▲ 규제 완화 움직임과 맞물려 한남재정비촉진지구 내 재정비촉진구역들이 속속 조합 설립을 마치면서 이 일대 개발 기대감이 커지고 있다. <사진 제공=정훈 기자>

[아유경제=서승아 기자] 그동안 재건축을 비롯한 도시정비사업은 경기 침체와 이른바 ‘출구전략’ 등으로 과도하게 위축됐다.

최근 분양가상한제 폐지 등을 담은 ‘부동산 3법’이 공포ㆍ시행(「주택법」 일부 개정안만 오는 4월 시행 예정)되면서 변화를 꾀했지만 ‘빈사’ 상태에 빠진 시장을 살려 내기엔 역부족이었다. 규제 완화가 근본적인 해결책이 아니기 때문이다. 게다가 초과이익 환수에 대한 위험도 여전하다.

이 때문인지 재개발ㆍ재건축시장은 쉽게 들썩이질 못하고 있는 실정이다. 이 같은 시장 분위기 속에서도 사업 열기가 쉽게 식기는커녕 더욱 타올라 선도 지역으로 우뚝 선 두 곳이 있어 집중 조명해 봤다.

[강북] ‘승승장구’ 탄력 받은 한남뉴타운… 신흥 부촌으로 도약하나?

한동안 제자리걸음을 반복했던 서울 용산구 한남재정비촉진사업(이하 한남뉴타운)이 추진에 탄력을 받고 있다. 최근 분양가상한제 폐지 등 ‘부동산 3법’의 공포ㆍ시행과 함께 한남4구역이 정비사업조합(이하 조합) 설립인가를 받으면서 한남뉴타운 사업에 대한 기대감이 커지고 있는 형국이다. 서울시 정비사업 출구전략으로 강북을 중심으로 하는 뉴타운ㆍ재개발시장이 잔뜩 위축된 가운데 한남뉴타운은 드물게 사업이 진척을 보여 눈길을 끈다.

한남4구역 재개발사업은 지난달 6일 용산구(구청장 성장현)로부터 조합설립인가를 받아 한남뉴타운 사업에 불을 지폈다. 2009년 16만2030㎡ 규모의 한남4구역이 재정비촉진구역으로 지정된 지 약 6년 만의 일이다. 한남4구역은 지난해 12월 23일 토지등소유자 1166명 가운데 882명의 동의를 얻어 조합설립인가를 신청했다. 한남4구역에는 임대주택 335가구를 포함해 총 43개 동 1965가구 규모의 아파트와 부대복리시설 등이 들어선다. 2018년 12월 착공, 2020년 12월 준공이 목표다.

이와 관련해 성장현 용산구청장은 “어떤 형식의 재개발이든 주민 이익이 극대화되는 개발이 될 수 있도록 할 것”이라고 말했다.

이로써 한남뉴타운 5개 재정비촉진구역(이상 재개발) 중 1구역을 제외한 2ㆍ3ㆍ4ㆍ5구역이 모두 조합설립인가를 마쳤다. 한남뉴타운 사업이 완료되면 5개 구역에 1만3500여 가구 규모의 한강변 최대 아파트 단지가 들어서게 된다.

한남2~5구역 조합 설립 완료… 사업 본격화 임박
분양가상한제 폐지 수혜 지역으로 ‘재도약’ 예고

한남뉴타운 구역 중에서도 사업 속도에 가장 두각을 나타내는 곳은 한남3구역이다. 조합설립인가에 도달하기까지는 한남2구역이 가장 먼저였지만 한남3구역은 2012년 9월 조합설립인가를 마친 후 현재 서울시 건축심의가 진행 중이다. 한남3구역 관계자는 “조합원의 2/3가량이 외지인 투자자인 만큼 사업 진행이 순조로운 편”이라고 평가했다. 한남2구역은 서울시가 지난해 9월 제안한 정비구역 변경(안)에 대한 조합원 의견을 취합 중에 있다.

