[아유경제=유준상 기자] 새해도 어느덧 보름이 지났다. 정부는 지난해 2008년 금융위기 이후 침체된 경기를 회복하기 위해 부동산 경기 부양이란 카드를 선택했고, 이를 위해 각종 규제를 완화했다. 하지만 과거에도 그러했듯이 정부가 내놓은 대책이 임시방편적 처방이란 분석이 판을 치고 있다. 조급한 정부와 달리 느긋한 국회와 지자체의 ‘엇박자’ 탓에 ‘골든타임’을 놓쳤다는 평가도 줄을 잇는다.

불행 중 다행으로 부동산업계, 특히 도시정비업계의 숙원이라 할 수 있는 부동산 3법(▲「도시 및 주거환경정비법」 일부 개정안 ▲「주택법」 일부 개정안 ▲「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 일부 개정안)이 국회 본회의에서 의결됐다. 이틀 후인 12월 31일 이들 법안은 공포됐고, 「주택법」을 제외한 나머지 두 법안이 시행에 들어갔다.

이에 본보는 이 같은 일련의 조치가 올해 재개발ㆍ재건축시장, 나아가 부동산 전반에 미치는 영향에 대해 업계 전문가들에게 묻고 시장 참가자들이 어떻게 대응해야 하는지를 고민해 봤다.

2015 부동산시장은…

두성규 위원

글로벌 금융위기 이후 국내외에서 지속되는 경기 침체와 각종 부동산 규제들로 말미암아 일부 지역을 제외하곤 국내 부동산 경기가 좀처럼 회복의 기미를 보이지 못하고 있다. 이런 가운데 늦게나마 잔존 부동산 규제의 완화 또는 개선으로 올해는 활기를 되찾을 수 있을 것으로 기대된다. 특히 민간 택지에서 분양가상한제가 사실상 폐지되는 효과가 예상됨으로써 분양 물량이 큰 폭으로 증가할 것으로 보인다. 이에 따라 도시정비사업 가운데 재건축 부문에서 관련 규제가 상대적으로 많이 풀려 그 만큼 수익성이 개선될 경우 이에 대한 관심이 커질 것으로 사료된다.

김부성 대표

분양상한제 탄력 운용, 재건축초과이익환수제도 폐지, 조합원 입주권 허용 개수 완화 등을 담은 이른바 ‘부동산 3법’이 국회에서 통과되긴 했지만 이미 ‘죽은 시장’을 살려 내기엔 역부족이라고 생각한다. 이번 법제 개선으로 이뤄지는 규제 완화가 근본적인 해결책이 아니기 때문이다. 한 예로 재건축초과이익환수제도는 3년 유예됐지만 1~2년 후면 시장은 다시 ‘초과이익 환수’ 공포에 얼어붙을 것으로 예상된다. 재건축 조합원에게 ‘1가구 3주택’을 허용한 것도 시장이 호황일 때에만 효과가 있는 정책이라 생각된다. 부동산 3법을 은유적으로 표현하면 ‘찻잔 속의 태풍’에 불과하다. 부동산 3법의 국회 본회의 의결 여부에 대한 불확실성은 해소됐지만 이들 법안의 통과에 협조해준 야당 측에서 전월세 안정을 위한 후속 조치(전월세상한제, 계약갱신청구권) 등을 본격적으로 논의할 것으로 판단되는 점은 매매시장이 회복이 만만치 않음을 예견해 주는 대목이다.

함영진 센터장

9ㆍ1 부동산 대책 이후 건설사들이 인기 지역 위주로 분양가를 조금씩 올리는 분위기라 강남ㆍ강북 역세권 중소형 평형 등 수요자가 선호하는 인기 주거지는 분양가 인상도 가시화될 수 있을 것으로 판단된다. 부동산 3법의 국회 통과는 주택 거래 심리 회복에 기폭제까지는 아니겠지만, 집값 급등기에 도입돼 상징성이 있었던 묵은 규제들이 대부분 완화되며 정부의 시장 활성화 의지를 시장에 각인시키는 ‘시그널’은 될 것으로 본다. 하지만 지역별 양극화와 함께 재건축으로 인한 이주ㆍ멸실 수요가 수도권에 집중돼 지역별 양극화, 분양가 인상, 전월세 임대료 상승 등에 시달릴 가능성도 배제할 수 없다.

