▲ 정부의 9ㆍ1대책 후속 조치 발표로 강남ㆍ목동 등 일부 지역 집값이 꿈틀거리는 등 효과도 나타나고 있지만 전세난 등 당면한 문제에 대해선 대책이 미비하다는 목소리가 높다. <사진은 지난 13일 ‘중산층 주거 혁신 방안’을 발표하고 있는 서승환 국토교통부 장관>

[아유경제=고수홍 기자] 정부가 2014년 9월 1일 발표한 ‘주택시장 활력 회복 및 서민 주거 안정 강화 방안(이하 9ㆍ1대책)’의 후속 조치인 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 시행령」 일부 개정안이 최근 국무회의를 통과했다. 9ㆍ1대책의 수혜가 오는 5월이면 시장에 직접적으로 영향을 미칠 수 있게 된 것이다.

이번 조치로 재건축을 조기에 실행할 수 있는 여건이 마련됨에 따라 부동산시장 활성화가 이뤄질 수 있을지에 업계 관심이 모아지고 있다. 하지만 실효성 논란은 여전하다. 국회의 늑장 대응 탓에 정책적으로 실기한 부분도 있고 일선 지자체의 비협조도 난제로 꼽히기 때문이다.

업계 한편에선 이번 대책에 담겨진 ‘재건축 활성화를 통한 부동산 경기 부양’ 목표의 달성이 불투명하다는 부정적 전망이 높다. 아울러 전세난 가중 등 보완해야 할 부분도 많아 후속 대책 마련이 시급해 보인다.

업계 “주거환경 개선과 주택 거래 활성화엔 효과적”
중복 규제 논란-층간소음 관련 객관적 평가 어려움 등도 지적

국토교통부(장관 서승환ㆍ이하 국토부)는 재건축 연한 최대 10년 단축(40→30년) 등 재개발ㆍ재건축 규제 완화 내용을 담은 도정법 시행령 일부 개정안이 국무회의를 통과했다고 지난 20일 밝혔다.

도정법 시행령 개정안은 9ㆍ1대책(▲재정비 규제 합리화 ▲청약제도 개편 ▲기부채납 지침 개편 ▲주택 공급 방식 개편 ▲임대주택 단기 공급 확대 ▲임대시장 민간 참여 활성화 ▲무주택 서민 주거비 부담 완화 등 부동산시장 활성화를 위한 대책) 가운데 재개발ㆍ재건축 규제를 완화하는 내용을 담은 재정비 규제 합리화에 대한 것으로, 대책 발표 당시 내용을 거의 그대로 담고 있다.

재정비 규제 합리화에 대한 구체적 내용은 앞서 소개한 재건축 연한 단축 외에도 ▲재건축 안전진단 합리화 ▲재건축 주택 건설 규모 제한 중 총면적 기준 폐지 ▲재개발 임대주택 의무건설 비율 완화 ▲가로주택정비사업 활성화 방안(층수 제한 및 채광창 높이 제한 범위 완화) 등이다.

이 가운데 가장 핵심 사항인 재건축 허용연한 단축은 시설이 노후한 1980~1990년대 준공된 공동주택의 주거환경 개선 효과와 주택 거래 활성화로 인해 부동산시장 활성화를 촉진할 수 있다는 점에서 긍정적으로 평가되고 있다.

또 이번 개정에 따라 연한이 도래한 재건축 예정 단지는 주거환경에 비중을 둔 새 안전진단 기준이 적용될 예정이다. 현재 안전진단은 구조안전성, 건축 마감 및 설비 노후도, 주거환경, 비용 분석 등 4개 항목으로 구성돼 있다. 이 가운데 구조안전성 비중이 40%로 가장 많다. 구조안전성과 함께 주거환경 평가 비중을 높여 주거 시에 발생하는 불편이 클 경우 재건축을 통해 이를 해결할 수 있도록 한 것이다. 이는 삶의 질 향상에도 기여할 수 있을 것으로 보인다.

특히 층간 소음 등 사생활 침해와 냉난방시설 노후화에 따른 에너지 소모, 노약자ㆍ어린이에게 불편한 생활시설 등이 주거환경 평가 항목에 새롭게 추가되는데, 층간 소음으로 인한 이웃 간 분쟁 등 주거환경 기준에 미달된다고 판단될 시 재건축을 기존보다 쉽게 추진할 수 있게 된다.

내진 성능을 확보하지 않는 등 구조적 결함이 있는 경우 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위(E등급) 판정 시 타 항목 평가 없이도 재건축이 허용된다. 단 주거환경 부문 비율이 강화돼도 구조 안전에 문제가 있는 경우 재건축이 가능해진다.

