▲ 원고들이 돌려받을 임대차 보증금 배당 금액이 표기된 문서 <자료 출처 : 대구지방법원>

[아유경제=유준상 기자] 다른 임차인의 계약 내역을 확인하지 않고 임대차 계약을 할 경우 해당 임차인에게도 책임이 있다는 법원 판결이 나왔다. 이 경우 해당 주택이 경매에 넘어가면 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있어 임차인들의 주의가 요구된다.

대구지방법원은 근저당권 설정 등기가 이뤄진 주택이 경매에 붙여짐에 따라 변제가 이뤄지는 과정에서 보증금을 회수하지 못한 임차인이 중개를 해준 부동산 중개업자를 대상으로 한 ‘손해배상(기)’ 소송에서 이 같은 판결을 내렸다고 최근 밝혔다. ‘근저당권’이란 채무자와의 계속적 거래 계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도에서 담보하기 위해 잡은 저당권을 뜻한다.

원고인 A와 B는 2011년 11월 17일 전 소유주인 E와 해당 다가구주택 302호(이하 이 주택)에 대해 임대차 기간은 2년(2011년 11월 30일~2013년 11월 29일), 임대차 보증금은 7000만 원에 공동으로 임차하고 같은 달 24일 전입신고를 마쳤다.

이 사건에서 이목을 끌었던 점은 원고들이 부동산 중개업자인 피고 C로부터 해당 주택을 중개 받아 그해 9월 2일 소유권 보존 등기를 마쳤고, 원고들이 임대차 계약을 할 즈음 이 주택이 은행 α에 채권 최고액 5억2000만 원으로 근저당권이 잡혀 있는 등 E가 채무자의 신분에 있었다는 점이다.

물론 임대차 계약 체결 당시 원고들에게 교부된 ‘중개 대상물 확인ㆍ설명서’에는 ‘위 근저당권 설정 등기 사항’과 함께 ‘그 외 본 건물은 다가구주택으로서 다수의 임차인과 임차 보증금이 있음’이라고 기재돼 있었지만 이 주택을 중개해준 C는 원고들에게 이 사항에 대해서 설명하지 않았다.

이후 2012년 1월 13일 이 주택에 대한 근저당권의 채무자인 E는 매매 대금의 지급을 대신하기 위해 근저당권의 피담보채무(근저당권자에게 갚아야 할 채무)를 F에게 인계했고, 이에 따라 근저당권자도 은행 α에서 은행 β로 이전되는 등 근저당권 내역에 변동 사항이 있었다. 이 시점에 결국 우려하던 일이 발생했다. 근저당권자인 은행 β가 법원에 이 주택과 대지에 대해 ‘부동산 임의경매(채무자의 채무불이행 시 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 전세권, 담보자 등기 등의 담보권을 실행해 자신의 채권을 회수하는 법적 절차)’를 신청을 하고, 해당 법원으로부터 2013년 3월 15일 임의경매 개시 결정이 내려져 ‘기입등기’가 마쳐진 것이다. 기입등기는 새로운 등기 원인에 기해 특정한 사항을 등기부에 새롭게 기입하는 등기를 말한다.

결국 경매 절차에 의해 이 주택은 감정평가액인 9억4149만 원에도 훨씬 못 미치는 8억 5100만 원에 매각됐다. 이에 따라 배당기일(2013년 11월 5일)이 열리고, 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액 8억4452만739원은 선순위 근저당권이 설정된 은행 β에 5억2000만 원, 최우선변제권 범위에 있는 소액 임차인 8명에 총 1억1400만 원, 원고들을 포함한 확정일자 임차인들에게 나머지 금액이 배당돼 총 13명이 배당 순위에 맞게 보증금을 각각 회수했다.

그런데 배당 금액에 대해 표기된 문서를 받은 원고들은 경악을 금치 못했다. 자신들이 배당받은 금액이 원래의 임대차 보증금인 7000만 원의 절반에도 훨씬 못 미치는 2652만739원에 불과했기 때문이다.

이에 원고들은 자신들의 배당 금액에 대해 부당하다는 입장을 밝히고, 피고 C가 임대차 보증금의 나머지 금액인 4347만9261원과 함께 소장 부본(소송법에서 소를 제기하기 위해 법원에 제출하는 소장의 훼손에 대비해 만들어 놓은 것)이 C에게 송달된 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20% 비율의 이자를 지급하라는 내용의 재소송을 냈다.

법원은 우선 C가 원고들에게 제대로 설명을 해주지 않은 점에 대해서 ▲공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차 계약을 중개함에 있어서 임차 의뢰인이 임대차 계약이 종료된 후에 임대차 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공해야 할 책무가 있음에도 불구 잠재된 위험이 현실화될 가능성은 배제한 채 막연하게 보증금 회수에 별다른 문제가 없을 것이라고 설명한 점 ▲임대 의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차 계약 내역 중 개인 정보에 관한 부분을 제외하고 임대차 보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분 등의 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차 의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시해야 함에도 불구 이 주택에 다수의 임차인과 보증금이 있다는 식의 막연한 설명을 한 점 ▲경매가 진행될 시 경매 목적물이 감정평가액보다 현저히 낮은 금액에 매각되는 사례가 비일비재하다는 점 ▲ 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 공인중개사법)」 제30조에 의거해 중개 대상물 확인ㆍ설명서의 중개 목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재해 교부해야 할 의무가 있고, 만일 임대 의뢰인이 다른 세입자의 임대차 보증금. 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료 요구에 불응한 경우 그 내용을 위 중개 대상물 확인ㆍ설명서에 기재해야 할 의무가 있음에도 불구 과실로 이러한 의무를 위반해 임차 의뢰인에게 재산상 손해를 발생하게 했다는 점을 들어 C가 원고들의 재산상의 손해를 배상할 책임이 있다고 판결했다.

법원은 위 내용을 토대로 C가 원고들에게 일정 부분(임대차 보증금의 40%)의 금액을 배상해야 할 책임이 있다는 것은 인정했지만 임대차 보증금 전액을 배상해야 한다는 내용의 원고들의 청구는 기각했다. 법원은 ▲원고들이 막연하게나마 이 주택의 다른 임차인들이 다수 존재한다는 설명을 들은 점 ▲원고들이 이를 토대로 임대인이나 중개인에게 다른 임차인들의 임대차 계약 내역에 관한 자료를 요청하거나 스스로 확인해 보증금의 회수 가능성에 대해 판단할 수 있는 것이 충분히 가능했다는 점에도 불구 중개인의 막연한 설명만을 믿고 섣불리 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급한 과실은 손해가 발생한 데 있어 중요한 원인으로 작용한 것이라고 봐도 무방하며 이러한 점을 참작해 C에게는 원고들이 회수하지 못한 보증금 액수(4347만9261원)의 전액이 아닌 40%만 책임이 있다고 결론을 내렸다.

이에 따라 C는 원고들에게 1739만1704원을 포함해 원고가 바라는 대로 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날인 올해 1월 14일부터 C에게 부여된 이행의 의무와 범위가 아직 정해지지 않은 판결 선고일(지난달 11월 7일)까지는 「민법」에 의거해 연 5%, 그 다음 날부터 채무를 완전하게 이행하는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 의거해 연 20%의 비율의 지연 손해금을 지급해야 할 의무가 있다는 판결이 내려졌다.

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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