[아유경제=유준상 기자]  최근 서울 성동구 행당6구역 재개발사업의 속도에 탄력이 붙음에 따라, 업계 관계자들의 관심이 쏠리고 있다. 이곳은 높은 용적률, 입지적 장점 등 강북 재개발 사업지에서 보기 힘든 사업성을 가졌다는 평가를 줄곧 받아 왔지만 소송 등으로 인해 잠시 사업이 지연되면서 우려의 목소리도 함께 나왔다.

하지만 2013년 12월 대법원에서 최종적으로 정비사업조합(조합장 진철호ㆍ이하 조합) 승소 판결이 나온 후 관리처분인가, 이주 등을 거쳐 최근 착공을 앞두고 있는 등 사업이 본연의 궤도에 올랐다는 평가를 받고 있다.

무엇보다 시공자의 ‘법정관리’란 뜻하지 않은 위기를 새로운 ‘기회’로 바꾸고 있어 업계의 이목이 집중되고 있는 상황이다.

이에 본보는 지난 21일 행당6구역 조합 사무실을 찾아 진철호 조합장과 이곳 재개발사업에 대한 상세한 이야기들을 들어 봤다.

착공 ‘눈앞’… 시작 6개월 만에 이주 사실상 완료 

서울 성동구 행당6구역이 이주를 거의 마치고 착공을 앞두고 있는 등 사업에 박차를 가하고 있다. 특히 옛 시공자와 계약 해지 및 새 시공자 선정에 나섬에 따라 업계의 이목이 집중되고 있다.

업계 관계자 등에 따르면 행당6구역은 재개발 사업지에서 보기 드문 용적률 인센티브를 받아 내며, 사업성 확보에 있어 유리한 고지를 점했다는 평을 받고 있다. 이곳은 2004년 정비구역 지정 당시 서울시로부터 15층(제1종)으로 허가가 이뤄졌지만, 이후 수차례에 걸쳐 정비ㆍ기본계획 변경을 추진했다. 그 결과 애초 ‘15층’에서 ‘39층(제3종)’으로 ‘종상향’이란 쾌거를 이뤄 냈다.

또한 새 시공자 선정을 앞뒀지만 관리처분인가는 물론 이주까지 거의 끝마친 상황이기 때문에 새로 들어올 시공자에게 더 없이 좋은 기회라는 분석이다.

조합 관계자에 따르면 조합은 작년 2월 27일 성동구청(장)으로부터 관리처분인가를 받았다. 그해 7월부터 이주를 시작해서 현재까지 약 6개월 만에 조합원 94% 이상이 이주를 완료한 상태다.

행당6구역은 어느 재개발 조합이나 찾아오는 위기도 잘 이겨 냈다는 평가도 받고 있다.

이곳은 관리처분총회를 2012년 9월 성공적으로 개최했음에도 불구하고 작년 2월에야 관리처분인가 고시가 나는 등 내부적인 갈등 탓에 행정청이 인가를 내주지 않는다는 우려의 목소리가 나오기도 했다.

특히 조합설립인가 취소 소송이 오랜 기간 이곳의 발목을 잡았다. 조합 관계자 등에 따르면 행당6구역은 2009년 10월 성동구청(장)으로부터 조합설립인가를 받았지만 이후 비상대책위원회(이하 비대위)와 ▲2010년 9월 ▲2011년 3월 ▲2013년 12월 등 3회에 걸쳐 조합설립인가 취소 여부를 놓고 소송을 진행했다.

이러한 분위기는 2012년 조합원 분양신청 후 감정평가가 이뤄지면서 바뀌기 시작했다. 비대위 활동을 하던 다수 조합원들이 자의로 청산을 하거나 분양으로 마음을 바꿈에 따라 조합 측에 유리한 분위기가 조성된 것이다. 분위기 전환에 힘입어 조합은 최종 승소라는 결과까지 얻어 냈고 사업은 본연의 궤도에 오르게 됐다고 관계자는 전했다.