한남5구역은 용적률을 기존 223%에서 233%으로 상향하고 평균 층수를 기존 10층에서 13층으로 상향하는 재정비촉진계획 변경(안)을 서울시에 제출하기 위해 검토 중이다. 이태원 상권과 맞닿아 있는 한남1구역은 일부 상가 운영 주민들의 반대로 2011년 8월 조합 설립추진위원회(이하 추진위) 승인을 받은 이후 사업 진행이 잠시 정체기에 접어들었다. 한남1구역은 현재 주민들을 상대로 일부 상가 용지를 정비구역에서 제외하는 구역 변경 동의서를 받고 있는 것으로 파악됐다.

한남뉴타운은 그동안 수차례 우여곡절을 겪었다. 용산구 이태원동에서 한남동ㆍ보광동ㆍ동빙고동까지 이어지는 한남뉴타운은 2003년 2차 뉴타운 지구로 지정됐다. 주민 간 의견 차이로 한동안 사업 추진에 어려움을 겪다가 한때 3.3㎡당 7500만 원을 웃돌기도 했던 매매가격(이후 지분가격)이 2008년 금융 위기 이후 3000만 원대까지 급락했다. 게다가 2012년 2월부터 본격 가동된 출구전략의 여파로 투자 열기가 급속도로 식으면서 조합원들의 의지 역시 꺾였다.

그러나 분위기가 반전돼 주춤했던 한남뉴타운 지분 가격이 오름세로 돌아서게 된 건 지난해 하반기부터다. 규제 완화 움직임에 이곳의 입지적 장점과 향후 있을 개발 호재들이 맞물려 다시 한 번 기지개를 켜고 있는 셈이다.

한남뉴타운은 서쪽으로 동부이촌동, 동쪽으로는 한남동 ‘한남더힐’, ‘유엔빌리지’ 등 부촌으로 유명한 일대와 인접한 데다 북쪽으로는 남산ㆍ남쪽으로는 한강 조망이 가능한 입지다. 서울 한가운데 위치한 만큼 강북ㆍ강남 어디든 이동이 편하다는 장점도 작용했다. 개발 호재도 다양하다. 한남 뉴타운 인근 용산 미군기지 자리에 들어설 민족공원 조성이 진행 중이다. 여기에 서울시가 추진 중인 신분당선 강북 연장선(강남-서빙고-시청-경복궁-은평뉴타운) 급행 철도망이 한남동을 거치게 돼 수혜 지역으로 손꼽힌다.

민간택지 분양가상한제 탄력 적용을 골자로 한 「주택법」 개정도 한남뉴타운 사업 전망을 밝히는 데 큰 몫을 하고 있다. 한남뉴타운 같은 한강변 재개발ㆍ재건축 구역은 일반분양가 상향이 가능해져 사업성을 크게 높일 수 있는 지역으로 각광받고 있다. 하지만 ‘변수’에도 대비해야 한다. 최근 한남뉴타운 지분가가 오른 데에는 최소 지분에 투자하려는 수요가 몰려 이른바 ‘지분 쪼개기’가 성행한 탓이란 분석도 있기 때문이다.

아직 개발 전인 한남뉴타운은 평균 지분 가격보다 적거나 비슷한 수준으로 가격에 거품이 많으면 기대한 만큼의 수익성을 장담하기 어려워 재개발사업 특성상 재건축보다 조합원 의견 취합이 더욱 어렵다. 게다가 한남뉴타운 재개발사업은 조합설립인가 단계로 아직은 사업 시작 단계인 걸음마 단계다. 사업이 완료되려면 향후 사업시행인가ㆍ관리처분인가 등 외려 앞으로 진행해야 행정 절차가 즐비하다. 이때가 사업비와 부담금 등이 구체적으로 정해지는 시기다. 조합원 간 화합과 단결을 통해 얼마나 사업 기간을 단축시킬 수 있는 지가 관건이다.

