 추진 주체의 취소나 정비구역 등의 해제와 그에 따른 불필요한 매몰비용 발생 방지 등에 대한 해답을 더욱 쉽게 구할 수 있을 것이다.

양홍건 편집인  koreaareyou@naver.com

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