조합 관계자는 향후 사업 일정에 대해 “이주를 하지 않고 남아 있는 6%의 세입자 등도 오는 3월 15일까지는 (집을) 비워주기로 했으며 법원에 이주에 대한 공증 절차까지 마친 상태”라며 “세입자 27명에 대해서도 작년 7월부터 명도 소송을 준비, 이달 말에서 다음 달 초에는 완료될 것으로 예상하고 있는 만큼 실질적으로 오는 4월 중에는 철거를 시작할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.

조합원들의 염원 ‘명품 아파트’ 건축할 새 시공자 찾아 나서

진철호 조합장 “정든 시공자와의 결별은 어쩔 수 없는 선택”

이주가 착착 진행되던 와중에 행당6구역은 예기치 못한 위기를 맞았다. 시공자였던 동부건설이 법정관리에 들어간 것이다. 자칫 사업 지연이 우려됐지만 행당6구역 조합은 이를 기회로 승화시켰다. 시공자 교체 카드를 꺼내 든 것이다.

시공자 선정이 ‘하늘의 별 따기’인 요즘 상황에서 우려의 시각도 있었지만 현장설명회를 거치면서 이 같은 우려는 ‘신의 한 수’란 평으로 180도 바뀌었다. 조합이 지난 23일 개최한 현장설명회에는 ▲대림산업 ▲GS건설 ▲포스코건설 ▲현대건설 ▲현대산업개발 ▲롯데건설 ▲금호건설 ▲태영건설 ▲진흥기업 ▲한양건설 ▲삼성물산 ▲대우건설 ▲효성건설PU ▲동부건설 등 14개 건설사가 참여한 것으로 파악됐다. 수주에 인색하다는 평을 받고 있는 삼성물산을 포함, 5대 메이저 건설사가 모두 참가했으니 그야말로 ‘대박’을 터뜨린 셈이다.

이로 인해 행당6구역 조합원들의 염원인 명품 아파트 건설을 위한 시공자 선정에 한층 더 가까워졌다는 분석이 나온다.

유관 업계 전문가들에 의하면 이곳은 오는 6월 착공이 예정돼 있어 분양가상한제의 혜택을 받을 수 있는 것으로 분석됐다. 오는 4월부터 분양가상한제 탄력 적용을 위한 「주택법」 일부 개정안이 적용되더라도 착공 직후 일반분양을 진행한다는 점을 고려하면 무리 없이 혜택을 받을 수 있는 것으로 나타났다.

한 부동산 전문가는 “행당6구역의 경우 분양가상한제 탄력 적용 수혜지로 분양가 책정에 있어 제약이 없는 편”이라며 “이러한 점에 더해 이주가 거의 완료된 점은 건설사 입장에서도 확실히 메리트가 있는 지역”이라고 말했다.

한편 조합은 기존 시공자인 동부건설과의 계약 해지에 대한 입장도 분명히 했다. 조합 관계자 등에 따르면 2009년 12월 행당6구역의 시공자로 선정된 동부건설은 5년이라는 짧지 않은 기간을 조합과 함께해 왔다. 하지만 작년 말 동부건설이 법정관리를 신청함에 따라 그동안 조합이 대한주택보증(이하 대주보)에서 차입금을 마련하는 데 보증을 섰던 동부건설은 더 이상 시공자로서 역할을 이행할 수 없게 됐다는 게 조합 측 설명이다. 이에 조합은 동부건설과 어쩔 수 없는 ‘결별’을 택하게 됐다고 조합 관계자는 전했다.

지난 21일 인터뷰 당시 진철호 조합장은 “5년 가까이 행당6구역과 동고동락한 동부건설과의 결별은 개인적으로 매우 아쉽다”며 “하지만 사업은 정(情)으로 하는 것이 아니다. 우리 조합과 동부건설은 재개발이라는 목표를 이루기 위해 사업적인 파트너로 만난 것이며 남겨진 사업 절차를 완수할 수 있는 시공자를 찾아나선 것은 당연지사”라고 말했다.

