▲ 양홍건 오전가구역 조합장/경영지도사/아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제28조(사업시행인가) 등에 의하면 공공 또는 주택 공사 등을 제외하는 경우 사업시행자는 정비사업조합(이하 조합)이므로 시공자는 협력사로서 조합과의 관계에 있어 ‘을’임이 분명하다. 그러나 조합이 시공자를 선정한 경우 시공자는 통상 조합의 생명 줄인 자금을 대여하고, 실질적으로 조합의 사업 일정을 제어할 수 있는 힘이 있으므로 조합과의 관계에 있어 ‘갑’이 될 수도 있다.

최근 주택시장의 왜곡과 불황으로 인해 조합에 대한 시공자의 힘이 무소불위인 점을 고려할 시, 시공자의 지위는 ‘갑’이라 할 수 있으므로 법 적용에 있어서도 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 공정거래법)」이 적용되어야 공정하다.

그런데 현실에서는 시공자의 행태에 대한 제재 규정으로 공정거래법을 적용하지 않고 「건설산업기본법」을 적용함으로써 시공자는 조합과의 관계에 있어 ‘을’로 취급받고 있다. 그런 의미에서 시공자가 진정한 ‘을’이 되기 위한 마땅한 조건에 대해서 살펴보자.

먼저 시공자가 ‘을’이 되기 위해서는 조합과 체결한 계약 내용을 성실히 이행하여야 한다. 그런데 장기적인 주택 경기 불황에 편승하여 시공자는 조합에 대한 운영비를 포함한 자금을 비정상적으로 대여하고, 심지어 조합 운영비의 일부만을 대여해 기형적인 조합을 만들어 내고 있으며 조합원간 갈등만 증폭시키는 역할에 더 치중하고 있는 것 같다.

더구나 시공자가 조합이 기수행한 사업비에 대한 자금마저 대여하지 않음으로 인해 조합 업무는 마비되고, 조합이 기선정한 협력사들도 함께 고사되어 가는 처지이다. 하지만 정비사업의 프레임을 들추어 볼 때 시공자의 역할이 조합에 사업비를 대여하는 구조로 되어 있으므로 시공자는 조합이 선정한 협력사로서 자금 대여의 의무를 성실히 이행하여야 하며, 사업비의 정상적인 대여는 계약 내용을 이행하는 과정의 일부인 것이다. 따라서 시공자는 조합과 체결한 계약 내용을 성실히 이행하는 경우 진정한 ‘을’이라 할 수 있다.

다음으로 시공자는 조합의 사업계획 수립 및 시행 과정에서 조합의 협력사로서 협조하여야 한다. 일반 정비사업에 있어 조합이 설립된 후 일차적으로 시공자를 선정하며, 시공자는 조합의 입찰참여안내서에 따른 사업제안서를 제출하여 조합원총회에서 선정되므로 사업 일정을 조합의 사업계획에 맞추어야 하는 게 순리이다.

그런데 시공자는 그들만의 기준으로 수주 사업지에 대해 등급을 매겨 사업 순위를 정하고, 등급이 낮은 정비사업지에 대해서는 방치하면서 사업 지연 등에 따른 비용까지 조합에 떠넘기는 행태를 고수하는 것은 ‘을’로서의 역할을 성실히 수행한다 할 수 없다.

만약 시공자가 불경기하에서 협력사로서의 역할을 정상적으로 수행하지 못하여 사업이 지연되는 경우 조합과 시공자가 각각 50%의 지연 책임을 진다든가, 또는 조합이 사업 진행 의지가 있고 진행이 가능한데도 시공자가 사업을 지연시키는 경우 이는 시공자의 사정으로 인한 것으로 지연에 대한 책임을 시공자가 전적으로 진다든가 하는 것이 협력사로서의 의무를 다하는 것이라 할 수 있다.

마지막으로 시공자는 조합에 대한 조력자(Servant Leadership)로서의 역할을 충실히 하여야 하며, 정비사업의 특성상 시공자가 조합을 리드하면서 사업을 진행하는 방식이 가장 무리가 없다고 본다.

조합은 정비사업을 시행하기 위해 다양한 협력사를 선정하게 되며, 그중 시공자는 건축 등에 대한 책임을 지게 된다. 일반 정비사업에 있어 조합은 건축심의를 위해 시공자와 협의를 하게 되고, 시공자는 자기 브랜드와 정비사업지의 특성이 반영될 수 있도록 조합의 다른 협력사인 설계업체 등과 협의를 하게 된다.

따라서 시공자는 조합에 자금을 대여하고 있을 뿐만 아니라 건축심의와 사업시행인가 및 관리처분 그리고 시공에 이르기까지 폭넓게 조합의 사업을 리드한다. 또한 시공자는 조합의 업무 진행과정에서 도발 변수들이 발생하여 사업이 지연될 경우 조합이 그 대안을 찾아 조기에 사업이 정상적으로 진행될 수 있도록 협력하여야 하고, 조합과의 관계에 있어서도 지속성을 확보할 수 있도록 사업에 대한 관리에도 만전을 기하여야 한다.

하지만 관리처분계획 수립을 목전에 두고 있는 필자는 시공자가 이와 같이 ‘을’로의 역할을 성실히 수행하고 있는지 의문스럽다. 시공자는 도정법에 따라 진행되는 정비사업지의 사업 진행 과정을 사업 지연을 위한 수단으로 이용하고 있지는 않은지, 또는 조합의 발목을 잡아 조합원 간 갈등을 야기하고 있지는 않은지 의문을 갖게 된다.

시공자는 조합과의 관계에 있어 ‘을’임이 분명하다. 각종 규제의 완화 및 폐지가 늦어지고 있는 상황에서 시공자가 조합과의 관계에 있어 진정한 ‘을’이 되기 위해서는 조합에 대한 조력자로서의 역할을 성실히 수행할 때, 시공자는 진정한 ‘을’이 될 수 있으며, 사회적 책임을 다하는 지속 가능한 시공자가 될 수 있을 것이다.

양홍건 편집인  chemicalline@naver.com

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