▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사/ 아유경제 편집인

일반 정비사업에 있어 사업 주체는 정비사업조합(이하 조합)을 설립하고 나서 시공자 선정절차를 진행하게 된다.

그런데 주택시장의 침체 속에서도 사업성 등이 뒷받침되는 정비사업지(이하 사업지)는 선정 전 시공자들의 홍보 활동이 과열되는 관계로 시공자 선정 절차 이전의 단계에서 이미 조합원들의 분열은 필연적이라 할 수 있다.

시공자들의 사전 수주전으로 인해 조합은 정확한 방향을 잡지 못하고, 모든 것이 시공자들의 의지대로 흘러갈 수 있으므로 사업 주체는 조합설립동의서를 받기 이전부터 시공자 선정에 필요한 사항을 유념해서 준비해 둬야 한다.

그럼 시공자 선정 전후로 나누어 조합이 시공자와 관련하여 유념해야 할 사항에 대해 살펴보도록 하자.

시공자 선정 이전 단계에서 조합이 제일 우선시해야 할 사항은 조합원의 결속력이지만, 시공자와의 관계에 있어서는 입찰참여안내서의 내용이다. 조합의 입찰참여안내서는 시공자 선정 이후 시공자와의 관계 설정에 있어 절대적인 것으로, 조합은 입찰참여안내서에 다음의 사항을 반드시 기재하고 이의 이행에 필요한 각서를 받아두어야 한다.

조합이 입찰참여안내서에 기재할 사항으로 먼저 공사비에 대한 것을 꼽을 수 있다. 공사비는 사업성과 직결되는 것으로 공사비 내역의 변동성 그리고 인상 요인에 대한 명시가 있어야 한다. 일례로 변동 또는 인상 요인이 발생할 경우 반드시 세부 내역을 첨부한 안을 제시하도록 요구하는 식이다. 그리고 시공자의 사업참여제안서의 미이행 시 계약의 자동 파기 및 입찰보증금 등의 몰수에 대한 것도 필수 기재 사항이다.

최근 시공자는 주택시장의 침체를 이유로 선정 후 자기들의 입맛대로 자금 대여 중단 및 사업 지연을 되풀이하고 있는바, 이에 대한 책임 소재도 명확히 해야 한다. 마지막으로 약속 미이행에 대한 제재금이다. 시공자는 선정 이후 일정 부분의 자금이 대여되었다는 사실을 근거로 조합을 압박하면서 사업지연 등의 행위를 일삼을 수도 있으므로 약속 미이행 시 총 공사비의 일정 비율을 지체보상금으로 정하여 시공자의 자의적인 행위를 사전에 차단하는 것도 중요하다.

다음은 시공자 선정 이후 공사도급계약서(이하 계약서) 체결 시 유념해야 할 사항이다. 일반적으로 1군 건설사가 수주를 거의 독점하다 보니 시공자 선정 이후 시공자는 조합에 대해 우월적 지위에 있다 할 수 있는바, 시공자는 계약 체결 시 그 힘을 이용하여 자기에게 유리한 계약을 체결하려 한다. 만약 조합이 입찰참여안내서에 시공자의 힘을 제어할 수 있는 사항을 포함하였다 하더라도 계약서에 이를 피할 수 있는 조항이 있다면 입찰참여안내서는 유명무실해질 수 있다.

이에 조합은 계약서에 다음의 사항을 반드시 포함되도록 하여야 한다. 하나는 사업의 지속성 확보를 위한 자금 대여 미이행에 대한 책임이다. 입찰참여안내서에 자금 대여를 하지 않는 경우 입찰보증금을 몰수한다는 사항이 포함되더라도, 일정 시간이 흘러 시공자는 책임을 피할 수 있는 명분을 만들어 사업을 지연시킬 수 있으므로 자금 대여 미이행에 따른 사업 지연에 대한 책임을 시공자가 전적으로 진다는 문구를 삽입하는 것이다. 다음은 계약서에 ‘입찰참여안내서는 계약에 준한다’는 문구를 삽입하는 것이다.

시공자는 계약서에 조합이 계약을 파기할 수 있는 조항이 포함되어 있음에도 불구하고 조합이 일정 금액의 사업비 등을 대여받은 사실을 들어 조합의 계약 파기 행위를 제어하려 한다. 하지만 입찰참여안내서가 계약서에 준한다는 문구가 삽입되어 있는 경우 조합은 시공자의 약속 불이행에 대한 지체보상금 등의 일정 손해배상금을 부담 지울 수 있으므로 기 투입 대여금에 대한 반환 의무를 면할 수 있어 시공자에 대해 우월적 지위를 점할 수 있다.

따라서 시공자의 우월적 지위를 제어하기 위해서는 입찰참여안내서에 필요 사항을 명시하고, 이의 이행을 담보할 수 있는 이행각서를 제출받고 입찰에 참여하도록 하고, 입찰에 참여한 건설사는 사업참여제안서를 통해 조합의 입찰참여안내서를 피해 갈 수 있는 명분을 확보할 수도 있으므로, 조합은 조합원의 결속을 통해 계약서를 유리하게 체결하여야 한다.

A라는 조합이 두 패로 양분된 상황에서 시공자를 선정하였다면 조합은 시공자에 대해 우위를 확보할 수 없다. 따라서 사업 주체는 사업을 시작하면서부터 조합원의 결속력을 위해 모든 노력을 강구하여야 한다. 만약 조합이 와해된다면 계약서 등을 아무리 유리하게 작성한다하더라도 무용지물이 되기 때문이다.

결론적으로 조합이 시공자 선정 및 관계를 유지하면서 유념해야 할 사항이 많이 있지만 중요한 것은 입찰참여안내서에 시공자를 제어할 수 있는 내용을 포함시키고, 이를 계약서에 반영하는 것이다. 만약 시공자를 제어할 수 있는 내용이 계약서 등에 반영되어 있지 않다면 조합은 사업 진행 과정에서 어떤 힘도 발휘할 수 없을 것이다.

양홍건 편집인  chemicalline@naver.com

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