▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사/아유경제 편집인

먼저 ‘시공자의 우월적 지위’에 관한 것이다. 공정거래법상 시공자가 갑이 아닌 경우 법의 적용을 받기는 어려우므로 시공자가 실질적으로 갑이라는 것을 입증하여야 한다. 일반적으로 정비사업에 있어 정비사업조합(이하 조합)은 「도시 및 주거환경정비법」 제11조 등에 따라 시공자를 선정한다. 시공자 선정 절차는 조합에서 제시한 입찰 참여 안내서에 따라 건설사가 사업 참여 제안서를 제출하고 조합은 총회 의결을 거친다. 의결 후 선정된 시공자는 조합과의 협의를 거쳐 공사도급계약서(이하 계약서)를 체결하게 되는데 일반적으로 조합이 사업시행인가를 받으면 공사 조건의 변경이 수반되는 관계로 ‘가계약서’라는 용어를 사용한다.

하지만 소수의 1군 건설사가 일반 정비사업지에 대한 수주 및 공사비 등에 관한 정보를 거의 독점하는바, 시공자는 조합과의 협상에서 우위를 점할 수밖에 없다. 대부분의 건설사는 수주 후 조합이 제시한 사업 일정에 공사비 산정 기준을 맞춘 다음 그들의 사업계획에 따라 수시로 자금 대여 등을 미루면서 사업 일정을 조정하여 공사비 증액 요인을 만드는 한편 사업시행인가를 득한 이후 터무니없는 공사비 증액을 요구하여 조합을 압박한다. 따라서 시공자는 형식적인 계약서상 ‘을’이지만, 조합의 자금줄을 쥐고 있으면서 공사비 내역 등을 공개하지 않고 독점하는 점 등을 고려할 때 실질적인 ‘갑’이라 할 수 있다. 결론적으로 소수의 1군 건설사는 조합과의 관계에 있어 ‘갑’이다.

시공자가 ‘갑’이라는 전제가 성립한다면 시공자의 불공정거래행위는 공정거래법 제36조제1항 관련 별표1의2가 적용된다 할 것이다. 이와 관련하여 공정거래법상 시공자의 불공정거래행위의 적용례를 살펴보도록 하자.

첫째는 ‘부당하게 거래를 거절하는 행위(공정거래법 제23조제1항제1호)’이다. 시공자는 수주 후 주택시장의 침체로 인한 사업성 악화를 타개하기 위해 해당 조합이 사업 정상화를 위한 자구노력을 다하였음에도 불구하고 자금 대여 등 계속적인 거래행위를 거절하는 경우이다.

둘째는 ‘자기의 거래상의 지위를 부당하게 이용하여 거래하는 행위(공정거래법 제23조제1항제5호)’이다. 시공자는 조합이 사업을 조속히 진행하고자 해도 공사비 내역이 대외비라는 명분을 내세워 공개하지 않고 공사비 인상을 요구하면서 사업을 지연시키기 다반사이고 그 지연에 대한 책임도 대외적인 요인으로 돌리면서 조합에 대해 추가 부담을 요구하는 것은 그 거래의 상대방인 조합에 대해 불이익을 제공한 것이다. 또한 조합이 불공정거래행위를 자행하는 시공자를 제재하려 할 경우 조합의 경영에 간섭하는 것은 법상 ‘경영간섭’이라 할 수 있는바, 그 행위는 법이 적용된다 할 것이다.

보다 더 구체적으로 시공자의 불공정거래행위의 적용례를 나열할 수도 있으나 여기서는 시공자의 행위에 대한 법의 적용 여부가 문제될 수 있으므로 보다 명확한 두 가지 예를 들었을 뿐이다. 따라서 시공자가 조합에 대해 행하고 있는 불공정행위의 행태를 분석해 보면 법의 적용 여부는 더욱 명확해질 것이다.

대체로 시공자의 불공정거래행위로 일반화된 것은 수주 후 자금 대여의 자의성이다. 먼저 시공자는 주택시장의 침체를 이유로 사업비 대여를 중단하고, 조합 운영비 지급에 있어서도 고통 분담이라는 이유를 내세워 중단 및 축소를 요구한다. 나아가 사업성이 없는 사업지에 대해서는 모든 지원을 중단한다. 다음은 공사비의 증액 요구이다. 공사비 내역에 대해 독점하고 있는 시공자는 조합이 사업시행인가를 받게 되면 곧바로 공사비 증액을 요구하면서 조합의 발목을 잡는다. 결론적으로 시공자는 조합에 대해 우월적 지위에 있는 ‘슈퍼갑’이다.

거시적으로 보자면 정비사업은 공공의 정비기본계획에 의거 정비사업지가 정해지는 한편 시공자에 의해 임의로 공사비가 책정되고, 사업이 무산되는 경우 공공이 매몰비용을 부담하는 순환 구조를 갖고 있다 할 것인바, 그 구조에 따르면 정비사업지는 국민의 세금으로 운영된다 할 것이다. 이에 공적 성격의 정비사업을 활성화시키기 위해서는 시공자에 대한 제재 방안의 강구가 필요하며, 궁극적으로 조합과 시공자 간의 ‘힘의 균형’을 유지하는 것만이 공생의 길이다.

힘의 균형이 유지되기 위해서는 무엇보다도 시공자의 공사비에 대한 공개가 우선되어야 한다. 만약 시공자의 공사비가 공개된다면 조합은 사업성 등을 예측할 수 있고 해당 정비구역의 토지등소유자는 사업 진행 여부를 판단할 수 있어 주민 간 갈등은 해소되고 정부는 매몰비용 부담이라는 굴레에서 벗어날 수 있을 것이다. 따라서 정부는 주택시장을 시장 논리에 맡기고, 주택시장의 발전을 위해 시공자에 대한 통제 방안을 확보하여 사업의 지속성을 담보하여야 한다.
 

양홍건 편집인  chemicalline@naver.com

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