▲ 통합 재건축의 필요성과 효과를 역설 중인 신반포1차 재건축 조합의 한형기 조합장

[아유경제=유준상 기자] 신반포 지역이 ‘춘추전국시대’에 돌입할 조짐이 보인다. 신반포1차의 통합 재건축(1~19동과 20·21동 통합)으로 인해 ‘아크로리버파크’의 탄생을 지켜봤던 주변 단지(신반포3차·15차·23차, 반포경남 등)들이 통합을 추진하고 나섰기 때문이다.

특히 분양가 상한제를 적용받지 않은 신반포1차가 청약 대박을 터뜨림에 따라 통합을 원하는 주민들이 늘고 있다. 신반포1차와 신반포15차 또는 나머지 3개 단지를 묶어 재건축을 하게 되면 이 일대는 2300가구 또는 5300가구의 초대형 단지로 탈바꿈돼 지역을 대표하는 랜드마크로 부상할 것으로 기대를 모은다.

이 같은 중대한 임무는 5개 단지의 ‘좌장’ 격인 신반포1차 재건축 정비사업조합(이하 조합)의 ‘한형기 조합장’의 수완(手腕)에 달려 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 이에 본보는 20년 가까이 표류하던 신반포1차 재건축사업을 불과 몇 년 만에 통합-사업시행 및 관리처분 변경인가, 이주·철거-착공 등을 이뤄 낸 한 조합장을 지난 21일 만나 신반포 통합 재건축의 현황, 계획 등에 대해 들어봤다.
 

 - 현재 진행 중인 신반포 통합 재건축사업은 어떻게 이뤄지나/

우리 신반포1차는 작년 8월 16일 기존 1~19동에 20·21동을 합쳐 통합 재건축을 하자고 합의가 됐다. 그해 11월 13일 조합설립 변경인가를 받았다. ▲건축심의 ▲사업시행 변경인가 ▲조합원 분양신청 ▲동·호수 추첨 ▲관리처분총회 ▲관리처분인가 ▲일반분양까지의 과정이 불과 1년여 만에 이뤄진 것이다. 현재는 이주 및 철거가 끝난 뒤 착공에 들어가 공사가 20% 정도 진행 중이다. 재건축사업장에서는 전무후무한 이러한 일들이 벌어지는 것을 보고 작년 연말께 신반포15차(이하 15차) 조합원들이 ‘우리도 같이 통합 재건축을 하면 안 되겠냐’고 요청을 해서 검토가 시작됐고, 나아가 신반포3차(이하 3차), 신반포23차(이하 23차), 반포경남아파트(이하 경남)의 주민들도 지속적으로 요청을 해 광역 통합 재건축에 대한 계획을 수립했고 지난 6월까지 충분한 검토를 끝마친 상태다. 현재는 우선적으로 15차와의 통합에 힘을 쏟고 있다. 15차는 5층 180가구의 소규모로 지난해 10월 재건축 조합이 설립됐다. 계획상으로 내년 2월 말 2개 단지(1차-15차) 통합 재건축 조합설립 변경인가를 받을 것으로 예상하고 있다. 15차 주민을 대상으로 개최한 설명회도 최근 성황리에 마쳤다. 3차, 23차, 경남과의 통합도 차근차근 준비할 예정이다. 3차는 오는 25일 조합설립추진위원회(이하 추진위) 임원 선출을 위한 주민총회가 열린다. 추진위원장, 감사, 추진위원 등이 구성되면 내년 1월에 조합 창립총회를 개최해 2월 초에는 조합을 설립할 수 있을 것으로 예상된다. 지난 13년간 조합조차 설립되지 못한 3차 주민들은 이를 고대하고 있는 실정이다. 25일 선출되는 3차의 추진위원장과 함께 곧바로 3개 단지(3차-23차-경남) 통합 재건축에 대한 협의에 들어가게 된다. 23차, 경남도 아직 추진위 단계에 머물러 있다. 그때 상가 문제로 골머리를 앓고 있는 경남 주민들에게 통합 재건축을 알리기 위한 강구책도 마련할 방침이다. 현재 경남은 단지 내 상가 비율이 13%에 달한다. 아파트-상가 간 합의가 이뤄지지 않을 경우 상가를 빼고 사업을 추진하기에도 어려운 측면이 있다. 하지만 3차-23차-경남을 통합하게 되면 상가 비율이 낮아져 여차하면 상가를 제척하고 사업을 추진할 수 있게 된다. 이렇게 되면 상가 측도 자연스레 사업에 동참할 수밖에 없을 것이다. 만약 협의가 잘 이뤄지면 늦어도 올 12월 안에는 구체적인 동의서 합의안이 나오고 조합설립동의서 징구 작업을 거쳐 내년 3월에는 3개 단지(3차-23차-경남) 통합 재건축 조합설립인가를 받을 수 있을 것으로 예상된다. 한편 내년 4월부터는 그 사이에 이미 통합 단지가 된 2개 단지(1차-15차)와 합쳐지기 위한 광역 통합 재건축 논의를 시작할 수 있게끔 하는 것이 현재 계획 중인 최상의 시나리오다. 하지만 1차와 3차, 23차, 경남의 통합은 시간상으로 어려울 것으로 예상하고 있다. 당분간은 1차와 15차 통합에 전념하고 3차, 23차, 경남 등 3개 단지 통합을 적극 도와 주변 단지 주민들의 수익성이 높아져 좀 더 빨리 재건축이 추진되고, 더 좋은 단지로 탈바꿈해 신반포 일대가 대한민국 최고 부촌이자 ‘주거1번지’로 자리를 굳히도록 하는 게 목표다.

