▲ 양홍건 오전가구역조합장/경영지도사/아유경제 편집인

정비사업에 있어 사업 추진 주체는 정비사업조합(이하 조합) 조합설립추진위원회라 할 수 있으나, 사업의 특성상 실질적인 사업시행자는 시공자라 해도 과언이 아니다. 시공자는 사업 추진 주체에 자금을 대여하고, 사업 추진 주체는 시공자의 사업 제안서에 맞추어 건축설계 및 사업계획을 수립하게 되고, 최종적으로 시공자가 시공을 하게 된다. 따라서 정비사업에 있어 시공자의 역할은 매우 중대하다 할 수 있다.

우선 시공자는 사업 추진 주체에 자금을 대여하게 된다. 일반적으로 조합이 설립되면 법(「도시 및 주거환경정비법」) 제11조 등에 따라 조합은 시공자를 선정하게 된다. 이때 조합은 조합 이전단계에서 투입된 운영비와 사업비를 보증금 형태로 시공자로부터 빌려 정리하게 되고, 시공자 선정 이후에는 매월 정기적인 운영비 그리고 사업 진행 절차에 따른 사업비를 시공자로부터 받아 조합의 협력 업체에 지급하게 된다.

따라서 시공자가 대여하는 자금은 조합의 ‘생명줄’이다. 법에 의거 다른 방법으로 조합이 자금을 충당할 수 있는 방법도 있으나, 조합이 자체적으로 자금을 충당한다는 것은 사실상 불가능하므로 명실공히 자금 출처의 주체는 시공자라 할 수 있다.

나아가 정비사업의 절차상 사업시행 및 관리처분계획 수립과 이주 관리에 있어서 시공자는 조합에 절대적인 존재이다. 사업시행인가를 받기 위해 조합은 건축심의 등의 절차를 통과해야 하는데, 시공자는 건축설계에서부터 시공자의 입장을 반영하도록 하고 있을 뿐만 아니라 사업시행인가 신청 시 시공자의 공인인증서가 들어감을 이유로 조합의 사업 일정을 컨트롤하게 된다.

또한 관리처분계획은 조합원 분양신청을 전제하고 진행되는 관계로, 분양신청을 하지 않는 조합원에 대한 현금청산 과정에 시공자의 자금이 필요하고, 또한 이주 관리 시 조합원에 대한 이주비와 이사비용 등의 지급에 시공자의 연대보증 등이 필요한 경우도 있어 시공자는 조합에 없어서는 안 될 존재라 할 수 있다.

결정적으로 시공자는 건물 등을 시공한다는 것이다. 조합과 시공자의 협의에 따라 시공 기간이 정해지지만 시공 기간의 조정 권한은 시공자가 쥐고 있으며, 시공자의 의도에 따라 공사비의 증감이 결정된다고 볼 수 있다.

이와 같이 막대한 권한을 갖고 있는 시공자는 조합원과의 관계에 있어서도 분명 ‘갑’이라 할 것이다. 그런데 이런 시공자가 주택시장의 침체를 이유로 갑으로서의 의무를 포기하고 있지는 않은가 의심해 볼 필요가 있다. 시공자는 조합의 사업 진행 의지가 충분하다고 생각되면 수주한 사업지에 대한 사업을 진행시켜야 하는 것이 마땅하다. 그런데 사업성이 낮은 사업지의 조합이 추가부담금을 감내하면서도 사업을 진행시킬 의지가 있다 할 경우에도 일반적으로 시공자 입장에서는 공사비를 깎아주면서까지 사업을 진행하려고 하지는 않을 것이다. 만약 일정 부분의 손실을 감수하면서도 사업지의 사업을 진행시키려는 시공자가 있다면 그 시공자는 사회적 책임을 다하는 ‘윤리경영’의 모델이 될 것이다.

그러나 이제 시공자도 기존의 역할에서 벗어나 사회적 책임을 다하는 새로운 패러다임을 구축할 필요가 있다. 주택시장의 침체기에도 쉽게 흔들리지 않는 ‘지속경영’을 담보하기 위해서는 시공자의 ‘윤리경영’이 가장 바람직한 길일 것이다.

시공자의 ‘윤리경영’은 사회적 책임이라 할 수 있고, 그 중심에는 정비사업지가 있다. 현 상황에서 마치 조합이 갑이 되고 시공자는 조합의 용역 업체로 치부하는 행태를 보이나 이는 둘의 관계를 잘못 해석한 것이며, 정비사업지는 시공자의 자금에 의해 운영되는 관계로 사업 특성상 시공자가 갑이고, 정비사업지는 시공자의 최대 사업장인 것이다.

그런데 시공자는 주택시장의 침체하에서 ‘을’이라 자처하면서 방관자가 돼 버렸다. 최근 시공자의 행태를 보면 사업성이 있는 사업지는 무조건 수주하고, 사업성이 없는 사업지는 방치하고 있다. 시공자가 이미 수주한 사업지에 대한 행태를 보면 그 모습은 더욱 참담하다. 시공자는 사업성에 따라 사업지에 등급을 부여하고, 그 등급에 따라 사업을 진행함은 물론 사업성이 없는 사업지에 대해서는 심지어 운영비 대여까지 감액 또는 중단한다는 것이다. 이로 인해 토지등소유자들 간 갈등은 심화되어 조합은 고사되어 가고, 심지어 조합이 취소되어 매몰비용만 발생하게 되는 형국이다.

심지어 공공이 각종 규제를 완화 또는 폐지하는 데 수년이 걸리고, 침체된 주택시장을 타개할 수 있는 돌파구마저도 찾지 못하고 있는 상황에서 시공자의 사업 진행 의지가 정비사업지의 사업 성패를 결정하는 관건이 된지 오래이다. 따라서 시공자는 조합과의 관계에 있어 을이 아니라 실질적인 갑이고, 갑이 아니라 하면 적어도 동반자임을 명심해야 할 것이다.

결론적으로 시공자는 본연의 의무를 다하면서 조합과 힘을 합쳐 사업을 정상화시켜 나가는 것이 사회적 책임을 다하는 것이며, 지속 가능한 ‘윤리경영’의 참모습이다.

양홍건 편집인  Lostem_bass@naver.com

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