▲ 철산주공8ㆍ9단지 합동설명회 <사진=박재필 기자>

[아유경제=박재필 기자] 올해 마지막 ‘대어’로 꼽히는 경기 광명시 철산주공8ㆍ9단지 재건축 수주전의 경쟁 구도가 정해졌다.

지난 4일 개최된 철산주공8ㆍ9단지 합동설명회(이하 합설)에는 앞선 입찰마감 때 사업 참여 의사를 나타냈던 ▲GS건설(대표이사 임병용) ▲포스코건설(대표이사 황태현) ▲대우건설(대표이사 박영식) 중 GS건설과 포스코건설만 참가해 2파전 경쟁 구도를 사실상 확정지었다.

특히 양측이 한 치의 양보 없는 치열한 승부를 펼칠 것으로 전망돼 오는 12일 예정된 시공자선정총회에 업계의 눈과 귀가 쏠릴 전망이다.

이에 따라 철산주공8ㆍ9단지는 행복한 고민에 빠졌다.

이곳의 한 조합원은 “4개 사(입찰 참가 철회한 대림산업 포함)가 입찰에 참여했다는 사실만으로도 조합원들의 기대감은 커지고 있다”며 “대림산업의 입찰 철회와 대우건설의 합설 불참이 있었지만 GS건설과 포스코건설의 진검 승부로 인해 어느 건설사의 조건이 우수한지에 대해 관심이 높다”고 말했다.

합설은 GS건설, 포스코건설 순으로, 각 사가 준비한 30분 정도의 영상이 상영된 후 질의응답 방식으로 진행됐다.

특히 각 사 모두 ‘확정지분제’로 사업에 참여할 뜻을 공식적으로 밝혔다.

설명회를 통해 2개 사의 사업 조건이 공식화했으며 박빙의 승부가 펼쳐질 것으로 업계는 내다보고 있다. GS건설과 포스코건설의 2파전이 벌어지면서 정비사업조합(이하 조합) 설립 미동의자 150여명이 조합설립인가 동의서를 제출하는 등 이번 수주전에 대한 관심도 높아지고 있다.

철산주공8ㆍ9단지 조합 관계자는 “150명 이상의 조합 설립 미동의자들이 자발적으로 동의서를 내 이 사업에 적극적으로 관심을 보이는 등 호재가 이어지고 있다”며 “조합은 오는 12일 시공자선정총회까지 만전의 준비를 통해 총회가 축제로 치러질 수 있도록 노력할 것이다”고 말했다.

이에 도시정비사업 정론지 <아유경제>는 GS건설과 포스코건설의 수주 캠프를 찾아 각 사의 홍보 전략과 의견을 들어 봤다. 

▲ 철산주공8ㆍ9단지 합동설명회 <사진=박재필 기자>

<각 사의 홍보 동영상> 올 하반기 최고의 빅 매치가 벌어지고 있는 철산주공8ㆍ9단지 재건축사업에 참여한 건설사들의 홍보 영상을 통해 각 사의 사업 조건을 알 수 있다.

GS건설

(http://www.youtube.com/watch?v=xf6cw4nxkec)

포스코건설 

(http://youtu.be/MlG2MRZQLnI)

■ GS건설 <GS건설 윤대성 소장을 만나다>

▲ GS건설 윤대성 소장 <사진=박재필 기자>

“4개 사 중 유일하게 ‘확정지분제’ 방식을 제시한 GS건설의 사업 조건. 철산주공8ㆍ9단지 조합원들을 위해 야심차게 준비했다고 자부합니다. 확정지분제 방식을 보수적으로 봤던 GS건설은 서울 강동구 고덕지구 내 재건축 단지 등에서도 입찰에 참여하지 않은바 있습니다. 하지만 철산주공8ㆍ9단지 재건축사업의 경우 본사에서도 전사적으로 입찰 결정을 내렸고 지킬 수 없는 약속이 아닌 정도와 신뢰를 통해 철산주공8ㆍ9단지 조합원들과 함께하고자 합니다“철산주공8ㆍ9단지 수주 선봉장으로 나선 GS건설 윤대성 소장의 말이다.

결국 진실은 사업 조건이라고 말하는 윤 소장은 “치열한 수주 경쟁이 펼쳐지고 있는 만큼 정정당당한 승부를 위해 최선을 다할 것이다”며 “철산8ㆍ9단지의 미래를 위해서라도 GS건설에게 한 표를 행사해주시길 바란다”고 밝혔다.

