▲ 서울 용산구 ‘한남더힐’의 부실 감정평가 논란은 국토부의 ‘시장 선진화 방안’ 마련으로 이어졌으나 이는 감정평가업계의 반발을 낳고 있다(사진은 한남더힐).

[아유경제=정훈 기자] 국토교통부(장관 서승환ㆍ이하 국토부)와 감정평가업계의 충돌이 제3라운드로 이어지는 모양새다. 현재 13개 대형 감정평가법인이 수행 중인 부동산 공시 업무를 중소형 법인들에게도 허용하는 내용의 법제 개선이 추진되고 있어서다.

최근 감정평가업계 등에 따르면 국토부는 지난 7일부터 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 부동산감평법) 시행령」 일부 개정안을 입법예고 중이다. 이는 ▲감정평가법인 구성 요건 완화 ▲업무 위탁 가능한 감정평가법인 요건 완화 ▲감정평가업자의 보험 가입 시 국토부 장관에의 통보 의무 폐지 등을 골자로 하고 있다.

이 가운데 감정평가업계가 문제 삼고 있는 것은 업무 위탁이 가능한 감정평가법인의 요건을 낮추는 내용이다. 개정안은 부동산감평법 제81조제1항상 국토부 장관으로부터 업무를 위탁받을 수 있는 감정평가법인의 소속 감정평가사 수를 현행 ‘50인 이상’에서 ‘20명 이상’으로 낮추는 게 핵심이다. 현재는 이를 근거로 나라, 대한, 제일, 하나 등 13개 대형 감정평가법인들만 부동산 공시 업무를 수행하고 있다. 하지만 개정안이 공포ㆍ시행되면 소속 감정평가사 수가 50명 미만인 중소형 법인들도 해당 업무 등을 위탁받을 수 있게 된다.

이를 놓고 감정평가업계에는 지난 8월 국토부의 표준지공시지가 조사ㆍ평가 방식 개편에 반발해 업계가 평가 업무 보이콧(boycottㆍ본보 2014년 8월 29일자 <감정평가업계 뿔났다!… 사상 초유 땅값 조사 거부> 참조)으로 맞섰던 데 대한 보복성 조치라는 볼멘소리가 흘러나오고 있다. 한 감정평가업계 관계자는 “이번 조치는 지난여름 사상 초유의 업무 거부라는 ‘집단행동’으로 국토부의 ‘제 식구(한국감정원ㆍ원장 서종대) 챙기기’에 제동을 걸었던 업계에 국토부가 선전포고를 한 셈”이라며 “당시 업계의 업무 재개로 봉합됐던 양측의 충돌이 국토부의 치졸한 보복 행위에 또다시 재현될 조짐을 보이고 있어 안타깝다”고 전했다.

감정평가업계 집단행동에 수세 몰렸던 국토부의 반격?
표준지공시지가 조사ㆍ평가 방식 이원화, 업계 ‘보이콧’에 좌절
‘상가건물 권리금 산정 기구에 한국감정원 내정’ 의혹 물 타기?

국토부와 감정평가업계의 충돌은 이번이 처음이 아니다. 지난 8월 국토부의 표준지공시지가 조사ㆍ평가 방식 개편과 그에 따른 반발이 제1라운드였다면, 지난 9월 국토부가 상가건물 권리금 산정 기구에 한국감정원을 내정하려 한다는 의혹 제기로 불거졌던 양측의 대립이 제2라운드였다. 두 차례 충돌은 전국 3600여 감정평가사들의 이익집단인 한국감정평가협회(회장 서동기)를 필두로 한 업계의 승리로 끝났다는 평가가 지배적이다.

첫 대결 당시 한국감정평가협회는 국토부의 표준지공시지가 조사ㆍ평가 방식 개편을 ‘개악’으로 규정하고 국토부가 이 같은 개악을 철회할 때까지 공시지가 평가ㆍ조사 업무에 불참하겠다고 결의했다. ‘표준지공시지가’는 토지 평가 시 그 평가의 기준이 되는 필지(표준지)의 단위면적(㎡)당 가격으로, 이는 개별지가 산출 근거이자 각종 토지 관련 세금의 과세표준이다. 당시 국토부는 기존 ‘정밀조사’ 방식에 ‘기본조사’ 방식을 더해 평가 방식을 이원화하려고 했다. 업계의 집단행동에 국토부의 제도 개편을 ‘국피아(국토부+마피아)’ 소굴이라 비난받고 있던 한국감정원의 밥그릇 챙기기로 의심하는 눈초리가 더해지면서 국토부로서도 제도 개편을 강행할 수 없게 됐다. 결국 국토부는 제도 개편 철회 의사를 밝혔고 이에 업계가 업무 재개로 화답하면서 양측의 갈등은 수면 아래로 가라앉았다.