- 이러한 규제 완화는 특히 재개발ㆍ재건축 등 정비사업에 많은 파급효과를 미칠 것으로 보이는데/

두성규 위원

그동안 재건축을 비롯한 도시정비사업은 글로벌 경기 침체와 출구전략 등으로 과도하게 위축되면서 주민 간 갈등만 더욱 비등하는 상황에 놓여 있었다. 하지만 부동산 3법 시행(분양가상한제 탄력 적용을 골자로 하는 「주택법」 개정안은 오는 4월 1일 시행)의 여파로 수도권 재건축시장에 활기가 확산될 것으로 예상한다. 그러나 이러한 규제 완화 조치에 부정적 입장을 보이고 있는 서울시 등 일부 지자체가 재건축 관련 인허가 과정에서 경직된 입장을 유지할 가능성이 크다. 이에 따라 중앙정부의 신속한 후속 조치와 민원 제기 등을 통해 규제 완화의 온기가 재건축 등 도시정비사업 현장에 미칠 수 있도록 여론을 결집해 반영시키는 것이 중요하다.

김부성 대표

도시정비사업계에는 비교적 호재로 작용할 전망이다. 이 분야는 민간 택지이기 때문에 분양가상한제가 사실상 폐지됐다고 봐도 무방하며, 재건축초과이익환수제도가 일단 3년 유예돼 직격탄은 피할 수 있다고 생각한다. 이로 인해 일부 거래(량) 증가, 가격 상승이 예상되나 민간 분야에만 적용되는 점은 부분적ㆍ제한적인 효과에 그칠 공산이 크다.

함영진 센터장

부동산 3법의 수혜는 주로 강남권에 집결되겠지만, 강북 재개발 사업장도 분양가 책정에 운신의 폭이 넓어진 것은 사실이다. 특히 사업시행인가 단계에서 눈치를 보던 재건축사업도 재건축초과이익 환수에 대한 불확실성이 해소되며 사업 추진의 동력을 얻게 됐다. 특히 수요자들이 선호하는 재건축 아파트 밀집지인 서울 강남ㆍ송파ㆍ서초구 등 강남 3구의 사업 진행 탄력이 기대된다.

- 올해 들어 주택시장의 가격과 매매량이 상승하리라는 전망과 함께 전월세 가격도 함께 오르면서 2030 세대를 배제한 4050 세대를 위한 정책 아니냐는 지적도 함께 나오고 있는데/

두성규 위원

부동산시장의 규제 완화가 본격적으로 적용되는 한 해가 될 것이므로 수요 심리의 회복이 뒤따라 준다면 주택시장의 활성화를 기대해볼 만하다. 다만 전세 대란의 문제는 단순히 주택시장의 수급 원리 외에도 구조적인 문제(물량 확대의 시간상 제약, 국내 특유의 전세 제도, 전세 선호 심화 등)가 함께 작용하고 있으므로 주택시장에 자율적으로 수요 분산(아파트 위주에서 다세대주택 등으로 수요 분산, 월세로 전환, 공공임대주택의 공급 확대 추진, 민간 임대시장의 활성화 정책 추진 등) 등으로 충격을 완화시켜야 한다.

김부성 대표

부동산 3법이 후퇴된 상태에서 통과됐기 때문에 시장이 크게 활성화하기보다는 재건축시장 일부 지역을 중심으로 국지적인 상승이 있을 것으로 보인다. 주택시장의 매매 활성화가 본격적으로 진행되지 않는 한 전세가격의 상승세는 불가피하다. 특히 서울권은 입주 물량 감소와 재건축 이주 수요 등이 겹쳐 전세난이 더욱 심해질 전망이다. 정부는 전세시장보다 매매시장 정상화를 통해 다주택자들에게 세제 혜택을 주고, 과거 집값 폭등기 때 만들어진 종합부동산세를 전면 폐지해야 한다. 더 나아가 다주택 임대사업자를 양성하고 이들에게 세제 혜택을 부여해 매매시장을 활성화시키면 전세난은 해소될 것이다.