1. 확정지분제 방식으로 제안을 했다는데?

그렇다. 당사는 조합원의 바람을 알기에 오랜 시간 준비해 제안서상에도 경쟁사와 달리 확정지분제를 명기했다. 확정지분제란 말 그대로 어떠한 상황이 발생해도 조합원과 약속한 지분율을 지켜주는 방식으로 당사가 공사비와 사업비 모두를 책임지고, 사업에 대한 리스크(riskㆍ위험)를 모두 부담하는 방식이다. 당사는 포스코건설이 책임지지 않는 우리 사업의 R리스크인 ▲공사비 ▲조달 금리 ▲설계 등의 변경과 용적률 하락, 819동 소송 등에 따른 사업 위험을 당사가 모두 책임지고 조합원의 무상지분율을 120.9%로 확정했다. 조합원은 어떠한 사업의 변수가 생기더라도 120.9%의 무상지분율을 최소한 보장받을 수 있으며, 이러한 약속은 GS건설의 명예를 걸고 반드시 지킬 것이다.

2. 2파전 양상으로 수주전이 펼쳐지는 듯하다. 포스코건설에 비해 제안서상 우월한 것이 있다면?

포스코건설은 제안서에 이미 지분율 조정 사항을 명기했다. 즉, ‘변동지분제’ 방식으로 입찰에 참가했으며, 설계 변경 시 지분율이 조정됨을 분명히 제안서의 기타 조건에 명기했고, 금리도 ‘변동금리’로 명시했다. 우리 사업에 중대한 영향을 미칠 수 있는 819동 소송에 대해서는 언급조차 하지 않았다. 또한 당사가 고심해 제안한 조합원의 개발 이익을 높일 수 있는 대안 설계에 대해서는 제안조차 하지 않으므로 인해 준비를 철저히 하지 않았다고 볼 수 있다. 당사는 정비계획 변경 등 설계 변경을 당사가 책임지고 추진해 사업 제안서상 가장 낮은 지분율이 120.9%이지만, 포스코건설은 제안서상에 103.68%의 최저 지분율을 명기해 정비계획 변경이 조합의 뜻대로 되지 않을 경우 피해 나갈 구멍을 제안서에 마련해 뒀다. GS건설은 월등히 높은 조건을 제시했으며, 이사비용 1000만원 무상 지급 및 전자 제품 등 무상 제공 품목을 500만원 더 제공해 드리고 있을 뿐 아니라 특화 부분에 있어서도 1000만원 이상 더 제안해 드렸다고 자부한다. 조합원들께 감히 자신 있게 말씀드리고 싶다. 조합원의 실제 분담금액은 포스코건설 대비 훨씬 적을 뿐 아니라 무상지분율을 비롯해 사업 조건에 있어서만큼은 포스코건설과 확연한 차이가 있다고 생각하며 브랜드 가치 역시 포스코건설과 비교 대상이 아니라고 생각한다.

3. 이번 승부의 최대 변수는 무엇이 될 것이라고 판단하는지?

중요한 것은 사업 제안서다. 제안서에 명기돼 있지도 않는, 배치되는 사업 조건을 홍보하는 포스코건설의 변동지분제 홍보에 조합원들이 흔들리지 않을 것으로 생각한다. 합설 및 소 설명회에서 ‘확정지분제 GS건설’과 ‘변동지분제 포스코건설’의 차이가 명확히 드러났다고 생각한다. 이에 대한 부재자투표 향방에서 표가 갈릴 것으로 예상하고 있으며 진실은 꼭 승리하리라 믿는다. GS건설의 명예를 걸고 철산주공8ㆍ9단지 조합원들에게 제시한 약속을 정확히 이행할 것이며 사업성 향상 등 조합과의 면밀한 협조를 통해 조합원들의 권익을 위해 최선을 다할 것이다.

4. GS건설을 철산주공8ㆍ9단지 파트너로 선정해야 하는 가장 큰 이유는?

조합원들이 입찰 지침을 확정지분제로 한 이유는 현시점에서 최소한 보장받을 수 있는 내 재산의 가치를 명확히 하기 위해서다. 변동지분제의 포스코건설은 준공해서 입주하는 시점까지 내 재산의 가치를 보장받을 수 없기 때문에 확정지분제로 월등한 조건을 제시한 GS건설의 조건이 조합원에게는 가장 안정적이며, 재산 가치를 증식시킬 수 있는 방법이라 생각할 것이다. 확정지분제의 GS건설과 변동지분제의 포스코건설! 조합원들은 최고 품질의 아파트로 최고 시세를 기록할 높은 지분율의 GS건설의 조건을 알게 될 것이다. 투표를 하기 전에 다시 한 번 사업 조건에 대한 면밀한 검토를 당부드리며 소중한 한 표를 행사해주시길 또다시 부탁드린다.