조합에 따르면 동부건설과의 결별로 인해 조합이 겪는 손실은 거의 없다고 봐도 무방하다. 작년 12월 31일 법정관리 신청이 이뤄질 당시 행당6구역은 대주보로부터 ‘이주비’ 차입을 90% 이상 완료했기 때문이다.

진철호 조합장은 “작년 7월부터 대주보의 지급보증으로 자금을 차입해 이주를 시작했으며 6개월이 지난 지금 조합원 이주가 94% 이상을 완료된 상태”라며 “동부건설과의 결별이 사업 진행에 차질을 빚지는 않을 것 같다”고 전했다.

/인터뷰/ 행당6구역 진철호 조합장

“새 시공자 선정, 분열 아닌 도약의 발판으로 삼을 시점”

“명품 아파트 품에 안을 날 머지않아… 조합은 늘 열려 있다”

▲ 행당6구역 진철호 조합장

조합설립인가 취소 소송의 승소 판결이 이뤄진 2013년 12월은 진철호 조합장이 업무를 시작한 시점이기도 하다. 행당6구역 관계자들은 이 시점 이후 관리처분인가, 이주가 이뤄지는 등 사업에 탄력이 붙고 있다고 입을 모은다. 이것이 의미하는 바는 진 조합장의 사업 진행 능력이 그만큼 탁월하다는 얘기다. 하지만 이는 진 조합장에게 ‘명품 아파트 건축’이란 꿈을 현실로 만들어야 하는 막중한 과업이 남겨졌다는 의미이기도 하다. 그런 그를 만나 사업 전반에 관한 얘기를 들어 봤다. 다음은 진 조합장과의 일문일답.

- 행당6구역 재개발사업이 어떻게 이뤄져 왔는지 설명해 달라/

우리 행당6구역은 2009년 10월 성동구청(장)으로부터 조합설립인가를 받은 후, 그해 12월 총회를 개최해 동부건설을 시공자로 낙점했다. 2011년 12월 사업시행인가를 받고 이듬해 9월 관리처분계획 수립을 위한 총회도 성황리에 마무리하는 등 사업이 순탄하게 진행돼 왔다. 비상대책위원회(이하 비대위)의 소송 등으로 사업이 지체된 면도 있지만 현재는 비대위가 현금청산을 하겠다는 결정을 내리면서 그들과의 협상도 잘 마무리됐다. 결국 작년 2월 관리처분인가를 받고 현재는 새 시공자 선정을 위한 입찰을 진행 중인 상태다. 최근 동부건설의 법정관리 사태로 사업에 차질을 빚는 것이 아니냐는 우려도 많이 하지만, 우리 조합이 실질적으로 손실을 본 건 거의 없다고 봐도 무방하다. 법정관리 시점인 지난달 31일 이전에 이미 대다수 조합원들에게 이주비 지급이 이뤄졌기 때문이다. 향후 새 시공자를 선정 시점까지 사업비 대여금 문제로 사업 진행에 차질을 빚지는 않을 것으로 보인다.

- 행당6구역 재개발사업의 최대 현안은/

새 시공자를 찾아 나선 만큼 무엇보다 우리 행당6구역 재개발 조합원들에게 돌아가는 이익을 극대화하는 것이 가장 중요하다고 생각한다. 현재 일반분양의 경우 295가구에 달해 수익을 최대한 끌어올려야 한다. 특히 오는 4월부터 분양가상한제가 탄력 적용되는데 우리 구역의 경우 오는 6월부터 착공에 들어갈 계획이므로 분양가상한제가 적용되지 않을 가능성이 크다.

- 향후 사업 일정 및 계획은/

이주까지 거의 끝마친 상태에서 시공자 선정을 앞둔 상태다. 다음 달 16일 입찰마감을 한 뒤 입찰에 참가한 업체 중 우리 행당6구역 재개발사업에 가장 적합하고 사업 의지가 강한 시공자 2곳 이상을 이사회 및 대의원회에서 선별하게 된다. 이후 3월 7일에 1차 합동설명회(이하 합설), 3월 14일에 2차 합설 및 시공자선정총회를 개최해 1곳을 시공자로 선정할 방침이다. 오는 4월 철거를 시작, 6월에는 착공을 목표로 하고 있다. 이후 두 달 안에 일반분양을 할 예정인데 특히 분양가상한제 혜택을 4월부터 받을 수 있는 점을 고려하면 이 시점은 조합원, 일반분양 수요자, 시공자 모두에게 최적의 분양 시기라고 사료된다.