그러나 평화는 오래가지 못했다. 상가건물 임대차시장의 화두로 떠오른 권리금의 산정을 놓고 또다시 국토부의 제 식구 챙기기 의혹이 제기(본보 2014년 10월 10일자 <‘국토부 對 감정평가업계’ 대결 2라운드로> 참조)됐기 때문이다. 지난 9월 말 업계는 국토부가 입법을 추진 중인 「상가건물 임대차보호법(이하 상임법)」 일부 개정안에 담긴 ‘상가 권리금 분쟁 발생 시 분쟁조정위원회가 감정평가를 의뢰하는 전문기관’에 한국감정원을 내정하려 한다고 주장했다. 분쟁에 휘말릴 공산이 큰 1조3000억 원(추산)짜리 새 먹잇감을 국토부 출신들이 장악하고 있는 한국감정원에 몰아주려 한다는 게 의혹의 핵심이었다. 당시 한국감정평가협회는 “감정평가법인 및 감정평가사들이 한국감정원과 동일한 업무를 진행해 온 상황에서 한국감정원만을 전문기관으로 보고 새 시장을 독점하게 하는 것은 사실상 국토부의 ‘제 식구 챙기기’ 아니냐”면서 “국토부가 이제껏 한국감정원을 직간접적으로 지원했다는 점에 비춰 볼 때 물밑에서 진행 중인 이 같은 횡포를 즉각 중단해야 한다”고 강조했다. 특히 업계는 상가건물 권리금 보호 제도가 특정 단체를 위한 특혜 수단으로 전락해서는 안 된다고 지적했다. 업계 등에 따르면 국토부는 이미 ‘공적영역’이라는 명분하에 ▲공동주택가격조사 ▲보상수탁업무 등을 한국감정원에 맡기고 있다. 논란이 확산될 조짐을 보이자 국토부는 한발 물러섰다. 국토부 부동산평가과는 지난 9월 29일 <‘권리금 보호, 감정원 일감 몰아주기’ 보도 관련>이라 제목의 보도 자료를 내고 “머니투데이에 보도된 내용은 사실과 다르다”면서 “전문기관 지정과 관련해서는 아직 확정된 게 없다”고 해명했다.

하지만 논란은 확산될 것으로 보인다. 이 같은 국토부 해명이 있은 지 한 달도 채 되지 않은 시점에 관련 입법이 본격화를 알렸기 때문이다. 지난 7일 새누리당 김진태 의원은 상임법 일부 개정안을 대표발의 했다. 여기에는 현행 제16조를 제20조로 변경하고 신설되는 제16조에 ‘상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 조정위)’ 설치를 규정하는 내용이 담겨 있다. 아울러 새로 생기는 제18조제1항은 ‘조정위는 당사자의 신청 또는 당사자와 협의를 통해 대통령령으로 정하는 감정 전문기관에 제10조의4(권리금의 회수 기회 보호 등)에 따른 권리금의 감정을 의뢰할 수 있다’고 명시하고 있다.

이 같은 상황에서 국토부가 추진 중인 시장 진입 장벽 낮추기 움직임은 감정평가업계의 오해를 살 수 있다는 게 유관 업계 관계자들의 공통된 시각이다. 감정평가업계는 시장 문턱이 낮아질 경우 업체 간 과열 경쟁과 덤핑으로 부실 평가가 속출하고 이는 공시 업무의 신뢰성을 떨어뜨릴 것이라며 우려하고 있다. 한편에선 국토부가 도마 위에 오른 ‘제 식구 챙기기’ 의혹에 물을 타기 위해 이 같은 행동에 나선 것이란 또 다른 의혹마저 나오고 있는 형국이다.

하지만 ‘담장’의 높이가 이미 예고한 수준(50인 이상→20명 이상)대로 낮아지면 파급효과는 제한적일 것이란 의견이 많다. 감정평가업계 등에 따르면 현재 소속 감정평가사가 50명 이상인 감정평가법인(한국감정원 제외)은 전국 15곳이다. 20명 이상인 법인도 4곳에 불과해 현재 공시 업무를 위탁받아 수행 중인 13곳을 제외하면 이번 조치가 현실화하더라도 혜택을 받을 수 있는 법인 수가 6곳으로 제한된다. 전국 32개 감정평가법인 중 40%(13곳)가 넘는 ‘20명 미만’ 법인은 국토부 업무 위탁이 여전히 ‘그림의 떡’인 셈이다. 이번 부동산감평법 일부 개정안이 감정평가법인의 구성 요건(감정평가사 수 10인 이상ㆍ제67조)을 ‘5명 이상’으로 낮췄는데, 추후 개정이 이뤄져 국토부 업무 위탁 가능 범위를 ‘20명 미만’ 소형 법인으로까지 확대하지 않는 한 이른바 ‘무한경쟁’은 이뤄질 수 없다는 분석이다.

시장 진입 장벽 낮추기를 보이콧에 대한 보복성 조치라는 업계 오해에 대해 국토부는 “감정평가법인 구성 요건 및 업무 위탁 가능 법인 요건 완화는 업태 간 진입 장벽을 낮춰 감정평가 산업 전반의 경쟁력을 도모하기 위한 것”이라고 밝혔다. 특히 “이번 조치는 감정평가업계의 업무 거부 결의 이전부터 검토해 왔던 사안”이라고 의혹을 일축했다.

한편 양측의 대립을 바라보는 시장의 시선은 차갑다. 특히 최근 국토부가 발표한 ‘감정평가 공정성 강화 방안’에 담긴 감정평가사 자격시험 합격자 수의 단계적 감축(2014년 180명→2017년 150명)에 대해서는 감정평가업계가 특별한 반응을 보이지 않고 있는 데 대한 비판이 눈에 띈다. 한 부동산업계 관계자는 “기존 감정평가사들의 기득권 유지에 도움이 되는 이른바 ‘쿼터 제한’에는 침묵하는 감정평가업계나 제 식구 챙기기 시도가 좌절되자 그에 대한 보복성 조치로 ‘시장 선진화’란 명분을 앞세워 진입 장벽 완화에 나선 국토부나 꼴불견이긴 매한가지”라며 “서울 용산구 ‘한남더힐’에서 벌어졌던 부실 감정평가에 대한 진정성 있는 반성과 해결책 마련이 이뤄지지 않은 상태에서 밥그릇 챙기기에 급급한 국토부와 감정평가업계 모두 추락한 시장 신뢰를 회복하기 위해 이제라도 정신 차려야 한다”고 지적했다.

정훈 기자  whitekoala@naver.com

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