업계에서는 안전진단에서 주거환경 평가 비중을 높이고 새로운 기준을 반영하는 것이 쾌적한 주거환경을 만드는 데 일조할 것이란 평가를 내놓고 있지만 냉난방시설 노후화, 생활시설 불편 등을 겪고 있는 대다수 주택이 구조안전성 역시 취약한 경우가 많아 중복 기준으로 작용할 수 있다는 지적도 하고 있다.

또 층간 소음에 대한 기준은 많은 가구가 살고 있는 공동주택에서 주민들 사이에 상대적으로 의견이 다를 수 있어 객관적인 평가 산정이 어려울 수도 있다는 시각도 있다. 국토부는 안전진단 기준에 관한 세부 제도 개선(안)의 경우 한국시설안전공단(이사장 장기창) 등 관련 전문기관의 검토를 거쳐 개정안 시행 시기에 맞춰 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준에 반영한다는 계획이다.

이밖에도 국토부는 재건축 주택 건설 규모 제한 가운데 총면적 기준을 폐지키로 했다. 현재 수도권 과밀억제권역에서는 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하) 주택 건설 비율을 ‘세대수 기준 60% 이상, 총면적 50% 이상’이 되도록 규제하고 있는데 이 중 총면적 규제는 부동산시장 과열기에 초소형주택을 구색만 맞춰 건설하던 것을 예방하려는 취지에서 도입됐지만 최근 부동산시장이 침체되며 실효성이 떨어진 것으로 평가돼 왔다.

이번 개정안은 이밖에도 재개발 임대주택 의무건설 비율 5%포인트 완화, 가로주택정비사업 층수 제한 완화(7층→15층), 가로주택정비사업 채광창 높이 제한 기준 1/2 범위에서 완화하는 내용 등을 포함하고 있다. 개정안은 이달(1월) 중 공포될 경우 조례 개정 등 후속 조치와 함께 오는 5월 중 시행될 예정이다.

강남3구-목동 新시가지에 수혜 대상 아파트 ‘수두룩’
허점도 여전… 인허가권 쥔 지자체 비협조 시 ‘도루묵’

이번 정부 발표로 재건축 대상 아파트 거래가 소폭 확대되는 등 부동산 경기 활성화 조짐도 나타나고 있다. 재건축 연한 도래를 목전에 둔 1987~1988년 준공 아파트가 다수 분포돼 있는 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)와 양천구 목동 등이 수혜 지역으로 거론되고 있으며 실제 이 지역들에 위치하고 있는 일부 아파트 값이 들썩이고 있다.

지역 가운데 서울시(시장 박원순)의 경우 이번 재건축 연한 단축에 따라 1987년 이후 준공된 약 65만8000가구의 공동주택이 혜택을 볼 전망이다. 이번 조치로 새 기준이 적용되게 되면 준공연도에 따라 최소 2년에서 최장 10년까지 혜택을 받게 된다. 1987년에 준공된 공동주택의 경우 연한이 2년 단축되게 되며 1991년 이후 준공된 공동주택은 최장 10년 연한이 단축되는 혜택을 볼 수 있다. 특히 2~3년 후 재건축 연한이 도래하게 되는 1987~1988년에 지어진 공동주택이 가장 큰 수혜를 볼 것으로 예상된다.

서울시에 따르면 1987~1991년 사이에 준공된 공동주택이 강남3구가 3만7000가구로 14.9%(서울 전체 기준)를 차지하고 있으며 비강남 지역에 21만1000가구(85.1%)가 분포돼 있는 것으로 나타났다.

서울 부동산정보광장 등에 따르면 수혜가 예상되는 서울 지역 아파트는 강남3구의 경우 송파구에 위치한 문정동 올림픽훼미리타운아파트(1988년 준공), 방이동 올림픽선수기자촌아파트(1988년 준공), 문정동 시영아파트(1989년 준공) 등이다. 또 강남구에서는 압구정동 미성2차아파트(1988년 준공), 서초구에서는 서초동 삼풍아파트(1988년 준공) 등이 대표적이다.

이밖에 노원구 하계동에 위치하고 있는 한신아파트(1988년 준공)와 청솔아파트(1989년 준공) 등이 혜택을 받을 것으로 보인다. 양천구는 목동 신시가지 아파트가 대표적인 수혜 대상이다. 목동신시가지 7단지부터 14단지까지가 1987~1988년 사이에 준공됐다.