- 통합 재건축사업 추진 중 어려운 점은/

먼저 각 단지마다 이해관계에 얽혀 있다는 점은 사업에 난항을 가져온다. 먼저 15차는 재건축사업의 집행부인 대의원과 이사들이 특정 건설사와 이해관계로 얽혀 있다는 의혹이 불거지고 있다. 그들이 직접 자금과 조직을 관리하며 통합 재건축 반대에 나서고 있다는 의혹도 함께 제기되고 있다. 그들은 통합 재건축을 하게 될 경우 도시계획심의와 경관심의를 다시 받아야 하기 때문에 최소 3년이 더 지체될 수 있다고 주장한다. 하지만 그렇지 않을 가능성이 훨씬 더 높다. 이 문제를 해결하고자 이미 서울시(시장 박원순)와 서초구(구청장 조은희)에 질의를 해서 답변을 받은 상태이기 때문이다. 서울시로부터는 통합해도 도시계획심의나 경관심의를 처음부터 다시 받지 않아도 된다는 답변을 받았다. 서초구로부터는 이전의 1차 내부에서 이뤄졌던 조합원 730명의 1~19동과 조합원 60명의 20·21동의 통합 재건축을 할 때 정비구역 변경 신고를 생략했던 사례와 같이 1차와 15차가 총회를 열어 양 단지의 동별 3분의 2, 전체 4분의 3이상의 동의를 얻어 조합설립 변경인가를 받으면 도시계획심의와 경관심의를 생략해주겠다는 답변서를 받았다. 서울시와 서초구으로부터 받은 답변 내용은 오는 27일 열리는 토론회에서 자료로 공개할 방침이다. 그들은 통합 재건축의 핵심 화두인 ‘분양가상한제(집값 안정화의 일환으로, 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도)’도 걸고넘어졌다. 분양가상한제가 적용돼도 워낙 좋은 환경 탓에 3.3㎡당 4500만 원에 분양할 수 있다는 것이다. 그러나 인근의 A아파트와 B아파트의 경우 분양가상한제를 적용받아 승인받은 금액은 3.3㎡당 3050만 원에 불과했다. 그런데 이곳이라고 이보다 높은 금액으로 승인받는 것은 사실상 불가능하다. 건축비는 분양가상한제로 인해 고정된 상태이며, 공시지가도 현재 인근 A·B아파트와 거의 같은 수준이기 때문에 높은 분양가를 책정받기 매우 어렵다. 마지막으로 1차 조합장인 내가 자타가 공인하는 재건축 전문가이며 양측의 조합원 수가 상대적으로 차이가 많이 나기 때문에 통합하게 되면 1차에게만 유리해진다는 주장을 하는데 이 역시 어불성설(語不成說)이다. 15차에는 변호사 7명, 감정평가사, 법무사, 세무사 등 전문가들이 포진돼 있다. 이 같은 주장은 과거 우리 1차 1~19동 730명과 20·21동 60명 통합 전, 통합을 하면 20·21동 주민들이 파산할 것이라는 주장과 다르지 않다. 통합 재건축은 조합은 하나이지만 각각의 단지가 개별적으로 분양하는 등 철저하게 독립채산제(단일 기업 또는 공장·사업부 등의 기업 내 경영 단위가 자기의 수입·지출에 의해 단독으로 사업을 성립시킬 수 있도록 하는 경영 관리 제도)로 이뤄지기 때문에 특정 이해관계가 들어설 수 없다는 사실을 15차 조합원들이 알아야 한다. 경우에 따라서는 1차 1~19동과 20·21동 통합 시와 같이 15차는 확정지분제를 적용하면 모든 것이 해결된다. 현재 15차는 통합 재건축을 원하는 대다수 조합원들이 자발적으로 집행부 해임에 적극 나서고 있는 상황이다. 