▲ 오전가구역 조합장/경영지도사/아유경제 편집인

하지만 정비사업에도 시장 논리가 적용된다면 조합이 지금과 같은 과중한 부담을 안고 가야 하는지 의문을 갖게 된다. 정비사업에 시장논리가 적용될 경우 일반적으로 「상법」에 준하여 조합도 이익에 대한 법인세를 납부하면 될 것이다. 그런데 정비사업에 대한 정확한 이익 산출의 잣대가 없다 보니 해당 지자체에 따라 법 적용 내용은 다르고 조합은 정비기반시설과 임대주택 등을 기부채납 함과 동시에 필요한 제반 경비를 부담하게 된다. 이에 따라 시장의 굴곡과 상관없이 각종 규제의 적용으로 사업성은 악화되고, 토지등소유자 간의 갈등은 더욱 증폭되고 만다. 급기야 방향을 잃고 표류하는 상황까지 벌어진다.

이를 방지하기 위해서 공공의 정비기본계획뿐만 아니라, 법도 정비사업을 유지 및 지속할 수 있는 환경을 만들어 주어야 한다. 또한 「도시 및 주거환경정비법」은 각종 심의위원회를 두어 절차ㆍ학문적인 잣대로 심의를 하다 보니 해당 사업의 사업성은 뒷전이 되어 버려 조합의 사정은 더욱 악화되고 있다.

일례로 분양신청을 하지 않은 자에 대한 현금청산 기준 시점뿐만 아니라 법적상한용적률을 무시하고 정비계획용적률을 정하여 인센티브제라는 명분을 들어 정비기반시설 등에 대한 설치비용과 토지에 대한 기부채납을 요구하고, 심지어 서민을 위한다는 명목으로 임대주택까지 기부채납 해야 하는 법 적용은 과하다 할 것이다. 이에 정부는 각종 규제를 과감히 완화 또는 폐지하여야 한다.

최근 조합이 시공자를 선정할 때 조합이 입찰 참여 안내서로 제시하는 내용들보다 건설사가 입찰에 참여하는 제안서에 따라 공사 금액 등이 정해지고 공사 금액은 지속적으로 상승하고 있으나 조합의 사업성이 주택시장의 침체와 더불어 계속 하락하고 있음은 정부의 주택 정책에 문제가 있다는 것을 단적으로 나타낸다. 정부의 정책은 현재의 시장 상황을 고려하면서 중ㆍ장기적인 주택 수급 상황을 정확히 예측하여 정비기본계획 등을 수립하여야 함은 당연하다.

하지만 작금의 상황을 면밀히 살펴보면 정부의 정책에 문제가 있음이 명확히 드러났고, 이는 법이 현실을 반영하여 신축적으로 변화되어야 한다는 정비사업의 특성을 간과한 것이다. 따라서 정부의 정책은 모름지기 신축성을 갖고 시장을 주도할 수 있어야 한다. 정부의 정책이 시장을 주도하여 정비사업을 정상화시키기 위해서는 법의 완화 또는 폐지가 우선되어야 한다. 최근 5년을 고려할 때 정비사업의 사업성은 반 토막 난 상태이고, 이는 불황 시의 주택시장을 예측하지 못한 경직성에서 야기된 필연적인 결과라 할 수 있다.

따라서 정비사업의 시행을 가로막는 각종 규제의 완화 또는 폐지가 절실한 상태이다. 최근 분양가상한제 등 일부 규정의 완화로 조금이나마 숨통을 터주는 효과는 있다 할 것이나, 장기적으로 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 예측된다. 앞으로 사업성을 제고할 수 있는 규제의 완화 또는 폐지가 뒤따르지 않는다면 주택시장은 더욱더 깊은 늪으로 빠져 들어 ‘절벽현상’은 장기화될 것이다.

결론적으로 정비사업을 정상화시키기 위해서는 규제의 완화 또는 폐지가 우선되어야 한다. 정비사업의 사업성을 수입 측면에서 본다면 조합원이 적당한 세금을 내는 것은 타당하다. 하지만 토지등소유자는 가진 자라는 단순한 논리 탓에 과도한 세금성 기부채납 등이 일방적으로 강요된다면 정비사업의 존재 가치는 소멸되고 말 것이다. 이에 일차적으로 정비계획용적률을 법적상한용적률과 동일하게 하고 인센티브로 법적상한용적률을 일정 부분 초과할 수 있도록 하여야 하며 임대주택은 완전히 폐지되어야 한다.

정비사업에 있어 법적상한용적률을 마땅히 적용하여야 하는 이유는 정비기반시설 등의 기부채납에 있다. 하지만 법적상한용적률도 제한하면서 기부채납 비율까지 과도하게 부담시킨다면 조세평등주의에도 맞지 않을 뿐만 아니라 자유 시장 논리까지 부정하는 것이다. 그러므로 법적상한용적률 보장과 임대주택의 폐지가 우선되어야 하고, 정비기반시설은 공공도 일정 부분을 부담하는 상생의 정책을 강구해야 할 것이다.

정비사업의 사업성을 갉아먹는 요인은 이외에도 다양하다. 조합설립인가를 받고 사업시행인가를 받기 위해 조합은 다방면으로 심혈을 기울이게 된다. 하지만 사업성이 높고 낮음을 떠나 반드시 거쳐야 하는 것이 심의의 원만한 통과이다. 만약 심의위원회가 의결권을 갖는다면 조합은 공공ㆍ의회ㆍ주민공람 그리고 심의라는 몇 단계의 절차를 거쳐야 하고 이는 비용뿐만 아니라 시간상으로도 조합에 상당한 제약을 가하게 된다. 만약 심의위원회가 자문 역할을 넘어선 의결권을 갖는다면 심의위원 중 누군가가 조합의 사업성인 비용 측면보다 기술적인 측면을 고려하여 과도한 비용 지출이 수반되는 의견을 개진, 사업 진행을 어렵게 만드는 경우도 발생할 수 있다.

따라서 정비사업의 사업성을 떨어뜨리는 규제는 완화 또는 폐지되어야 하고, 이의 시행은 법의 개정 취지를 일괄적으로 설명하고, 점진적으로 이뤄져야 주택시장의 왜곡을 막으면서 국민의 주거 안정을 이룰 수 있을 것이다.

양홍건 편집인  koreaareyou@naver.com

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