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| ▲ 이부환 우인법무사합동사무소 대표법무사/ 아유경제 편집인 |
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부동산 경기가 꿈틀거리면 조합원들은 누구나 기대를 갖는다. 분양신청을 하게 될 경우 나름 수익성을 전망해 보며 장래의 부푼 꿈을 설계하게 된다.
많은 조합원들은 그 지역에 오랫동안 살아 왔기에 단순히 정이 들어서, 또는 생활 터전이기에 가급적 그곳에 다시 정착하고 싶어 한다. 그런데 전혀 생각지 못한 법 규정 때문에 분양권을 받을 수 없다면 정말로 억울한 일이 아닐 수 없다.
간혹 일부 조합에서 다가구주택과 관련하여 분양권의 문제로 공무원들과 다투는 일들을 보게 된다. 특히 수익성이 있는 재개발 현장에서 다가구주택이 가구별로 지분 또는 구분소유등기가 되어 있지 않다는 이유로 단독 분양권을 거부당하는 경우가 있는데, 이 같은 경우의 근거가 「서울시 도시 및 주거환경 정비조례(이하 도정조례)」의 다가구주택의 분양 기준에 관한 경과 조치 규정이다.
즉, 위 도정조례 부칙 제7조는 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택에 해당되지 않는 경우 또는 1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필하지 않은 경우 가구별 각각 1인을 분양 대상자로 보지 않는다는 규정 때문이다.
먼저 관련 근거 법령을 정리해 보면 이렇다.「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제19조는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다는 규정과, 같은 법 제48조제2항의 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 기준 등에 필요한 사항은 대통령으로 정한다고 규정하고 있다. 또 도정법 시행령 제52조의 관리처분의 기준에서 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도 조례가 정하는 금액, 규모, 취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니한 토지등소유자는 시ㆍ도 조례가 정하는 바에 의하여 분양 대상에서 제외할 수 있다.
따라서 서울시의 경우, 도정조례 제24조제2항에는 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 수인의 분양신청자를 1인의 분양 대상자로 본다. 이어 제3호에는 하나의 주택 또는 한 필지의 토지를 수인이 소유하고 있는 경우, 다만 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90㎡ 이상인 자는 그러하지 아니한다고 규정하고 있다. 이에 따라 주택의 공유자들이 공동 분양 대상자가 아닌 각각 1인의 분양 대상자로 받기 위해서는 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택이거나 1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택이어야 한다.
그러나 원래 다가구주택 제도는 1990년 4월 21일 당시 건설부(현 국토교통부)의 지침에 따라 도입되어 「건축법 시행령」이 1999년 4월 30일 대통령령 제16234호로 개정되어 단독주택 중 하나로 다가구주택을 규정하기 전까지는 관계 법령에 다가구주택에 관한 규정이 없어 건설부 지침만으로 단독주택과 다가구주택을 명확히 구별하여 건축허가를 신청하기 어려웠다. 그간 재개발 현장에서 한 곳에 오랜 기간 거주하던 사람들은 재산권에 별 불편이 없는 관계로 실제 건물을 각 구분소유 한 다가구주택이면서 공부상 지분 또는 구분소유등기를 필하지 않은 채 신경 쓰지 않고 살아 왔다.
그런데 막상 재개발이 되어 조합원으로서 분양신청을 하는 과정에 관할관청의 공무원들은 도정조례 부칙을 들먹이며 공동 분양 대상자로 해당한다며 개별 분양권이 배제된 관리처분계획 수립을 조합에 요구한다. 따라서 사실상 구분소유 하면서 각자 별도의 재산권 행사를 하고 있음에도 공부상 구분등기가 되어 있지 않다는 형식적인 이유만으로 단독 분양권이 허용되지 않는다면 당사자들은 재산상 손실을 볼 수밖에 없을 것이다.
그러나 도정법의 입법 취지는 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급하도록 되어 있지만 수인이 공유한 주택의 경우 그 형태가 다양하므로 자칫 분양권이 남발될 수 있고, 반대로 분양권이 과도하게 제한될 수 있어 그 세부적인 기준을 시행령에 정하도록 하였다. 또 시행령은 시ㆍ도 조례에서 더 세부적인 사항을 구체적으로 정하도록 하였다. 그래서 서울시 도정조례의 경우 2003년 12월 30일 이후 한 필지의 토지를 수 개의 필지로 지분 쪼개기나 토지나 건물을 준공 이후 각각 분리하여 소유하는 경우 분양신청자를 1인의 분양 대상자로 제한하였다.
반면 사실상 다가구주택의 각 가구가 다세대주택 같이 구분소유 되어 있는 경우 단독 분양권을 주도록 규정했다. 다시 말해서 도정법이나 서울시 조례 부칙 제7조의 입법 취지는 사실상의 다가구주택의 각 가구가 다세대주택과 같이 구분소유 되어 각자 거래되는 현실을 반영하고자 1997년 1월 15일이라는 일정한 시점을 기준으로 설계 및 건축 단계에서부터 실제로 공동주택 등과 같이 여러 세대가 각각 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는 구조와 기능을 갖추고 그에 상응한 지분등기를 통하여 독립적으로 거래되는 경우 공동주택 등과 같이 취급하여 분양권을 주겠다는 것이다.
이러한 맥락에서 조례 부칙 제7조에서 정한 1997년 1월 15일 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 사실상의 다가구주택에 해당되지 않는다 하더라도 독립된 주거 가구로서 지분등기가 되어 있다면 각자 분양신청권을 주는 것이 타당할 것이다. 따라서 관리처분계획에서 분양신청이 거부되는 경우 수분양권 확인 소송을 제기할 경우 법원은 위와 같은 도정법 입법 취지에 맞추어 실질적인 판단을 하게 되므로 단독 분양권을 인정받을 수 있다.
이부환 편집인 koreareyou@naver.com
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