5. 치열한 경쟁이 벌어지다 보니 각 사의 홍보 논리가 다르다. 경쟁사에서 주장하는 부분에 있어 잘못된 것이 있다면?

경쟁사는 최소 보장하는 분양가 하한 기준 지분율 조건이 열등하자, 당사처럼 분양가를 1670만원일 경우 126%를 주겠다며 홍보하고 있다. 그러나 포스코건설이 당사와 같은 분양가를 받는 것은 386만원의 지방 일반 아파트 수준의 공사비로는 불가능한 사항이며, 같은 분양가를 받기 위해서는 GS건설의 442만원과 동일한 수준의 공사비를 공사에 투자해야 한다. 이 경우 지분율이 14% 떨어진다. 공사비는 쓰지 않고, 분양가를 많이 받겠다는 것이 말이 되는가? 브랜드도 ‘자이’가 ‘더샵’보다 우세하지 않은가? 더욱이 포스코건설의 제안서 23페이지에는 분양가 상향 시 미분양 대책을 위한 예비비를 책정한다고 해 놨다. 포스코건설은 분양가가 올라가면 조합원의 지분율을 올려주는 것이 아니라 예비비로 다 사용하게 돼 결국 조합원들이 얻게 되는 이익은 없으며, 포스코건설이 최소 보장하는 지분율 126%가 아니라 103.68%이다. 이마저도 변동이라고 감히 자신 있게 말씀드릴 수 있다.

6. 조합원들에게 한마디

당사는 조합원들의 염원을 담아 철산주공8ㆍ9단지에 대한 애정과 열정으로 최고의 사업 조건 120.9% 확정지분율을 제시했다. 재건축사업은 오랜 시간과 복잡한 인허가가 진행되는 사업이기에 많은 노하우가 필요하다. 당사는 우리 단지와 비슷한 규모의 재건축 지분제사업인 ‘반포자이’를 비롯해 수많은 경험을 가지고 있으며, 서울의 저층 아파트가 모여 있는 5대 저밀도지구 중 도곡지구, 잠실지구, 반포지구에서 사업 속도 1위를 기록한바 있다. 속도가 생명인 재건축사업에서 향후 인근 단지(철산주공4, 철산주공7, 철산10ㆍ11)와의 경쟁에서 가장 빠른 사업 추진으로 먼저 추진해 제대로 된 일반분양가를 받아 조합원의 개발 이익을 높일 수 있는 회사는 확정지분제사업의 많은 노하우를 가지고 있는 GS건설뿐이라고 자부한다. 처음 약속을 끝까지 지키는 신뢰와 최고의 품질을 바탕으로 최고의 일반분양가 및 시세를 형성해 광명에서 가장 비싼 아파트인 ‘철산래미안자이’를 뛰어넘어 대한민국을 대표하는 명품 프리미엄 아파트로 보답드릴 것이다. 

■ 포스코건설 <포스코건설 임정현 팀장을 만나다> 

▲ 포스코건설 임정현 팀장 <사진=박재필 기자>

“처음은 특별합니다. 광명에서의 첫 랜드마크 철산주공8ㆍ9단지를 위해 포스코건설이 야심차게 사업 제안서를 준비해 입찰에 참여했습니다. 처음이기에 더욱 진실과 진심을 담아 철산주공8ㆍ9단지 조합원들과 함께하려고 합니다. 포스코건설은 경쟁사와의 치열한 수주전이 아닌 이곳 조합원들과의 약속을 지키기 위해 쉴 새 없이 홍보전에 참여하고 있습니다. 진실과 진심의 승리를 믿습니다. 포스코건설에게 소중한 한 표를 행사 부탁 드립니다”

철산주공8ㆍ9단지 프로젝트 수주 선봉장으로 나서고 있는 포스코건설 임정현 팀장의 말이다.

