▲ 1월 서울의 아파트 거래량이 사상 최대치를 경신한 가운데 업계에서는 이를 두고 전셋값 상승으로 인한 아파트 매수 전환 수요가 확대된 것으로 보고 있다. 사진은 서울 서초구에 있는 한 재건축 단지 모습. <사진=유준상 기자>

[아유경제=고수홍 기자] 서초ㆍ강남구 등 재건축 이주 단지가 밀집된 지역을 중심으로 전세 품귀 현상이 심화되면서 과도한 시세 형성은 물론 전세의 월세 전환까지 빠르게 진행되고 있다.

이에 따른 전세난이 서울 전역으로 확대되는 양상을 보이면서 아파트 구매에 나서는 전세 세입자들이 다수 생겨나고 있는 것으로 나타났다.

지난달(1월) 서울 아파트 거래량이 전통적인 부동산 비수기임에도 불구하고 2006년 이래 최대치를 기록했고,

서울 전역과 경기 수도권 전셋값이 상승하는 ‘풍선효과’를 보이는 등 여러 정황이 이를 뒷받침해주고 있다.

이와 함께 가계 대출ㆍ부채까지 급증하는 등 ‘하우스 푸어(house poorㆍ무리하게 대출을 받아 집을 샀다가 대출 이자 등 빚에 짓눌려 힘겹게 살고 있는 사람들)’ 양산 우려도 고개를 들고 있다.

부동산업계 한편에선 전세난이 이대로 지속될 경우 그 후폭풍이 경제 위기로까지 발전할 수 있다는 암울한 전망을 내놓고 있다.

1월 서울 주택 거래량 2006년 이후 最多
“높은 전셋값으로 구매 수요 많아진 탓”
서울 평균 전세가격, 2년 전보다 6109만 원 올라

서울 부동산정보광장에 따르면 올해 1월 서울 아파트 거래량은 6580건으로 통계가 처음 발표된 2006년 이후 1월 거래량으로는 최대치를 기록한 것으로 나타났다. 서울 아파트 거래량은 지난해(2014년) 정부의 9ㆍ1대책 이후 지속적인 상승세를 보여 왔다. 서울시 통계에 따르면 지난해 9월 아파트 거래량은 8760건을 기록한 이후 10월 1만839건으로 2014년 월 거래량 중 가장 많았다. 1년 전 같은 달에 비해 각각 4107건, 2566건이 늘어난 수치다. 11월도 1년 전에 비해 1026건이 늘어난 8463건을 기록했다. 12월에는 6692건이 거래되면서 전년 대비 654건이 줄었지만 이는 국회 계류 중이었던 ‘부동산 3법’ 통과가 늦어지면서 9ㆍ1대책 효과가 반감됐기 때문이란 분석이 나온다.

하지만 올해 1월 다시 주택 거래량이 상승하면서 업계에서는 이에 대한 이유를 놓고 여러 가지 분석을 내놓고 있지만 가장 힘이 실리고 있는 것은 전세난 가중으로 인한 구매 수요의 증가다. 부동산업계에 따르면 올해 1월 서울 지역 아파트 전셋값은 1% 넘게 오르며 1월 상승률로는 10년 만에 가장 높은 수치를 기록한 것으로 나타났다. 올해 1월 기준 서울 아파트 가구당 평균 전세가격은 3억4047만 원으로 2년 전보다 6109만 원이 늘어났다.

특히 올해 재건축 이주 수요가 많은 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구)의 전셋값 상승 폭은 상상을 초월한다. 강남구만 하더라도 전용면적 60㎡ 기준 아파트 전셋값이 평균 3억8000만 원에 달한다.

전용면적 109㎡ 기준 평균 전셋값이 6억 원에 이르는 서초구도 전셋값이 고공 행진을 거듭하고 있다. 아파트별로 살펴보면 잠원동 신반포4차는 전용면적 105㎡ 전셋값이 지난해 말에 비해 4000만~5000만 원이 오른 7억 원 내외에 거래되고 있다. 반포동 경남아파트는 지난 1주일(2월 9일 기준) 새 최대 5000만 원이 올랐고 같은 기간 반포주공1단지는 2500만 원이 올랐다.

이밖에 강남 재건축의 ‘풍향계’로 불리는 대치동 은마아파트는 전용면적 84㎡ 평균 전셋값이 4억5000만 원 전후를 기록하고 있으며 송파구에서는 문정동 올림픽훼밀리타운이 1000만~3500만 원, ‘문정래미안’이 2000만~2500만 원가량 오른 것으로 파악됐다.