▲ 현재 재건축을 추진 중인 잠실 지역 아파트 가운데 ‘맏형’ 격인 잠실주공5단지 <사진=정훈 기자>

[강남] 잠실 재건축, ‘봄바람’ 타고 ‘술술~’
주공5단지 필두로 미성ㆍ진주 속속 조합 설립

서울 송파구 잠실 일대 재건축 단지들이 어느 때보다 활발하게 움직이고 있다. 업계 관계자 등에 따르면 잠실주공5단지는 사업시행인가를 준비 중이다. 인근 신천동 미성아파트는 지난해 6월 조합 창립총회를 성공리에 마친 뒤 협력 업체 선정까지 마쳤다. 진주아파트도 2003년 추진위구성승인을 받은 지 12년여 만인 올해 조합 설립을 눈앞에 두고 있다. 지난여름 무렵부터 안전진단 동의서 징구 준비를 시작한 장미아파트 역시 다른 단지에서 부는 ‘훈풍’에 힘입어 추진위 설립 준비에 한창이다.

잠실주공5단지는 2003년 12월 추진위구성승인을 받았고 10년 만(2013년)에 조합설립인가를 받아 사업 진행에 박차를 가하고 있다. 이어 지난해 7월 최고 50층 높이로 짓는 정비계획 변경(안)이 조합원총회에서 통과되며 사업에 속도가 붙고 있는 모습이다. 다만, 최근 비리 혐의로 조합장이 구속된 점이 변수로 꼽힌다.

2009년 재건축 추진위를 구성한 미성아파트는 5년 만인 2014년 6월 9일 조합 창립총회를 성황리에 마쳐 사업 본격화에 포문을 열었다. 이어 같은 해 8월 28일 대의원회의에서 협력 업체 선정을 마쳐 사업에 속도를 내고 있다.

미성아파트 재건축 조합 사무장은 “단지 내 부녀회 등과의 합의가 주효했다”며 “당시 추진위원장이었던 김규식 조합장이 건축사로서 전문성을 가지고 있어 업무가 다른 구역보다 신속하게 진행됐다”고 설명했다.

진주아파트는 2006년 안전진단 통과 이후 9년 만에 조합 창립총회를 앞두고 있다. 반성용 진주아파트 재건축 추진위원장은 “주민들의 동의율 88%를 달성해 3월 중 창립총회를 개최할 예정”이라고 밝혔다. 재건축사업이 시작된 지 15년 만에 조합 설립을 이룰 수 있는 발판이 마련된 셈이다.

진주아파트는 전용면적 82㎡ 이상 중대형 가구가 60%에 달해 주민들의 동의를 얻기가 쉽지 않았다. 하지만 ‘1+1 재건축’ 계획으로 주민들을 설득했다. 반 위원장은 “최근 시세는 대형 평형이 낮아지고 중소형 평형이 높아지는 추세로 변모했다. 대형평형 하나 내놓고 해당 면적만큼 중소형 2개를 가져갈 수 있어 주민들의 사업 의지가 더욱 커지고 있다”고 전했다.

반면 장미아파트(1~3차)는 이제 막 ‘첫발’을 내딛었다. 이곳은 ▲1차 2100가구(1979년 1월 입주) ▲2차 1302가구(1979년 8월) ▲3차 120가구(1984년 9월 입주) 등 3개 단지로 이뤄져 있다. 지난해 7월 안전진단 동의서를 준비한 장미아파트는 재건축추진위 구성을 준비 중이다. 장미아파트 재건축사업이 늦어진 이유는 기존 용적률이 높아 사업성을 높이기 힘들다는 점이 대표적인 요인으로 꼽힌다. 게다가 전용면적이 큰 가구가 진주ㆍ미성아파트보다 많고 30년 이상 실제 거주하는 원주민이 많은 지역이라 보상부터 재건축 기간 문제 등 동의를 구하는 데 어려움이 클 것이란 전망이 많다.

▲ 잠실 재건축의 ‘잠자는 거인’으로 평가받고 있는 장미아파트 <사진 제공=정훈 기자>

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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