- 행당6구역의 자랑거리는/

우리 행당6구역은 장점이 많다. 우선 교통 여건이 뛰어나다. 구역에서 5분 거리에 지하철 2ㆍ5호선과 경의중앙ㆍ분당선 환승이 가능한 왕십리역이 위치해 있어 강남 접근성은 물론 ▲분당 ▲수원 ▲춘천 ▲양평 ▲문산 등까지 앉아서 갈 수 있다. 특히 지난 20일에는 서울시장, 성동구청장과 함께 구청에서 모여 단지 주변에 KTX가 들어오도록 할 계획에 대해 논의가 이뤄졌는데 KTX 역세권이 될 가능성도 남아 있다는 뜻이다. 일부 단지의 경우 한강 조망권을 누릴 수 있고, 서울숲이 가까이 있는 등 주거환경도 쾌적하다. 또한 구역 내 1900평형 크기의 공원은 우리와 인접해 있는 행당7구역이 내놓는 1900평형의 대지와 합쳐져 4000평에 육박하는 대규모 공원이 조성될 예정이다. 현재 용적률 문제를 해결하기 위해 정비구역 변경지정 단계에 있는 행당7구역은 우리 단지 공원과 통합해 대형공원을 조성하는 것에 동의한 상태다. 기존 다른 단지들이 경사로 인해 계단식으로 지어지는 반면 우리는 단지 내 대지가 평면이라 공사비가 적게 드는 것도 큰 장점이다. 토목공사 시공비용, 지하 주차장을 만들기 위한 공사비용도 적게 든다. 아울러 용적률 인센티브를 받아 당초 15층에서 39층으로 ‘종상향’ 허가를 받은 것은 재개발 사업에서 유일무이한 사례로 평가받고 있다.

- 조합원들에게 강조하고 싶은 것이 있다면/

이번 시공자 선정은 조합원 모두의 염원일 것이다. 이에 저를 비롯한 집행부 모두가 브랜드 가치는 물론 조합원들의 이익을 최대한 끌어올릴 수 있는 탁월한 시공자를 선택하기 위해 고군분투하고 있는 중이다. 그런데 이 시점에서 유의해야 할 점이 있다. 조합원 개개인이 원하는 건설사가 다르겠지만 오는 2월 16일 입찰마감 때까지는 어느 건설사가 좋다, 혹은 선정돼야 한다는 식의 표현을 자제해야 한다는 것이다. 특히 시공자선정총회는 행당6구역이 명품 아파트가 될 수 있는 발판이 마련되는 중요한 순간이다. 조합원의 개별적인 호불호에 의해서가 아닌, 실질적인 시공 능력은 물론 우리 조합과 소통이 잘 이뤄질 수 있는 건설사가 선택돼야 한다. 한 가지 분명한 것은 집행부는 항상 조합원들의 이익을 최우선에 놓고 일을 할 것이란 점이다. 조합을 최대한 믿어주시고, 사업 진행에 의문점이 있으면 그때그때 조합에 연락을 주셨으면 한다. 조합은 항상 열려 있다.

- 조합장으로서의 포부는/

재개발사업의 궁극적인 목적은 조합원들의 재산 증식이라고 생각한다. 이를 위해 준공되는 그날까지 재산 가치가 최대한 상승하도록 노력할 것이다. 어느 사업장이나 위기의 순간이 찾아오기 마련이지만 우리 행당6구역은 매서운 겨울바람을 이겨 내고 현재 봄을 맞이할 준비에 한창이다. 이제 착공만 남았다. 그동안 고생이 많았던 조합원들에게 명품 아파트를 안겨 드릴 시점이 머지않았다는 얘기다.

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유준상 기자  Lostem_bass@naver.com

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