[아유경제=유준상 기자] 임대인이 소유권이전등기를 완료해 명의수탁을 받아 임차인에게 보증금을 지급하지 않는 것은 부당하다는 판결이 나왔다.

울산지방법원(이하 법원)은 명의수탁을 받았다는 이유로 임차인에 대한 보증금 반환의 책임을 부인하는 B(피고)에게 연 20%의 비율의 금원(연체 이자)을 지급하라고 주문했다.

A(원고)는 2012년 11월 2일 B 소유의 울산 중구 우정동 마제스타워 a동 b동(이하 아파트)을 보증금 4000만원, 계약 기간 1년의 조건으로 보증금 반환 채무에 대한 연대보증인으로 C(피고)를 세우고 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결했다. A는 2012년 10월 29일 500만원, 2012년 11월 2일 2000만원, 2012년 11월 13일 1300만원, 20112년 11월 2일 200만원을 지급해 보증금 지급을 완료했다.

그런데 계약 만료 약 4개월 전인 2013년 7월 17일 문제가 발생했다. 이 사건 아파트에 대한 1순위 근저당권자인 D가 아파트에 대한 임의경매(채무자의 채무불이행 시 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 담보권을 실행해 자신의 채권을 회수하는 법적 절차. 별도 재판 없이 법원에 신청할 수 있음)를 신청해 이날 경매 개시 결정이 이뤄졌고, 그 결과 A는 경매 절차에 임차인으로 참여해 배당기일인 지난 3월 21일 소액 임차인으로 일부 보증금인 1900만원을 반환받았다.

중요한 점은 지난 2월 24일 원고가 다른 2명에게 이 아파트에 대한 지분을 각각 1/2 씩 넘겨줬고 B가 이 무렵 아파트에서 퇴거했다는 점이다. 이후 B는 실질적인 보증금 지급의 책임을 배제하기 위해 C와 명의신탁 약정을 맺고 본인은 명의수탁자로서 이 아파트에 대해 자신 명의로 소유권이전등기를 완료했을 뿐 실질적인 아파트 소유권자가 아니라는 논리를 내세웠다. 또한 이 사건 아파트에 대한 임대차계약 역시 실질적으로 A와 계약을 체결해 A로부터 보증금을 받은 사람은 C이므로 자신은 아파트 명의수탁자에 불과하므로 A에게 보증금을 반환해야 할 책임이 없다고 주장했다.

이에 A는 B와 계약에 대한 연대보증 지위에 있던 C에게 보증금 2100만원을 지급하라는 내용으로 법원에 소송을 냈다.

법원은 다음과 같은 판단에서 A의 주장에 이유가 있다고 봤다. ▲「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조에 의거해 명의신탁 약정이 무효로 명의신탁 약적의 목적물에 관한 명의수탁자 명의의 등기가 무효라고 해도 명의신탁 약정 및 그 명의수탁자 명의의 등기를 기초로 이해관계를 맺은 제3자가 존재하는 경우 명의신탁자 및 명의수탁자는 명의신탁 약정의 무효 및 그 명의수탁자 명의의 등기가 무효임을 제3자에게 주장할 수 없는 점 ▲이 사건에서 B는 C에게 아파트에 관해 자신 명의로 소유권이전등기를 완료한 이후 A와 임대차계약을 체결했다 하더라도 명의신탁에 있어 A는 B에 대해 이해관계 있는 제3자에 해당하는 점 ▲B가 자신 명의의 이 아파트에 대한 소유권이전등기를 한 것은 무효인 점 ▲위 내용을 종합적으로 고려해볼 때 A가 B와 C사이 명의신탁 약정의 존재 여부에 관해 알고 있는지 여부를 따질 필요 없이 자신이 이 아파트의 진정한 소유권자가 아님을 주장할 수 없다는 점 등이 이에 해당한다.

이를 바탕으로 재판부는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 의거해 B와 C에게 미지급 보증금 2100만원과 연 20% 비율의 지연손해금을 A에게 지급할 의무가 있다며 A의 손을 들어줬다.
 

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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