오는 27일에는 집행부와 통합 재건축을 원하는 대다수 조합원 간 토론회 겸 해임 대상자에 대한 청문회가 열린다. 조합원들이 스스로 통합 재건축을 위한 발판 마련에 나선 것이다. 최종적으로 오는 12월 9일로 예정된 총회에서 참석자 과반수가 해임에 찬성하면 해임이 이뤄짐과 동시에 특정 건설사도 조합 내 입지가 좁아짐에 따라 자동적으로 물러서게 될 가능성이 높다. 3차, 23차, 경남도 사정은 마찬가지다. 주민들이 재건축에 대한 지식이 부족하며 특정 이해관계에 얽혀 있어 그동안 단일 재건축을 추진하는 데에도 상당한 난항을 겪었다. 3차의 경우 34동 조합설립동의서가 6장이 부족한 상태라 조합 설립조차 하지 못했다. 경남의 경우는 앞서 말씀드렸듯이 상가 문제에 직면해 있으며, 그곳에 30년 이상 살던 터줏대감 5인방이 플래카드를 거는 등 강력하게 통합 재건축에 반대하고 있다. 그러나 통합 재건축은 15차를 비롯한 다른 단지들이 먼저 이야기를 꺼낸 사안이다. 궁극적으로 분양가상한제를 적용받지 않는다는 점을 포함해 통합 재건축을 할 때 얻을 수 있는 메리트를 모든 단지들이 누렸으면 좋겠다. 그런데 문제는 시간적으로 여유가 많지 않는다는 점이다. 아크로리버파크의 준공일이 2016년 8월로 예정돼 있기 때문이다. 본인은 통합 재건축이 이루는 데 백방으로 노력 중이지만 조합장 혼자만의 노력만 갖고는 이룰 수 없는 사업이다. 1차 1~19동과 20·21동의 통합 과정이 그러했듯이 여러 아파트의 조합원들이 마음을 모아줄 때 비로소 가능하다.

-통합 재건축을 통해 얻는 이익은/

일단 분양가상한제를 적용받지 않는다면 어떨지 생각해 보라. 간단하게 15차가 얻는 수익만 생각해 보자. 15차의 경우 일반분양 면적만 3만3058㎡다. 워낙 대지지분이 크기 때문에 기존 180가구에 일반분양분 약 500가구가 더해져 총 671가구가 된다. 여기에 15차의 경우 현재 3.3㎡당 평균 호가가 4130만 원을 웃도는 수준이다. 일반분양분 대부분 ‘로얄층’이기 때문에 3.3㎡당 4400만 원은 충분히 나올 것이라고 예상한다. 그런데 현재 대한민국에서 분양가상한제를 적용받아 3.3㎡당 3200만 원 이상을 승인받은 곳은 한 곳도 없다는 점을 고려한다면 기본적으로 분양가상한제를 적용받을 때보다 3.3㎡당 1000만 원 이상의 분양 수익이 나는 것을 의미한다. 3만3058㎡면 1000억 원이다. 1000억 원을 세대수 180으로 나누면 분양가상한제 하나로 가구당 실질적으로 6억 원의 이익이 난다는 것을 의미한다. 또한 15차의 경우 기존 세대수가 적다보니 커뮤니티시설이 부족한 상태다. 이번에 다양한 커뮤니티시설을 갖춘 1차와 통합해서 2300가구가 되면 고급 커뮤니티시설을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 소형 평형으로 구성된 15차 671가구 소형 단지와 삼성동 아이파크를 능가하는 유명세를 타고 있는 1차와 통합해 2300가구 대단지에 속한 것과는 아파트 가치와 가격에서도 월등히 차이가 날 수밖에 없다.

