▲ 양홍건 오전가구역조합장/경영지도사/아유경제 편집인

정비사업지(이하 ‘사업지’라 한다)의 사업성은 정비사업(이하 ‘사업’이라 한다) 성공의 제일 조건이라 할 수 있으며, 사업 성공을 보장해 주는 보증수표이다. 이러한 사업의 진행 방향과 속도는 내ㆍ외적 요인의 영향을 받으면서 결정되고 이는 사업성을 좌우하는 요인이 된다.

그럼 사업지의 사업성에 영향을 미치는 내ㆍ외적 요인에 대해 살펴보자.

먼저 내적 요인으로는 토지등소유자의 수 대비 토지 면적 그리고 토지의 형태와 주변 환경이다. 첫째, 토지등소유자의 수 대비 토지 면적은 토지등소유자가 소유하고 있는 토지면적을 말한다. 즉 소유한 토지 면적이 많은 경우 부담금이 작아짐으로 인하여 토지등소유자의 참여도가 높아 사업이 원만하게 진행될 수 있다.

둘째, 토지의 형태와 주변 환경이다. 사업지의 토지 형태가 정사각형이고, 주변의 도로 폭이 넓은 도로가 인접해 있다면 건축물 배치 시 유리하게 사선을 적용받아 용적률이 상향됨으로 인하여 사업성이 제고된다.

다음은 외적 요인으로, 이는 법적 사항이다. 최근 가장 논란이 되고 있으면서 사업지의 사업성에 강한 영향을 미치는 것은 임대주택 의무 비율과 정비기반시설 기부채납 그리고 분양가 상한제 등이다.

첫째, 임대주택 의무비율은 법에서 지자체(이하 ‘국회를 포함하여 공공’이라 한다)에 위임하고 있으며, 소형ㆍ임대주택 의무 비율은 과밀억제권역에 대해 그 하한선을 정하고 있다(「도시 및 주거환경정비법(이하 법)」 제30조의3제2항 등). 따라서 임대주택 의무 비율이 낮아지는 경우 사업지의 사업성이 상승하는 것은 자명하다.

둘째, 각종 정비기반시설 등의 기부채납이다. 사업시행자는 사업을 시행하면서 도로, 공원 등 각종 정비기반시설을 기부채납하고(법 제60조 등) 심지어 과도한 기부채납에도 불구하고, 정비계획 용적률의 적용에 따라 추가 용적률을 적용받지 못함으로 인하여 사업지의 토지등소유자는 그 사업지에 토지 등을 소유하고 있다는 이유로 불이익을 받게 되고, 사업지의 사업성은 더욱 악화되게 된다. 따라서 각종 정비기반시설의 이용자가 해당 사업지의 토지등소유자만이 아니므로 공공 이 일정 부분 또는 전부를 부담하는 것이 타당하다 할 수 있으며, 이럴 경우 사업지의 사업성은 더욱 상승하게 된다.

셋째, 분양가 상한제이다. 공공은 사업이 공공성을 띠고 있다는 이유로 분양가 상한제를 실시하고 있으나, 임대주택 등 일정 부분을 사업시행자가 부담하고 있으므로 주택 가격은 시장 논리에 맡겨 두어야 한다. 그런데 공공이 분양가 상한제를 적용하여 시장을 통제함으로써 주택 가격의 하락에 따른 사업성 악화를 가져오고, 이는 시장을 왜곡하여 전세 가격만 높이는 상황이 발생한 것이다.

이제까지 사업지의 사업성에 영향을 미치는 내ㆍ외적 요인에 대해 간략하게 살펴보았다. 한편 사업성과 관계없이 사업 진행에 영향을 미치는 중요한 요인으로 사업지 토지등소유자와 시공자의 의지를 빼놓을 수 없다. 아무리 사업성이 좋은 사업지라 하더라도 토지등소유자 간 갈등이 팽배하다면 사업을 정상적으로 진행시킨다는 것은 사실상 불가능하다. 이에 사업시행자는 해당 사업지의 사업성보다 토지등소유자들의 사업 진행 의지 집결과 화합에 주안점을 두어야 한다. 일례로 사업성이 낮은 사업지라도 토지등소유자의 동의율이 100%라면 그 사업은 반드시 성공한다.

다음은 시공자의 의지이다. 최근 주택시장의 ‘거래절벽’ 현상과 맞물려 시공자는 방관자라 할 수 있다. 필자는 주택 정책이 난조를 거듭할 때도 시공자들이 주택시장을 회복 및 발전시킬 의지를 가지고 사업성에 우선하여 토지등소유자의 사업 진행 의지 등을 종합적으로 판단, 적기에 사업을 진행했더라면 이 같은 현상은 발생하지 않았을 것이라 생각한다. 따라서 시공자의 사업 진행 의지는 사업 성공 요인 중 토지등소유자들의 화합 다음으로 중요하다 할 수 있다.

사업에 있어서 사업성이 뒷받침되어야 함은 당연한 사실이다. 그러나 사업지의 불리한 내적 요인은 사업시행자가 감내해야 할 것이라 할 수 있지만, 외적 요인인 법적 사항은 공공의 책임이라 할 것이다. 공공은 주택시장의 추이를 정확하게 분석하여 법 적용의 유연성을 확보해야 한다. 그런데 공공은 주택시장의 절벽 상황에서도 과거의 법을 고수함으로써 주택시장을 고사시키고 있으며, 이로 인하여 왜곡된 ‘전세대란’이 발생하고 있다. 따라서 공공은 임대주택 의무 비율 등 각종 규제를 완화 또는 폐지하여 사업지의 사업성을 제고해야 할 것이다,

한편 사업시행자는 토지등소유 간의 화합에 최대한 주안점을 두고, 시공자는 방관자가 아닌 사업의 주체라는 생각을 갖고 사업 진행 의지를 보여야 할 것이다. 만약 지금의 상황이 지속된다면 주택시장의 회복은 요원한 것이 되며, 이로 인해 토지등소유자의 매몰비용은 물론 시공자의 사업 입지도 악화되어 ‘지속경영’이 불가능하다 할 것인바, 사업시행자와 시공자는 사업성보다 현 상황에서의 사업 지속 방안을 반드시 강구하여 사업이 지속될 수 있도록 최선을 다하여야 한다.

양홍건 편집인  Lostem_bass@naver.com

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