함영진 센터장

올해 전세시장은 오름세가 지속될 것으로 보인다. 서울은 재건축 등 정비사업으로 인한 이주 수요 증가, 이른바 ‘홀수해 효과’로 인한 입주 물량 부족 등으로 불안 요인이 상당하다. 이에 따라 가격 불안에 대비한 임대주택 공급이 필요할 것으로 사료되며, 특히 취업 준비생 등의 젊은 층, 신혼부부가 거주할 수 있는 행복주택 등의 재고 확보가 필요하다.

- 요즘 같은 혼란기를 맞아 지역별ㆍ세대별ㆍ계층별 주택 구입 여부와 요령 등에 대해 팁을 준다면/

두성규 위원

올해는 주택시장의 회복 여부가 가시화되는가에 따라 주택 구입의 의사결정 및 주택 유형 선택을 해야 한다. 내 집 마련을 준비하는 사람들은 분양 물량이 어느 해보다 풍부할 것으로 보이므로 분양가상한제가 적용되지 않는 민간택지에서의 분양에 적극 나서야 한다. 단 청약 1순위가 증가함에 따라 경쟁률이 높아지는 것은 어느 정도 고려해야 할 것이다. 가구원 수 감소에 따라 중소형 주택(연립ㆍ다세대주택, 오피스텔 등)이 여전히 주목을 끌고 있으므로 아파트만을 고집할 필요는 없다고 본다. 주택 매입 계획은 없지만 안정적인 주거를 원하는 계층은 신규 입주 예정지가 전월세가 저렴하다는 점에 착안, 입주 6개월 전부터 관련 정보를 확인하고 서둘러야 원하는 곳의 저렴한 전월세 물량을 확보할 수 있다는 점도 잊지 말아야 한다.

김부성 대표

새해에는 수도권 주택시장과 지방 대도시 및 중소도시의 주택시장 간 등락의 변동이 예상된다. 수도권은 점진적으로 주택시장이 회복세를 보일 것으로 예상되나 지난 3~4년 간 공급 및 입주 물량이 증가한 지방은 급등 피로감에 휩싸여 큰 폭의 상승보다는 조정기가 올 것으로 전망된다. 따라서 수도권 무주택자들은 전세시장에 계속 머물 필요가 없고, 내 집 마련의 적기를 올 상반기~중반기로 보고 준비ㆍ대응하는 것이 유리하다. 지방권은 다주택자들의 경우 일부 주택을 처분하는 것도 고려해 볼 만하다. 50대 이상 계층은 중ㆍ대형아파트를 처분 후 중소형으로 ‘다운사이징’을 통해 남는 여유 자금으로는 수도권 유망 지역 수익형 부동산 중 리스크가 큰 상가보다는 소형 오피스텔 등에도 저금리 활용해 주거용과 수익형 두 종목으로 분산 투자하는 것을 고려해 볼만하다.

함영진 센터장

20~30대 무주택자는 아파트 청약시장이 유리하고 사회 초년생과 신혼부부는 주택청약종합저축에 가입하는 것이 현명하다. 종전 청약통장 보유 무주택 세대원은 세대주 요건을 갖추기 위해 주민등록 이전을 고려할 필요는 없다. 무주택자는 2017년 청약가점제가 완전히 폐지되기 전까지 전용면적 85㎡ 이하 면적에 청약할 수 있는 청약통장으로 예치금을 하향 변경하면 무주택 장점을 극대화해 당첨 확률을 높일 수 있다. 40~50대는 은행 금리 등 저금리 영향과 자산 가치, 시세 차익에 대한 기대 심리를 낮추고 수익률이 높은 수익형 부동산에 대한 관심을 가져도 좋을 것 같다. 

 

도시정비사업엔 어떤 변화가…

- 지난해 정부의 규제 완화 정책이 도시정비업계에 실질적인 영향을 줬는지/

유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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