-당국이 유권해석을 통해 통합 재건축을 해도 분양가상한제를 적용받는다고 했는데/

국토교통부(장관 서승환·이하 국토부)가 회신한 답변서에 의하면 유권해석에 의해 우리 지역의 광역 통합 재건축에 분양가상한제가 적용되는 근거로 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제34조제1항을 이유로 들었다. 이것부터 논리적으로 타당하지 않다. 도정법 제34조제1항이 적용되는 곳은 구릉지인 한남뉴타운처럼 지역 특성상 개발하기가 아주 난해하고 절차가 복잡한 곳을 말한다. 우리(1차·3차·15차·23차·경남)는 같은 지구(반포아파트지구)에 속해 있고, 1차와 15차는 같은 4주구이다. 또한 올해 6월 전까지 광역 통합 재건축에 대한 검토를 진행했을 때 자문했던 변호사와 도시계획 전문가 등은 모두 분양가상한제가 적용되지 않는다는 의견에 손을 들어줬다. 그 근거로 통합 재건축에 성공했던 1차 1~19동과 20·21동의 사례를 들었다. 두 곳은 이전에 대법원의 두 번의 판결(민·형사)에 의해서 완전히 분리됐던 곳으로 별개의 단지였던 20·21동에 분양가상한제가 적용되지 않았던 경험을 가지고 있다. 11월 20일 법무법인에서 국토부에 법제처 유권해석을 의뢰하도록 요청했고, 국회일정이 어느 정도 마무리되는 12월 초부터 분양가상한제 적용여부에 대해 전문가와 변호사들이 국토부와 협의하기로 계획이 되어 있어 빠르면 금년 12월, 늦어도 내년 1월 말경에 국토부나 법제처로부터 분양가상한제를 적용받지 않는다는 답변을 받을 것으로 확신하고 있다.

-조합장으로서의 포부는/

우선 1차 조합원들의 성원에 보답하기 위해 일단 1차 재건축사업을 완수하는 게 첫째 목표다. 다음으로는 지역 사회에 기여한다는 마음으로 1차와 15차 통합과 3차와 23차, 경남 통합 재건축을 성공적으로 마무리하는 것을 꼽을 수 있다. 조합장 개인의 능력이 아무리 뛰어나도 조합원들의 신뢰를 얻지 못하면 불가능한 것이 재건축사업이다. 그런데 1차 조합원들은 총회 참석률이 최고 98%, 현장 참석자도 70% 이상 나오는 등 적극성과 단결력으로 사업 추진을 도와주고 계신다. 우리 조합원들의 수준이 매우 높다고 생각한다. 현재 대부분의 재건축 단지들이 추가부담금 문제로 몸살을 앓고 있는 상황인데 우리는 가구당 최소한 1억 원 이상 추가부담금을 줄여주고 환급금을 더 올릴 수 있을 것 같다. 준공 후 조합원들이 입주를 마칠 때까지 조합원 이익 극대화를 위해 긴장의 끈을 놓지 않고 전념할 것이며. 강남 최고의 명품 아파트를 건설한다는 책임감을 가지고 성원에 반드시 보답하겠다. 이 사업이 완료되면 그동안 재건축 현장에서 얻은 노하우를 다른 현장들에 전수해주기 위해 컨설팅 회사를 차리고 싶다. 또한 인허가, 총회 등 실질적인 업무와 절차에 대한 국내 모든 재개발·재건축 조합원, 조합장, 대의원, 이사들의 이해를 돕기 위해 재건축 과정을 다룬 책도 쓰고 싶다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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