강동구의 증가 폭은 더욱 눈에 띈다. 지난해 말까지 3억5000만 원 수준이었던 강일동 리버파크4단지 전용면적 84㎡의 전셋값은 최근 7000만 원이 뛴 4억1000만 원에 시세가 형성됐으며 암사동 ‘강동롯데캐슬퍼스트’는 전용면적 84㎡ 전셋값이 이달 초 5억3000만 원에 거래됐다. 4억5000만 원 수준이었던 작년 말에 비해 20% 가까이 치솟은 셈이다. 명일동 삼익그린맨션2차도 1500만~2500만 원, 상일동 고덕주공5ㆍ6ㆍ7단지도 각각 500만~2000만 원씩 올랐다. 강동구의 전용면적 59㎡ 기준 평균 전셋값은 1년 새 2000만 원 이상 오른 것으로 나타났다.

이밖에도 강서구(0.29%↑), 서대문구(0.27%↑), 중랑구(0.24%↑)에서 전셋값이 상승하는 등 강남에서 시작된 전세난이 서울 전역으로 확산되고 있다. 서울 서대문구의 경우 전용면적 58㎡ 평균 전셋값이 2억~3억 원을 기록하는 등 최고 7000만 원가량 오른 상황이다.

▲ 강남에서 시작된 전세난이 서울 전역과 경기 수도권으로 뻗쳐나가는 이른바 ‘풍선효과’ 우려가 커지고 있다. 사진은 한강에서 바라본 여의도 일대 <사진 제공=서울시>

강남4구 전셋값 ‘폭등세’ 서울 전역으로 확산
지난해 가계 대출 37兆… ‘하우스 푸어’ 우려 ↑

부동산업계 전문가들 상당수는 전셋값이 치솟자 전세와 실 매입을 놓고 고민한 세입자들 가운데 상당수가 ‘매입’을 선택하면서 이번 주택 거래량 상승을 이끈 것이 아니냐는 분석을 내놓고 있다. 전문가들 가운데 일부는 아파트 거래량이 증가한 것에 대해 ‘부동산 3법’이 국회를 통과하면서 부동산시장이 활성화하고 있다는 해석도 내놓고 있지만 대다수는 부동산시장 비수기인 1월에 이례적인 주택 거래량 상승이 일어난 것을 단순한 부동산 활성화 때문만은 아니라고 판단하고 있다.

한 업계 관계자는 “이번 아파트 거래량 증가는 ▲서울에서 신규 아파트 공급이 역부족인 가운데 전세 수요를 예측하고 미리 집을 구매하려는 사람들의 수요와 함께 ▲치솟은 전셋값 탓에 일부 지역에서 집값과 전셋값이 역전되거나 비슷해지는 현상이 나타나자 아파트 매입에 나선 전세 세입자 수요가 맞물렸기 때문”이라고 분석했다.

올해 1월 기준 경기도 아파트 가구당 평균 매매가격은 2억9268만 원으로 서울의 가구당 평균 전셋값보다 4779만 원이 낮았다. 서울 1채 전세 가격으로 경기 지역 아파트 1채를 사고도 5000만 원 정도 남는 것이다. 계약 갱신을 앞둔 전세 세입자들이 전셋값 상승을 우려해 구매에 나선 것도 아파트 거래량 상승을 이끈 요인으로 지목되고 있다. 송파구 신천동 ‘파크리오’, 서초구 잠원동 ‘롯데캐슬캘럭시’, 동아아파트 등에서 일부 전세 세입자들이 크게 오른 전세금을 견디다 못해 아파트를 매입한 것으로 알려졌다.

신천동 ‘파크리오’ 한 전세 세입자는 “전세 갱신 2년마다 전셋값이 1억 원 내지 1억5000만 원씩 올라 이럴 바에 차라리 집을 구매해 버리는 편이 났겠다 싶어 적당한 매물을 물색하고 있다”며 “빚이 늘어 걱정이지만 전셋값이 인근 강북 지역이나 경기ㆍ수도권 주택 매매가보다 비싸 ‘울며 겨자 먹기’로 구매를 선택했다”고 토로했다.

