▲ 윤방현 미래파워(정비업체) 대표·아유경제 편집인

재개발 또는 재건축 구역으로 지정되면 머지않아 그 지역은 정비사업이 진행될 것이다.

이 때 조합원들은 사업장의 상황에 따라 정비사업을 바로 시작할 수도 있고, 나중에 시작할 수도 있다.

즉 정비사업의 추진 절차는 모든 사업장마다 같아야 하지만 추진 시기의 결정은 사업장마다 다 다를 수 있다.

그렇다면 정비사업은 과연 언제 추진하는 것이 가장 좋을까? 가장 모범적인 대답은 부동산 시장이 활성화되어 있을 때, 쉽게 말해 분양 가격이 가장 올랐을 때이다. 이때 일반분양을 하면 가장 큰 이익을 얻을 수 있어 조합원들의 이익이 증대된다. 따라서 분양 가격이 가장 올랐을 때가 언제인지 아는 것이 중요하다. 

하지만 부동산시장은 정적이지 않고 동적이어서 움직이는 생명체와 같아 주기를 두고 올라갔다 내려갔다 하는데 우리나라 부동산시장도 마찬가지로 상승과 하락을 반복하였다.

1960년대 후반에서 1970년대 중반까지는 주택 공급이 절대적으로 부족한 상황이었고 중동 건설특수까지 겹치면서 집값이 급등하였다. 이에 정부는 부동산 투기 억제 및 자가 안정을 위해 8·8조치라는 종합 대책을 내놓아 양도소득세(이하 양도세)율을 50%로 확대하고 재산세를 개편하는 등의 부동산 억제 정책을 시행하였다.

그 결과 부동산 가격이 급격히 하락하자 정부는 다시 1980년 후반에서 1982년 중반까지 양도세 인화와 탄력세율 적용 및 취·등록세 감면 등의 주택 경기 활성화 대책 및 조치를 내놓아 부동산 가격이 다시 급격히 상승하게 되었다. 또다시 정부는 1985년 중반까지 전매 금지, 양도세 강화, 종합토지세 도입 등의 부동산 투기 억제 대책을 내놓아 부동산 가격을 하락시켰다.

1985년과 그 이듬해에는 건축 규제 완화, 1가구 2주택 양도세 면제 기간 연장, 국민주택기금 지원 대상 확대 등의 주택경 기 촉진 방안을 추진하였는데 당시 저금리, 저달러, 저유가라는 ‘3저 현상’과 겹쳐지며 전무후무한 경기 활황 시기가 왔고, 부동산 가격 또한 폭등하게 되었다.

정부에서는 이를 막기 위하여 1997년까지 부동산 종합 대책, 긴급 부동산 투기 억제 대책, 토지공개념 제도, 전월세 안정화 대책, 부동산실명제 등의 억제 정책을 추진하였지만 부동산 가격은 지속적으로 상승하였고 그해 말에는 IMF(국제통화기금) 외환위기로 인해 금리가 폭등하고 수요가 위축되어 집값이 곤두박질쳤다.

정부는 다시 경기를 부양시키기 위하여 1999년 초까지 11개월 동안 주택 경기 활성화 대책과 건설사업 활성화 방안 등의 경기 부양 대책을 발표하여 부동산 경기를 활성화시켰다. 2000년부터는 부동산 가격이 꾸준히 상승하다가 2003년과 2004년에 다시 하락한 후 2005년부터 가격이 급상승하여 정부에서는 각종 부동산 안정화 대책을 쏟아 내었지만 부동산 가격은 지속적으로 상승하여 2006년에는 가격 상승의 정점을 찍었다. 하지만 2007년 미국 금융시장에서 시작된 세계 금융위기가 전 세계로 퍼지자 한국도 영향을 받아 부동산 경기가 급격하게 하락하였다.

이제 사람들은 더 이상 부동산 경기가 활성화되지 않을 것이라고 말한다. 그러나 나의 생각은 다르다. 현재는 세계 경기 침체로 인하여 부동산 불황이 조금 길어지고 있는 것뿐이지 언젠가는 아니 곧 부동산 경기가 되살아날 것이며 분양 가격도 오를 것이다. 그렇게 생각하는 이유는 앞에서도 말했지만 부동산시장은 눈에 보이지는 않지만 조금씩 움직이고 있기 때문이다.

실례로 IMF 때의 일이다. 수십억대 건물을 소유하고 있지만 현금이 없어 밥을 사 먹을 수 없는 사람들, 소위 ‘억대거지’라고 불리는 사람들이 등장하였고, 부동산 경기 침체는 끝이 보이지 않을 만큼 계속되었다. 건설사들도 분양이 되지 않는 현실 때문에 정비사업을 수주하거나 추진하는 것을 반대하였다.

그 당시 1997년에 사업을 시작하였던 인천의 C재건축사업장이 2000년에 시공자를 선정하려고 하였다. 신축 세대수가 8934가구인 국내 최대 단지임에도 불구하고 어떠한 건설사도 관심을 가지지 않았다. 정비사업을 추진하기 위해서는 자금이 필요하고, 자금을 대여받기 위해서는 반드시 시공자가 필요하기 때문에 우리 회사는 메이저 건설사들을 일일이 찾아가 설득하였다.

약 1년에 걸쳐 정비사업에 대한 비전과 사업장의 장점 등을 설명하며 시공자 선정에 참여해 줄 것을 부탁하였으며, 업계 최초로 ‘최소지분보장도급제’를 제안하였다. 이것은 조합원들의 최소 지분을 시공자가 보장해주며 추후에 부동산 경기가 풀려 이익이 발생하면 지분을 올릴 수 있는 제도이다.

우여곡절 끝에 1년 후 지분율 116.7%로 시공자를 선정하여 사업을 추진할 수 있게 되었다. 그 후 3년 동안 사업을 추진하다가 2004년 관리처분 시점에 부동산 경기가 활성화되었으며 그 사업장은 분양에 대한 추가 이익이 발생하여 지분율 26%포인트 상승시킨 142.7%의 지분율을 조합원들에게 주어 시공자뿐 아니라 조합원들도 만족하는 사업장이 되었다.

만약 C재건축사업장의 조합원들이 부동산 경기가 불황인데 어떻게 사업을 추진할 수 있느냐며 사업 추진을 멈추었다면 부동산시장이 활성화되었을 때 분양을 하지 못하고 그때서야 사업을 추진했을 것이다. 이렇게 되었다면 그 사업장은 최상의 시점을 놓쳐 버리고 경기가 불황일 때 분양을 해야 하는 상황에 처할 수도 있었다. 그러나 그들은 정비사업전문관리업자의 의견을 최대한 경청하여 추진하였기 때문에 당시에는 어려운 선택이었을 수는 있지만 결과적으로는 좋은 성과를 얻게 되었다.

만약 지금이 부동산 경기가 호황이라서 혹시 분양을 할 때 경기가 불황이 되면 어쩌나 하고 걱정할 필요는 없다. 왜냐하면 사업 단계를 최대한 오버랩 시키면서 분란을 최소화하여 신속하게 사업을 추진하면 조합원들이 최대의 개발 이익을 얻을 수 있기 때문이다.

정비사업을 언제 추진해야 하는가에 대한 답은 이미 나왔다. 정비사업은 기간이 많이 소요되는 사업이니 불황이어도 되고, 사업을 빠르게 추진할 수도 있는 사업이니 호황이어도 좋다. 즉 현재 주어진 이 시점에서 최선을 다하여 사업을 추진하면 되는 것이다.

윤방현 편집인  nellstay87@naver.com

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