특히 목동 신시가지의 경우 전용면적 66㎡ 내외 소형 아파트가 많아 큰 수혜가 예상된다. 한 소식통에 따르면 이 지역 일부 아파트는 이번 발표와 함께 호가가 2000만~3000만 원씩 상승하기도 했다. 업계는 목동 신시가지 아파트의 평균 용적률이 132%에 지나지 않아 사업 전망이 우수해 신속한 재건축이 가능할 것으로 내다보고 있다.

이처럼 정부의 이번 대책은 일부 효과를 본 것으로 보인다. 하지만 ‘허점’도 있다. 재건축사업 추진에 가장 중요한 인허가권을 쥐고 있는 지자체의 협조가 없으면 ‘속 빈 강정’이 될 공산이 크기 때문이다.

이밖에 재건축 이주 수요 확대에 따른 전세난 가중도 해결해야 할 문제로 지적되고 있다. 국토부는 이번 대책과 함께 정비사업에 따라 이주 수요가 특정 시기에 집중되지 않도록 지자체와 사업 시기 등을 조정할 방침으로 알려졌지만 최근 이주에 들어가거나 곧 들어갈 사업장이 크게 늘고 있는 추세여서 전세난이 심화될 것이란 전망이 힘이 실리고 있다.

이에 대해 국토부 관계자는 “재건축사업을 완료하는 데 10년 이상 소요되고 재건축 대상 아파트들은 이미 용적률이 높아 수익성이 떨어지기 때문에 일시에 재건축 수요가 증가하지는 않을 것”이라며 “하지만 재건축 이주 수요 증가에 대비해 매입ㆍ전세임대 1만 가구를 전월세 가격 상승이 우려되는 지역에 집중 투입할 것”이라고 말했다.

안이한 정부 대응에 임대차시장 수요자만 전전긍긍
서울, 지역 상관없이 이주 수요 증가로 전세난 가중
江南 일부 월세 1천만원 육박… 업계 “대책이 안 보인다”

이 같은 정부 대응에 업계 일각에선 우려의 목소리를 높이고 있다. 한 업계 관계자는 “사업시기가 한 달만 미뤄져도 추가부담금과 금융비용이 상승하기 때문에 이주 시기가 겹치는 사업장 사이에 인가 시기를 조율하기는 사실상 불가능하다”며 “전월세 거래량이 한 달에 10만 건이 넘는 경우도 많은데 매입임대 1만 가구 공급은 너무 적은 물량”이라고 분석했다.

또 다른 관계자는 “▲동작구 사당1구역 ▲서초구 신반포5차 ▲서초구 서초한양 ▲강동구 삼익그린맨션 ▲중랑구 면목3구역 ▲서초구 삼호가든4차 ▲은평구 응암3구역(이상 재건축) ▲강남구 상아3차 등 이주를 진행 중이거나 이주에 나설 사업장이 늘고 있고 앞으로도 계속 생겨날 것이 뻔한데 대책은 미비하다”라며 “사업장들이 본격적으로 이주에 나서기 시작하면 전셋값이 급증하는 등 체감온도가 확연히 달라질 수 있다”고 조언했다.

특히 서초구의 경우 전세의 월세 전환과 함께 관내 재건축 이주 수요 증가로 전세 공급량이 절대적으로 부족한 것으로 나타났다. 한 소식통에 따르면 강남 지역의 전세 물량은 씨가 마른 상황이며 월세마저 올라 세입자들의 한숨 소리가 커지고 있다는 후문이다. 특히 대형 아파트 월세가 700만~900만 원대로 과도한 시세가 형성돼 있어 대책 마련을 서둘러야 한다는 지적이 높다.

부동산 정보업체 부동산114가 발표한 이달(1월) 셋째 주 전셋값 통계에 따르면 서울 전셋값은 0.16% 오른 가운데 서초(0.46%), 강서(0.38%), 광진(0.35%), 성동(0.26%), 강동(0.23%), 강북(0.18%), 구로(0.18%) 등에서 오름세가 계속됐다.

신도시와 수도권에서는 각각 0.06, 0.09% 올랐고 분당(0.10%)과 중동(0.09%), 광명(0.42%), 의왕(0.19%) 등에서도 전세금이 지속적으로 오르는 등 전세난이 현실화되는 것 아니냐는 우려가 높아지고 있는 상황이다.

국토부에 따르면 서울의 경우 현재 평균 전세가가 ㎡당 400만 원대에 이르고 있다. 강남3구의 경우 ▲강남구 591만 원 ▲서초구 586만 원 ▲송파구 513만 원으로 최고액을 매번 갈아치우고 있는 형국이다. 또 전월세 실거래가 동향에 따르면 강남 주요 아파트 단지의 월세는 최근 2년간 평균 10~15% 오른 것으로 나타났다.

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고수홍 기자  skyclubss@naver.com

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