또 이주 예정 재건축 단지들이 밀집한 강남 지역 매물이 씨가 마름에 따라 상대적으로 집값이 싼 강북과 강서 등에서 매매 수요가 증가한 것으로 나타났다. 이 같은 추세는 서울 전역에서 아파트 구매가 확대되는 현상을 빚고 있다. 노원구에서 618건으로 거래량이 가장 많았으며 강서구(428건), 도봉구(260건) 등도 아파트 거래량이 대폭 늘었다.

이처럼 전셋값 상승으로 인해 아파트를 구매한 전세 세입자들이 생겨나고 있고 전세난이 쉽게 해결될 기미를 보이지 않음에 따라 가계 대출 확대에 대한 우려도 커지고 있다. 과도한 전셋값으로 무리하게 대출을 받아 집을 구매한 세입자가 지속적으로 생겨날 경우 ‘하우스 푸어’ 양산은 물론 이로 인한 경제 위기가 촉발될 가능성도 없지 않다는 지적이 나온다.

금융감독원에 따르면 지난해 총 주택 담보대출 규모는 시중은행 27조 원 및 비은행권 8000억 원을 포함, 28조 원이 증가한 것으로 나타났다. 특히 지난해 8월 초 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 후 5개월 만에 약 27조 원이 늘어난 것으로 드러났다. 총 주택 담보대출 금액은 407조 원에 이른다. 지난해 가계 대출은 37조2000억 원 수준으로 파악됐다. 늘어난 가계 대출 중 상당 부분이 주택 담보대출에서 기인했다는 얘기다. 이처럼 현재 우리나라 가계 대출은 심각한 수준에 다다른 상태다.

금융 당국은 이에 대한 타개책으로 고정금리ㆍ비거치식 분할상환 대출이 보다 확대될 수 있도록 고정금리ㆍ비거치식 분할상환 대출 비율을 2017년 40%까지 끌어올리겠다는 방침이지만 안정될 기미를 보이지 않는 전셋값으로 가계 대출은 더욱 늘어날 공산이 크다.

주택 구매 수요를 촉진시키는 정부의 저금리 기조도 매입으로 돌아서게 만드는 하나의 요인이 됐을 것으로 보고 있다. 연이율 1% 대의 주택 대출 상품이 도입되는 등 계속되는 저금리 추세로 이자 부담이 크게 줄었기 때문이다.

재개발ㆍ재건축 이주 수요로 전세난 지속될 듯
업계 “수도권으로 뻗치는 ‘풍선효과’ 경계해야”

한편 전세난이 가중되고 있는 원인으로 재개발ㆍ재건축 이주 수요가 크게 늘고 있기 때문으로 분석되고 있다. 강남4구 등의 전셋값이 폭등하고 있는 것도 한두 달 내 이주에 돌입할 사업장이 다수 포진하고 있는 영향이 크다.

지난해 말 이주를 시작한 강동구 고덕주공4단지(410가구)를 비롯해 삼호가든4차(414가구)가 이주를 시작한 데 이어 이달 강동구 삼익1차(1560가구)와 서초구 반포한양(372가구)이 이주에 돌입할 예정이다. 다음 달에는 강동구 고덕주공2단지(2771가구)의 이주 일정이 잡혀 있으며 최근 관리처분인가를 받은 ▲서초구 신반포5차(555가구) ▲서초구 서초한양(456가구) ▲강남구 개포주공2단지(1400가구) ▲강남구 상아3차(230가구) 등도 곧 이주에 나설 전망이다.

강남 이외 지역인 ▲동작구 사당1구역(606가구) ▲강동구 삼익그린맨션(315가구) ▲중랑구 면목3구역 ▲은평구 응암3구역 등도 최근 관리처분인가를 받은 상황으로 이주 수요를 더할 전망이라 전세난이 지속될 확률은 더욱 높다.

이에 따른 ‘풍선효과’로 경기ㆍ수도권 전셋값도 상승하고 있다. 하남 신장동 에코타운 1단지의 지난해 3월 전셋값은 전용면적 57㎡가 1억8000만 원 수준이었으나 이후 꾸준히 상승해 같은 해 9월 2억1000만 원까지 올랐다. 그나마도 거래량은 지난해 11월 0건, 12월 1건, 올해 1월 3건에 그쳤다. 경기도 광주 지역 평균 전셋값(전용면적 59㎡)도 지난해 4월 1억 원을 밑돌았으나 올해 1월 1억1000만 원 수준까지 올랐다.
 

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고수홍 기자  skyclubss@naver.com

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