▲ 이부환 우인법무사합동사무소 대표법무사·아유경제 편집인

그간 현금청산자의 청산금 지급 시기에 관하여 논란이 많았다.

개정되기 전 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제47조는 조합은 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산금을 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하도록 되어 있다. 이 규정은 언뜻 보면 사업시행자인 조합은 분양신청을 마감하거나 관리처분계획에서 분양대상에서 제외되어 현금청산자로 지위가 전환되는 경우 150일 이내에 청산금을 지급해야 하는 강행규정이라 할 수 있다. 이 규정 때문에 정비사업을 반대하는 청산자들은 법에 나와 있는 대로 150일 이내에 청산금 지급을 요구하기도 하고 재결신청을 하는 사태가 종종 벌어지고 있다.

그러나 도정법 시행령 제48조는 “조합은 현금청산자의 청산금에 대해 토지등소유자와 협의하여 산정한다”라고 되어 있을 뿐 별 다른 구체적인 방법이나 절차가 규정되어 있지 않으며, 같은 법 제37조는 현금청산자와 무관한 임시수용시설과 관련한 손실보상만의 규정이다. 도정법의 전체적인 틀에서 보면 사업시행인가 후 고작 분양신청만 마감한 상태에서 관리처분계획도 세우지 않았는데 150일 이내에 청산금을 지급하라는 규정은 누가 보더라도 납득하기 어렵다 할 것이다. 요즘처럼 조합들이 부동산 경기를 관망하며 관리처분계획 시기를 저울질하고 있는 상황에서 150일 이내에 청산금을 지급해야 한다는 규정은 정비사업 현실과는 너무나 동떨어진 이야기다. 따라서 도정법이나 법 시행령에 청산금을 150일 이내에 지급하는 방법이나 절차에 대해 특별한 규정이 없다면 도정법 제40조에 의해 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)」을 준용할 수밖에 없으므로 이 토지보상법을 자세히 살펴볼 필요가 있다.

토지보상법 제26조는 “사업시행자인 조합은 ▲토지조서 및 물건조서의 작성 ▲보상계획의 공고 ▲통지 및 열람 ▲보상액의 산정 ▲토지 소유자 및 관계인과 협의 등의 절차를 거쳐야 한다”고 규정되어 있고, 같은 법 제30조는 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지 소유자와 관계인은 대통령령으로 정하는바에 따라 서면으로 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 위와 같은 재결 청구를 받았을 때에는 60일 이내에 대통령령으로 정하는바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 하고, 만약 위 기간을 넘겨 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 재결한 보상금에 가산하여 지급하도록 되어 있다.

이처럼 토지보상법에는 토지수용 등에 있어 사업시행자의 일방적인 횡포를 방지하고 보상을 받는 청산자들에 대한 권리를 보장하고자 일정한 시점에 재결신청 청구권을 갖도록 정하고, 그 외 세부적으로 청산금의 지급 방법이나 절차를 구체적으로 규정하고 있다.

반면 개정되기 전 도정법에는 ‘현금청산자의 지위를 갖는 시점으로부터 150일 이내에 청산금을 지급해야 한다’는 막연한 규정만 있을 뿐 별도의 구체적인 규정을 두고 있지 않아 사실상 150일 이내 청산금의 지급은 강행규정이 아닌 ‘훈시규정’에 불과했다. 도정법 실무에서 보더라도 이 규정은 조합과 청산자의 자율적인 협의에 불과한 것으로 실제 협의가 이루어지는 사례가 거의 없어 유명무실하다고 보아야 한다.

어떻게 보면 구 도정법 제47조의 150일 이내에 청산금을 지급하여야 한다는 규정은 졸속으로 만들어진 입법 미비로 그간 조합이나 현금청산자들에게 소모적인 다툼을 가져오는 등 상당한 혼선을 가져왔으며, 지금도 청산금 지급 시기를 놓고 갑론을박하는 논쟁거리가 된 것이다.

이 때문에 국토교통부는 2013년 12월 24일 도정법 제47조의 150일 이내의 불합리한 규정을 삭제하고 대신 관리처분인가를 받은 다음 날로부터 90일 이내에 청산금을 지급해야 하고 이 기간을 도과하면 이자를 지급하도록 개정하였다. 이 개정된 규정은 시행일 이후 설립된 조합에만 해당되므로 현재의 대다수 조합에는 적용되지 않는다.

한편 청산금의 지급 시기는 조합의 금융비용과 밀접한 관련이 있으므로 재결신청의 시점을 신중하게 결정할 필요가 있다. 관리처분의 불확실성으로 사업 추진이 준비되어 있지 않은 상태에서 무턱대고 보상계획 공고 후 협의 절차를 거치게 되면, 이때부터 청산자는 조합에 재결신청을 청구할 수 있게 되며, 조합은 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결신청을 하지 않으면 법에 정해진 가산금을 청산자에게 지급할 수밖에 없다.

실제로 많은 조합들이 사업시행인가 후 분양신청을 마무리하고 관리처분계획도 준비되지 않은 상태에서 보상계획 공고를 하는 바람에 청산자들에게 불필요한 가산금을 지급하는 경우가 생기고 있으며, 관리처분총회 후 이주계획이 막연한 상태에서 서둘러 재결 절차를 진행하여 관할 토지수용위원회의 재결서를 받고 재결금을 공탁하지 못해 재결이 실효되는 경우도 있다.

반대로 보상계획 공고나 재결신청 시기를 놓쳐 관리처분인가 후 이주를 집중적으로 진행해야 하는 시점에 명도에 발목을 잡혀 착공에 차질을 빚는 경우가 허다하다. 즉 이주 단계에서 재결신청이 지연되거나 누락되어 청산자의 무리한 요구에 끌려다니며 낭패를 보는 경우도 많다는 것이다. 다시 정리하자면 현금청산 대상자가 조합에 청산금 지급을 독촉하는 시점은 보상계획 공고 후 조합과 협의가 성립되지 않았을 경우 재결신청 청구권을 갖게 되므로 보상공고 및 협의가 종료되면 곧 청산금 지급을 위한 절차에 돌입하게 된다. 따라서 조합은 도정법 시행령 제48조에 의거 현금청산 대상자와 협의 산정 절차를 거치고, 협의가 이루어지지 않았을 경우 토지보상법에 의한 보상계획 공고와 협의 등의 절차를 진행하여야 하는바, 그 타이밍은 관리처분계획과 이주계획이 어느 정도 구체화하였을 때를 출발선으로 정해야 할 것이다.

이부환 법무사  Lostem_bass@naver.com

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