철산주공8ㆍ9단지에서 포스코건건설이 제시한 사업 조건에 대해 경쟁사와의 비교를 불허한다고 자신 있게 말하는 임 팀장은 “치열한 경쟁이 펼쳐지면서 허위 사실과 비방이 난무하고 있으나 결국 사업 조건을 통해 당당히 철산주공8ㆍ9단지 조합원들의 기대에 부응할 것이다”며 “광명 최고 랜드마크 건설과 조합원들의 분담금 최소화 및 권익을 위해서라도 이번 수주전에서 반드시 승전보를 올리겠다”고 말했다.

1. 확정지분제 방식으로 제안을 했다는데

포스코건설은 지질 조건, 물가 인상 등 일반적인 사항은 물론이고, 819동 소송 문제, 교육지원청 학교 부지 문제, 설계 변경과 용적률 문제 등 철산주공8ㆍ9단지에서 무상지분율 변동 요인이 될 수 있는 17개 항목을 모두 확정했다. 회사 대표이사의 명예를 걸고 철산주공8ㆍ9단지 조합원들께 드린 약속이며 반드시 지킬 수 있는 약속이기에 자신 있게 말씀드릴 수 있다. 반면 GS건설은 사업 제안서에 사업비 총액을 구체적으로 제시하지 않은 채, ‘조합 공문에 따른 사업비 적용’이라고 기재했고, 조합 공문에서 밝힌 사업비는 952억원이다. 사업비가 포스코건설보다 무려 895억원 적다. 이 895억원만 무상지분율로 환산하면 12.78%에 해당해 GS건설이 제시한 무상지분율인 120%에서 12.78%만큼 지분율을 제외하는 게 맞다. 조합원 수도 토지등소유자 2040명 중 1924명만을 적용했다. 지역난방도 빠져 있다. 결국 조합원 추가 부담이 발생할 수밖에 없는 사업 조건이다.

2. 2파전 양상으로 수주전이 펼쳐지는 듯하다. GS건설에 비해 제안서상 우월한 것이 있다면

GS건설의 여러 가지 지분율 변동 요소를 제외하고, 단순 숫자로 양 사의 무상지분율을 비교하면 포스코건설의 무상지분율은 126%이고, GS건설은 120.9%로 5.1%포인트 포스코건설이 유리한 조건이다. 신축 아파트 입주 시 조합원 분담금도 가구당 평균 3000만원 이상 포스코건설이 유리하다. 특히 경쟁사인 GS건설은 무이자 사업비가 952억원밖에 안 된다. 포스코건설의 무이자 사업비는 1847억원이다. GS건설은 무상지분율이 높아 보이도록 하기 위해서 무이자 사업비를 줄인 것이다. 또한 품질 면에서도 포스코건설이 감히 월등하다고 자부한다. 아파트의 품질을 높이기 위해 조합에서 의무적으로 적용하도록 한 원목 마루, 외벽 실리콘 페인트, 수입 대리석 아트 월, 친환경 기능성 도료를 빠짐없이 적용했고, 광명의 열병합발전소인 (주)삼천리와의 협의를 통해 지역난방까지 적용했다. 반면 GS건설은 원목 마루를 값싼 강마루로 대체했고, 아트 월도 수입 대리석이 아닌 일반 아트 월일 뿐만 아니라 실리콘 페인트와 지역난방도 빠져 있다. 결국 무상지분율, 조합원 분담금, 아파트 품질 등 모든 면에서 포스코건설이 압도적으로 유리한 사업 조건이라고 자부한다.

3. 이번 승부의 최대 변수는 무엇이 될 것이라고 판단하는지

지분제사업에 조합원들이 이해하기 어려운 숫자들이 많다는 점이다. GS건설은 사업 조건의 불리함을 감추기 위해 계속 거짓 홍보를 해 왔다. 조합원들의 입장에서는 건설사의 홍보 내용 중 무엇이 진실인지 혼란스러울 것이다. 하지만 결국 진실이 무엇인지 판단하실 것이고, 포스코건설의 손을 들어주실 것이라 믿고 있다. 결국 진실은 숨길 수 없다고 생각한다. 소중한 한 표를 행사하시기 전에 다시 한 번 꼼꼼히 사업 제안서를 살펴주시길 당부드린다. 거짓과 진실, 결국 그 해답은 조합원의 소중한 한 표에 달려 있다고 생각한다.

4. 포스코건설을 철산주공8ㆍ9단지 파트너로 선정해야 하는 가장 큰 이유는?

조합원의 개발 이익과 직결되는 사업 조건이 GS건설보다 월등하다는 점과 경쟁사와는 달리 시종일관 정직한 자세로 홍보하고 있다는 점을 강조하고 싶다. 비방보다는 진실을 알리기 위해 최선을 다했고 정정당당한 승부를 위해 최선을 다하고 있다. 재건축사업은 오랜 시간이 걸리는 사업이다. 시공자 선정 과정에서 일단 시공자가 되고 보자는 생각으로 조합원을 속이고, 지키지 못할 약속을 하는 것은 건설사의 올바른 자세가 아니다. 철산주공8ㆍ9단지의 성공적인 재건축을 위해서 정직한 회사 포스코건설이 적임자라고 감히 말씀드리고 있다. 조합원들의 판단도 다르지 않으리라 생각한다.

5. 치열한 경쟁이 벌어지다 보니 각 사의 홍보 논리가 다르다. 경쟁사에서 주장하는 부분에 있어 잘못된 것이 있다면

GS건설은 지분제에서는 공사비가 높은 것이 유리하다고 하고 있다. 포스코건설의 공사비로는 품질이 높은 아파트를 지을 수 없다는 것이다. 정말 말도 안 되는 소리다. 당초 응찰한 4개 사의 3.3㎡당 공사비는 포스코건설이 386만원, 대우건설이 404만원, 대림산업이 407만원, GS건설이 442만원이다. 포스코건설은 회사의 이윤을 줄여 조합원들께 많은 개발 이익을 드린 것이고, GS건설은 회사의 이윤을 많이 책정해서 터무니없이 높은 공사비를 제시한 것이다. 시공자의 공사비가 높을수록 조합원 개발 이익이 줄어드는 것은 상식이다. 그런데 공사비가 높은 것이 조합원들께 이익이 된다는 것이 말이 되는가? 사업 제안서의 단지 특화, 마감재도 포스코건설이 월등하다. GS건설은 조합의 입찰 지침 중 값비싼 항목을 값싼 마감재로 대체하고, 아예 누락시키기도 했다. 냉장고, 세탁기 등 몇 가지 빌트인 가전제품을 내세워 품질 운운하고 있는 것이다. 특히 포스코건설이 제안한 원목 마루는 GS건설이 제시한 강마루에 비하면 약 147억원이나 비싼 바닥재다. GS건설이 자랑하는 빌트인 가전제품 전체 금액을 다 합쳐도 43억원밖에 되지 않아 원목 마루 차액의 1/3도 되지 않는 것이다. GS건설은 정정당당하게 홍보해야 한다. 조합원을 속여서 시공자가 될 수 있다고 생각한다면 오산이다. 공사비도, 품질도, 무상지분율도, 조합원 분담금도 포스코건설이 가장 좋은 사업 조건이라는 점을 분명히 말씀드린다.

6. 조합원들에게 한마디

누구에게가 ‘처음’이라는 것은 특별한 것이다. 철산주공8ㆍ9단지는 포스코건설에겐 광명의 첫 사업지다. 그래서 마음가짐이 남다르다. 포스코건설은 철산주공8ㆍ9단지에 포스코건설의 브랜드를 다는 명예만 얻고, 모든 개발 이익을 조합원들께 돌려 드린다는 생각으로 일하고 있다. 포스코건설은 조합원과의 약속을 지키는 회사다. 홍보 기간 동안 약속드린 대로 조합원들께 최대한 많은 개발 이익을 돌려 드리고, 최고 품질의 명품 아파트를 지어서 광명의 랜드마크로 만들 것을 약속드린다. 처음부터 진실과 진심을 담은 포스코건설. 철산주공8ㆍ9단지에서 포스코건설의 명예를 걸고 수주전에 참여하고 있는 만큼 정정당당한 포스코건설을 지지해주시길 다시 한 번 간곡히 부탁드린다.

철산8·9단지는 포스코건설 역사상 가장 공을 들여 입찰에 참여했다고 자부하고 있으며 정직한 공사비와 더불어 조합원들의 재산가치 상승에 최선을 다할 것이다.

진정성을 가진 회사, 믿음을 주는 포스코건설의 차별화된 사업 제안서에 다시한번 관심을 부탁드려며 승부를 떠나 철산8·9단지에 입찰에 참여할 수 있었다는 것을 자랑스럽게 생각하며 끝까지 최선을 다해 수주전에 참여할 것이다.  

박재필 기자  pjp78@naver.com

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